ГУБЕРНАТОР САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

РАСПОРЯЖЕНИЕ  

от 1 августа 1996 года N 113-р

О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него

____________________________________________________________________
Утратило силу на основании
решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской
области от 5 декабря 2012 года N А56-51148/2012
____________________________________________________________________

В целях реализации Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга, одобренной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.94 N 36, и содействия становлению цивилизованного рынка недвижимости:

1. Согласиться с предложением Городской комиссии по недвижимости при Правительстве Санкт-Петербурга:

1.1. О применении "Временного положения о порядке оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности" (приложение 1) и "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости" (приложение 2) при оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, одобренных Городской комиссией по недвижимости при Правительстве Санкт-Петербурга.

1.2. О создании при Комитете по управлению городским имуществом совета по аттестации оценщиков.

2. Комитету по управлению городским имуществом:

2.1. Обеспечить проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности:

- при предоставлении зданий нежилого и жилищного фондов на условиях реконструкции, капитального ремонта и завершения строительства;

- при определении начальной цены стоимости предоставления права застройки земельного участка на инвестиционных торгах;

- при согласовании в соответствии с п.2 ст.295 ГК РФ и п.3.6.2 "Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 N 1535, сделок с недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий Санкт-Петербурга.

2.2. В месячный срок утвердить форму типового договора на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

2.3. Утвердить по предложению Городской комиссии по недвижимости Положение и состав Совета по аттестации оценщиков численностью 5-7 человек, а также форму Свидетельства об аттестации оценщика.

2.4. Осуществлять выполнение функций Заказчика по оценке указанных объектов от имени Администрации Санкт-Петербурга.

2.5. Совместно с Департаментом строительства исходя из практики применения в процессе проведения инвестиционных торгов рыночных методов оценки стоимости предоставления права застройки земельных участков, подготовить предложения по использованию указанных методов при предоставлении права застройки земельных участков целевым назначением.

3. Установить, что финансирование работ по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, проводимых по заказу Администрации Санкт-Петербурга, осуществляется в размере 50% средств, предусмотренных п.5.1.1 Приложения 1 к распоряжению мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 N 585-р.

4. Контроль за исполнением распоряжения возложить на вице-губернатора - председателя Комитета по управлению городским имуществом.

Губернатор Санкт-Петербурга
 В.А.Яковлев

Приложение 1
 к распоряжению губернатора
 Санкт-Петербурга
 от 01.08.96 N 113-р

ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ
о порядке оценки рыночной стоимости
объектов недвижимости, находящихся
в государственной собственности

1. Общие положения

1.1. Настоящее Временное положение (далее - Положение) определяет:

- порядок и условия проведения оценочной деятельности;

- требования к составу работ, отчету об оценке, лицу, выполняющему оценку;

- методики, применяемые при оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в случаях, предусматривающих определение рыночной стоимости;

- порядок аттестации оценщиков, получающих право на осуществление деятельности по оценке недвижимости на основании договора.

1.2. Положение применяется для оценки:

- объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности;

- принадлежащих Санкт-Петербургу прав на недвижимость;

- в иных случаях, затрагивающих интересы государства (в том числе, как приобретателя прав на недвижимость).

1.3. Рыночная стоимость может быть использована в соответствии с законами и иными правовыми актами РФ и Санкт-Петербурга в качестве исходной для определения других видов стоимости - страховой, залоговой, восстановительной, ликвидационной, налогооблагаемой и других.

1.4. Для целей настоящего Положения применяются следующие основные понятия:

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Объект недвижимости - недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект.

Объект оценки - объект недвижимости либо комплекс имущественных прав на него. Оцениваться может как полный комплекс имущественных прав далее - ("полное право собственности"), так и любой набор этих прав.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, что означает:

- объект экспонируется на открытом рынке в течение периода, обычного для недвижимости подобного типа;

- покупатель и продавец действуют на основе типичных рыночных мотивировок;

- покупатель и продавец хорошо информированы о состоянии рынка и действуют с целью удовлетворения своих интересов;

- покупатель и продавец не связаны какими-либо отношениями, влияющими на свободу принятия решения о продаже и цене продажи, в том числе действуют без сговора, их решения не подвергаются незаконному давлению и стимулированию;

- платеж осуществляется деньгами.

Расчетное значение рыночной стоимости - экспертное заключение профессионального оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки на конкретную дату, полученное в результате оценки.

Восстановительная стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое сооружение.

Замещающая стоимость нового строительства (замещающая стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения,с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости объекта недвижимости в результате изменения внешней экономической ситуации (в том числе изменений на рынке недвижимости, изменения политических, финансовых, законодательных и иных условий).

Физический износ - потеря стоимости, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или нарушений правил строительства.

Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу сооружений.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости.

Оценка - деятельность профессионального оценщика, осуществляемая в соответствии с настоящим Положением и на основании заказа на оценку.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного объекта оценки, заключенный уполномоченным лицом (заказчиком) с профессиональным оценщиком.

Отчет об оценке (отчет) - письменный документ, являющийся отчетом оценщика о выполнении заказа на оценку.

2. Порядок организации оценочной деятельности

2.1. Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) осуществляет деятельность по оценке на основании:

- заказа КУГИ, оформленного на основании заявки, поданной заинтересованным органом государственной власти либо иным уполномоченным им органом;

- письменного договора-заявки, заключенного с иной заинтересованной организацией либо физическим лицом.

2.2. В случае привлечения аттестованных оценщиков ГУИОН готовит проект Договора на оценку объекта (в соответствии с утвержденным Типовым договором), определяет оценщика и заключает с ним договор.

2.3. Договор на оценку должен обеспечивать соблюдение требований настоящего Положения и содержать:

- цель оценки;

- четкое описание объекта оценки;

- информацию, существенно влияющую на результат оценки;

- срок исполнения, условия оплаты работ по оценке;

- права, обязанности и ответственность сторон по договору;

- процедуру сдачи-приемки результатов оценки, в том числе требования к содержанию отчета, его доработке;

- порядок разрешения споров;

- иные необходимые условия.

2.4. Порядок выбора оценщика устанавливается ГУИОН по согласованию с КУГИ. При определении оценщика, с которым ГУИОН заключает договор, учитывается:

- наличие Свидетельства об аттестации установленного на территории Санкт-Петербурга образца, дающего право на проведение оценки имущества, находящегося в государственной собственности;

- рекомендации профессиональных объединений оценщиков;

- результаты предыдущей деятельности по оценке, в том числе выполнение обязательств по независимости оценки.

Наличие указанного Свидетельства является обязательным для привлечения к оценке независимых оценщиков.

2.5. ГУИОН в соответствии с условиями договора на оценку обязан предоставить оценщику всю имеющуюся в ГУИОН информацию, необходимую для определения рыночной стоимости объекта, в том числе:

- сведения о местоположении, размерах, иных физических характеристиках, состоянии объекта оценки и объектов аналогов;

- сведения о правах и интересах заказчика и третьих лиц в объекте оценки либо его части, а также об ограничениях, обременениях, сервитутах;

- информацию о доходах, которые приносит объект оценки или его часть, а также относящиеся к ним данные финансового учета и статистической отчетности (в случае представления указанных данных владельцем объекта оценки);

- проектно-сметную и иную документацию по зданиям и сооружениям, входящим в состав оцениваемого объекта;

- данные о продажах, аренде объектов аналогов;

- информацию о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных оцениваемому объектов недвижимости;

- иные сведения, необходимые для оценки.

2.6. ГУИОН вправе осуществить экспертизу результатов оценки. Экспертиза проводится собственными силами либо путем привлечения экспертов.

По результатам экспертизы выносится решение о представлении результатов оценки КУГИ (иной организации или физическому лицу заказчику) либо о предложении исполнителю доработать отчет. Возникающие в последнем случае споры разрешаются в порядке, предусмотренном договором и действующим законодательством.

2.7. КУГИ вправе отправить представленный отчет на дополнительную экспертизу, по результатам которой отчет принимается либо возвращается в ГУИОН на доработку с мотивированным заключением.

2.8. Выписка из принятого КУГИ отчета (по требованию заявителя - копия отчета) направляется заявителю, а отчет хранится в архиве ГУИОН.

В случае наличия договора-заявки передача результатов оценки осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

2.9. КУГИ и ГУИОН обеспечивают анонимность эксперта, а также оценщика при передаче отчета об оценке либо экспертного заключения третьим лицам.

3. Требования к лицу, осуществляющему оценку