В основу системы управления должно быть положено рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между:
а) собственником;
б) управляющей организацией;
в) подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда; а также органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда независимо от форм собственности. Одним из основных принципов, который должен соблюдаться при формировании возможного разнообразия структур управления, является право собственника на принятие решения о том, кто будет управлять и обслуживать принадлежащую ему недвижимость.
Основной функцией собственника является соблюдение нормативно - технических требований к содержанию и использованию жилья, обеспечение финансирования, достаточного для сохранения и улучшения своего жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.
Основной функцией организации, специализирующейся на выполнении функций управления, является рациональное распределение финансовых ресурсов.
Собственник вправе выполнять эту функцию сам либо нанять специализированную управляющую организацию. Собственник государственного или муниципального жилья вправе передать функции управления специализированной организации (службе заказчика) либо нанять стороннюю управляющую организацию на конкурсной основе. К функциям управляющей организации относятся также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их выполнением, а также заключение договоров найма и аренды.
Основной функцией обслуживающей подрядной организации является своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.
Муниципальные предприятия по обслуживанию жилья как самостоятельные хозяйствующие субъекты не должны быть жестко закреплены за какой-либо определенной территориальной единицей. Это позволит при организации конкурсов на обслуживание жилищного фонда стимулировать конкуренцию не только между муниципальной и частными компаниями, но и между муниципальными предприятиями. При этом необходимо создать равные условия для работы как частным, так и государственным (муниципальным) предприятиям (предоставление нежилых помещений для выполнения функций обслуживания без взимания арендной платы, равные условия предоставления служебной жилой площади и т. п.).
Основным принципом преобразования существующих организационных структур в новые должна быть не надстройка прежней структуры, а обдуманная трансформация структурных подразделений, при этом наиболее квалифицированный персонал должен перейти в структуру управления. Во многих городах, где существуют муниципальные предприятия ЖКХ, уже сегодня сложилась ситуация, когда центральный аппарат реализует, в основном, функции управления, а низовые звенья - функцию обслуживания. Это может позволить осуществить структурную перестройку без какой-либо революционной ломки и, что не менее важно, без увеличения управленческих штатов и дополнительных бюджетных расходов, увеличивающих в конечном итоге затраты потребителей.
Сформированные службы заказчика выполняют роль управляющих организаций для муниципальных объектов. Для управления жилищным фондом других форм собственности (товариществом собственников жилья, домом финансово - строительной компании) может быть нанята специализированная управляющая организация, нанимающая на подрядных началах ремонтно-эксплуатационные организации. Последние в этом случае освобождаются от несвойственных им регистрационно-учетных функций и задач социального обеспечения.
Объекты коммунального назначения обслуживаются муниципальными предприятиями или акционерными обществами со смешанной формой собственности при сохранении за органом местного самоуправления контрольного пакета акций.
На новом этапе реформы в ЖКХ система договорных отношений должна включать в себя:
договор между субъектом собственности и субъектом хозяйствования (включая как управление и обслуживание жилищного фонда, так и коммунальное обслуживание), заключаемый, как правило, на конкурсных началах;
договор между субъектами хозяйствования (например, на водо- и теплоснабжение);
договор организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, с потребителями.