ГУБЕРНАТОР САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

РАСПОРЯЖЕНИЕ

от 22 декабря 1997 года N 1291-р


О методике определения уровня арендной платы
за объекты нежилого фонда

(с изменениями на 4 марта 2003 года)
______________________________________________________
Фактически утратило силу в связи
с принятием Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58
"О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда,
арендодателем которых является Санкт-Петербург".

______________________________________________________

Во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург":

1. Утвердить:

1.1. Методику определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (далее - Методика 1) (Приложение 1).

1.2. Методику определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки (далее - Методика 2) (Приложение 2).

1.3. Методику определения уровня арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты нежилого фонда, закрепленные на праве оперативного управления за государственными образовательными и иными учреждениями (далее - Методика 3) (приложение 4 ).

(Пункт дополнительно включен с 24 марта 2003 года распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 4 марта 2003 года N 406-ра).

2. Установить, что:

2.1. Методика 1 применяется для определения ставок арендной платы за все объекты нежилого фонда за исключением гаражей индивидуального пользования и объектов нежилого фонда, предусмотренных п.2.2 настоящего распоряжения.

2.2. Методика 2 применяется для определения ставок арендной платы за следующие объекты нежилого фонда:

2.2.1. Здания общей площадью более 1500 кв.м, являющиеся объектами аренды в целом.

2.2.2. Здания (сооружения) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т.д.).

2.3. Методика 2 применяется в случаях, предусмотренных ст.4 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

2.4. До утверждения методики определения уровня арендной платы за гаражи индивидуального пользования определение ставок арендной платы за указанные объекты осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 14.12.94 N 1252-р "О методике определения уровня арендной платы за нежилые помещения".

2.5. Методика 3 применяется для определения ставок арендной платы за закрепленные на праве оперативного управления за государственными образовательными и иными учреждениями помещения спортивных залов, аудиторий, актовых залов при условии их использования в течение одного дня не более четырех часов одним арендатором.

(Пункт дополнительно включен с 24 марта 2003 года распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 4 марта 2003 года N 406-ра).

3. Предоставить право Комитету по управлению городским имуществом:

3.1. Применять Методику 2 для определения ставок арендной платы за объекты, имеющие уникальные особенности, значительно влияющие на их потребительскую ценность.

3.2. Снижать без проведения индивидуальной оценки (но не более чем на 25%) величину арендной платы за объекты, предложенные для сдачи в аренду неограниченному кругу лиц и оставшиеся невостребованными более месяца.

(Пункт в редакции распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 4 апреля 2002 года N 517-ра - см. предыдущую редакцию).

4. Установить, что определение уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в государственной собственности, методом индивидуальной оценки осуществляется лицами, указанными в разделе 2 приложения 1 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него".

5. Комитету по управлению городским имуществом:

5.1. По вновь заключаемым договорам аренды объектов нежилого фонда, заключаемым после вступления в силу настоящего распоряжения, арендную плату устанавливать в соответствии с настоящим распоряжением.

5.2. Включать в заключаемые договоры аренды условие о праве арендатора по согласованию с арендодателем вносить авансированную арендную плату за любой период с соответствующим дисконтированием в установленном порядке подлежащих уплате сумм. В этом случае размер арендной платы не подлежит изменению в течение периода, за который была внесена авансированная арендная плата.

Право внесения авансированной арендной платы не предоставляется арендаторам, указанным в приложении к Закону Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

5.3. Произвести до 01.01.98 перерасчет арендной платы по действующим договорам аренды в соответствии с настоящим распоряжением. Размер годовой арендной платы на 1998 год и размеры квартальных платежей, подлежащих перечислению в 1998 году, устанавливаются согласно приложению 3.

5.4. Представить губернатору Санкт-Петербурга до 01.02.98 на утверждение методику определения уровня арендной платы за гаражи индивидуального пользования.

6. Комитету финансов до 01.01.98 по согласованию с Комитетом по управлению городским имуществом разработать и утвердить:

6.1. Положение о предоставлении отсрочек по арендной плате за объекты нежилого фонда.

6.2. Положение о порядке дисконтирования авансированной арендной платы за объекты нежилого фонда.

7. Руководителям отраслевых и территориальных органов Администрации Санкт-Петербурга при оформлении и согласовании документов, необходимых для предоставления объектов в аренду, исключить случаи взимания платы сверх утвержденных в установленном порядке тарифов, а также предъявления дополнительных требований, связанных с финансовыми затратами. Данное условие не распространяется на следующие случаи определения арендной платы:

- по заявлению потенциального арендатора, когда размер, предложенный потенциальным арендатором, превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с настоящим распоряжением;

- по итогам торгов на право аренды (абзац в редакции, введенной в действие с 10 января 2003 года распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 18 декабря 2002 года N 2635-ра, - см. предыдущую редакцию).     

Предупредить указанных выше лиц о персональной дисциплинарной ответственности за предъявление дополнительных требований к арендаторам и факты взимания дополнительной платы.

8. Государственному учреждению "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитету по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в двухнедельный срок с момента обращения Комитета по управлению городским имуществом обеспечить бесплатное предоставление сведений, необходимых для пересчета арендной платы по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего распоряжения.

9. Установить, что с момента вступления в силу настоящего распоряжения не подлежит применению распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 14.12.94 N 1252-р "О методике определения уровня арендной платы за нежилые помещения", за исключением случаев, указанных в п.2.4 настоящего распоряжения.

10. Контроль за исполнением распоряжения возложить на вице-губернатора Санкт-Петербурга - председателя Комитета по управлению городским имуществом.

Губернатор Санкт-Петербурга
                              В.А.Яковлев

Приложение 1
 к распоряжению губернатора
 Санкт-Петербурга
 от 22.12.97 N 1291-р

Методика
определения уровня арендной платы
за объекты нежилого фонда методом массовой оценки

(с изменениями на 24 января 2000 года)

1. Общие положения

Настоящая методика (далее - Методика) устанавливает порядок расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, методом массовой оценки.

Расчет арендной платы ведется в условных единицах. Величина условной единицы принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала, если иное не установлено правовыми актами Администрации Санкт-Петербурга (абзац в редакции, введенной в действие с 31 января 1999 года  распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 29 декабря 1998 года N 1333-р).

2. Исходные данные для расчета

Для расчета в соответствии с Методикой необходимо использовать следующие исходные данные.

2.1. Точный милицейский адрес здания (помещения). Коэффициент местоположения (К(1)) определяется для каждой из 3 функций использования по Приложению 1.

2.2. Существующие запреты на использование помещения под какую-либо из следующих функций:

- офисная;

- торговая (включая бытовое обслуживание);

- производственно-складская.

2.3. Общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта (здания, помещения) в квадратных метрах. Коэффициент площади (К(2)) определяется для каждой из 3 функций использования по Приложению 2.

2.4. Занимаемые этажи. Коэффициент этажа (К(3)) определяется по Приложению 3.

2.5. Состояние помещения. Коэффициент состояния (К(4)) определяется по Приложению 4 с учетом заключения районных (городских) проектно-инвентаризационных бюро.

2.6. Тип входа в помещение. Коэффициент входа (К(5)) определяется по Приложению 5.

2.7. Тип здания. Коэффициент типа здания, в котором находится помещение, (К(6)) определяется по Приложению 6.

2.8. Наличие элементов благоустройства. Коэффициент благоустройства (К(7)) определяется по Приложению 7.

2.9. Коэффициент социальной значимости вида деятельности арендатора (К(с)), определяемый Законом Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург". Вид деятельности арендатора определяется по кодам ОКОНХ.

3. Порядок расчета арендной платы

3.1. На основании адреса помещения (с использованием графической объектной адресной системы Санкт-Петербурга, находящейся в ведении Комитета по земельным ресурсам Санкт-Петербурга, далее Адресная система, или иным способом) определяются его географические координаты в Балтийской системе координат. Указанные координаты используются для расчета коэффициента местоположения (К(1)) для трех функций использования помещения (офисная, торговая, производственно-складская). К(1) определяется в соответствии с Приложением 1.

В соответствии с Приложением 8 определяется, в какой из двух зон расположен объект: 1 - основная часть города, 2 - пригородные территории.

3.2. Для каждого из 3 видов использования определяется базовая рыночная ставка аренды [А(б)] за квадратный метр в год в условных единицах:

А(б) = А(0) х К(1) х К(2) х К(3) х К(4) х К(5) х К(6) х К(7),

где:

А(б) - базовая рыночная ставка аренды;

А(0) - базовая ставка (за квадратный метр в год в условных единицах).

А(0) определяется из следующей таблицы:

Принадлежность к центральной или периферийной части города определяется в соответствии с Приложением 8.

При наличии запрета на то или иное использование из 3 перечисленных А(б) для него принимается равным "0", т.е. функции, запрещенные в данном помещении, из расчета исключаются.

3.3. Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений А(б) (А(б) для торговой функции, А(б) для офисной функции, А(б) для производственно-складской функции) выбирается максимальное значение (А(б,mах)).

3.4. Рыночная ставка (А(рын)) рассчитывается по формуле:

где К(ар) - арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду в соответствии с настоящей Методикой по сравнению с практикой вторичного рынка. К(ар) принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

3.5. Расчетная ставка аренды (А(расч)) за квадратный метр в год для помещения рассчитывается по формуле: