Приоритетной проблемой второго этапа реформы экономического механизма в ЖКХ является изменение тактики проведения реформы ценообразования, переход от повышения тарифов ускоренными темпами для устранения разрыва в ценах с другими отраслями экономики в результате инфляции к зависящему от роста доходов потребителей изменению тарифов. Именно это обеспечит наиболее безболезненные пути перехода на рыночную систему оплаты жилищно - коммунальных услуг.
Реализация намеченного пути повышения доли населения в оплате жилья и коммунальных услуг может быть достигнута в этих условиях за счет относительного снижения экономически обоснованных базовых тарифов. Антизатратный механизм должен создавать объективные стимулы ресурсосбережения, что не только снизит затраты организаций ЖКХ, но и позволит обеспечить наиболее безболезненные пути перехода к экономически обоснованным ставкам и тарифам.
Основными мероприятиями в этом направлении должны стать:
повсеместное внедрение домовых узлов регулирования и контроля расхода холодной, горячей воды и тепловой энергии, а также газа;
переход к процедуре согласования тарифов при заключении договоров, основанной на анализе соответствия деятельности организаций ЖКХ набору нормативов и стандартов, характеризующих эффективную и ресурсосберегающую работу субъекта хозяйствования (численность работающих в процентах к численности населения, затраты на единицу услуги относительно аналогичных предприятий, структура затрат в процентах).
Вместе с тем в рамках реформы ценообразования на ближайшие два года необходимо предусмотреть рост ставок оплаты жилищно - коммунальных услуг как минимум на уровне индекса потребительских цен. Не допускать уменьшения доли платежей населения в финансировании затрат по предоставлению жилищно - коммунальных услуг. При появлении тенденции роста реальных доходов населения продолжить увеличение доли платежей населения в покрытии издержек (себестоимость плюс рентабельность (инвестиционная составляющая) на предоставление жилищно - коммунальных услуг.
Необходимо также изменить подход к установлению экономически обоснованного уровня платы за жилье и коммунальные услуги. Полное возмещение издержек на предоставление коммунальных услуг включает инвестиционную составляющую. Оплата жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде должна включать в свой состав не только оплату содержания и ремонта жилья, в том числе капитального, но и плату за найм, которая должна учитывать амортизационные отчисления на реновацию (полное восстановление), потребительские качества жилищного фонда, его местоположение и другие условия.
В рамках утвержденных на переходный период предельных уровней ставок оплаты жилищно - коммунальных услуг наиболее быстрыми темпами следует увеличивать оплату за найм, содержание и ремонт жилья (для собственника, соответственно, оплата услуг по содержанию дома), т. е. в той сфере, где возможно наиболее быстрое развитие конкуренции, а значит и возможности потребителей влиять на себестоимость и качество услуг. Постепенное включение в ставки и тарифы инвестиционной составляющей позволит уже на нынешнем этапе начать включать затраты на восстановление жилищного фонда и развитие коммунальных объектов в структуру оплаты жилищно - коммунальных услуг населением.
Среди других мер, направленных на упорядочение оплаты жилья и коммунальных услуг, необходимо выделить следующие:
а) начать дифференциацию ставок оплаты жилищных услуг в зависимости от местоположения, продолжить работу по дифференциации ставок оплаты жилищно - коммунальных услуг в зависимости от качества и типа жилья. Соотношение суммарных величин оплаты жилищно - коммунальных услуг в различных домах должно находиться в соответствии с соотношением ставок аренды на свободном рынке. Дифференциацию ставок проводить поэтапно, не допуская неуправляемых сегрегационных процессов. Следует осознавать, что дифференциация практически приведет к увеличению доходов собственника, ее основной целью является более рациональное использование существующего жилищного фонда;
б) добиться полного учета собственников, имеющих более одного жилья на семью. Собственники, имеющие второе жилье, отвечающее всем требованиям качества и благоустройства, должны оплачивать как минимум 100 процентов затрат по его содержанию и предоставлению коммунальных услуг. Очевидно, они должны также принимать участие в отчислениях на капремонт и на восстановление здания;
в) добиться также внесения в законодательство изменений, позволяющих признать вторым жильем не только жилые помещения в городской черте, но и жилые строения в определенной пригородной зоне, отвечающие всем стандартам благоустройства (коттеджи). При наличии у семьи в собственности благоустроенного индивидуального жилого дома в пригородной зоне жилые помещения в городе, находящиеся в собственности, оплачиваются как второе жилье;
г) в переходный период, когда будет сохраняться разрыв между экономически обоснованными ставками и тарифами на жилищные и коммунальные услуги и ставками и тарифами для населения, могут устанавливаться дифференцированные тарифы на оплату социальной нормы и на оплату сверхнормативной площади жилья и сверхнормативного потребления коммунальных услуг. При этом необходимо, чтобы процессы перераспределения жилищного фонда, связанные со стимулированием проживания в пределах социальной нормы, не приобрели неуправляемого характера и не вели к чрезмерному ухудшению положения малообеспеченных групп населения. Поэтому органам местного самоуправления на первом этапе целесообразно ввести повышенную оплату лишь для семей, занимающих жилье, значительно превышающее по площади социальную норму, например, не менее чем на 10 кв. м на члена семьи, организовав одновременно систему помощи семьям в купле - продаже или обмене жилья при переезде в квартиру по социальной норме;
д) установленные ранее льготы гражданам по оплате дополнительной жилой площади, очевидно, должны быть трансформированы и использоваться органами местного самоуправления при предоставлении льгот по оплате сверхнормативной площади жилья в первую очередь малообеспеченным семьям. Важным элементом в создании единой системы коммунальных платежей является информация и оповещение граждан о реальной стоимости содержания их жилья в каждый момент платежа и о той доле, которую покрывает население;
е) важным направлением совершенствования системы финансирования деятельности отрасли является поиск нетрадиционных источников покрытия издержек отраслевых организаций. В настоящее время можно указать на следующие резервы снижения бюджетных дотаций, связанные с перекрестным субсидированием:
диверсификация видов деятельности подрядных организаций. Не секрет, что государственные, муниципальные заказы либо товарищества собственников жилья на обслуживание жилищного фонда дают весомые преимущества в осуществлении смежных высокорентабельных видов деятельности. Сегодняшний высокий интерес частных фирм к конкурсам на обслуживание жилищного фонда в условиях финансирования не более 5 процентов от норматива во многом связан с тем, что они получают весьма привилегированное положение на рынке ремонтных работ в обслуживаемых домах. Органы местного самоуправления должны учитывать готовность частных подрядчиков выполнять полный объем работ, предусмотренных договором, на условиях финансирования значительно менее нормативного.
Использование собственником доходов от придомовой территории (в частности, сбор за парковку автомобилей) для оплаты содержания жилья и поставки коммунальных услуг. Использование этого резерва наиболее реально в случае образования товарищества собственников жилья.