ПРАВИТЕЛЬСТВО САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2005 года N 236-П
Вопросы реализации Концепции преобразований в жилищно-коммунальном комплексе Саратовской области на 2004-2007 годы
________________________________________________
Утратил силу на основании
постановления Правительства Саратовской области
от 27.01.2009 N 18-П
________________________________________________
На основании Устава (Основного Закона) Саратовской области Правительство области
ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Внести изменения в приложение к постановлению Правительства Саратовской области от 23 ноября 2004 года N 255-П "О Концепции преобразований в жилищно-коммунальном комплексе Саратовской области на 2004-2007 годы" согласно приложению N 1.
2. Изложить приложения N 1-3 к Концепции преобразований в жилищно-коммунальном комплексе Саратовской области на 2004-2007 годы в редакции согласно приложениям N 2-4 к настоящему постановлению.
3. Предложить органам местного самоуправления области: до 31 декабря 2005 года:
провести работу по обоснованию нормативов потребления коммунальных услуг с учетом территориальных особенностей, сложившейся практики потребления коммунальных услуг и утвердить их в установленном порядке;
при разработке инвестиционных паспортов муниципальных образований разработать инвестиционный паспорт жилищно-коммунального комплекса соответствующего муниципального образования;
до 1 июня 2006 года провести инвентаризацию и регистрацию имущества жилищно-коммунального комплекса.
4. Министерству промышленности и энергетики области, региональному управлению по тарифам Правительства области до 1 августа 2005 года подготовить предложения для обращения Саратовской областной Думы с законодательной инициативой по вопросу передачи субъектам Российской Федерации полномочий по регулированию тарифов на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям и платы за снабженческо-сбытовые услуги, оказываемые конечным потребителям поставщиками природного газа.
5. Настоящее постановление вступает в силу со дня его подписания.
Губернатор области
П.Л.Ипатов
Приложение N 1
к постановлению
Правительства области
от 14 июля 2005 года N 236-П
Изменения, вносимые в Концепцию преобразований в жилищно-коммунальном комплексе Саратовской области на 2004-2007 года
1. В разделе I "Введение":
слова "Федеральными законами "Об основах федеральной жилищной политики", "О товариществах собственников жилья" заменить словами "Жилищным кодексом Российской Федерации";
абзац третий изложить в следующей редакции:
"Концепция определяет основные направления преобразований в жилищно-коммунальном комплексе области в течение 2004-2007 годов".
2. Подраздел 3 "Ценообразование и тарифное регулирование" раздела II "Анализ структуры и экономического состояния отрасли" после слов "стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 год." дополнить словами "Постановлением Правительства Саратовской области от 1 декабря 2004 года N 264-П "О региональном стандарте оплаты жилья и коммунальных услуг на 2005 год" установлены региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг на 2005 год. В дальнейшем региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг на соответствующий год будут утверждаться в установленном порядке.".
3. В части "Направления деятельности" подраздела 1 "Развитие имущественных отношений" раздела III "Основные направления преобразований в жилищно-коммунальном комплексе области" слова "Однако решение данной задачи требует разграничения имущественных объектов по видам имущества, подлежащего и не подлежащего приватизации. Учитывая социальную значимость системы ЖКХ, вопрос о четком определении перечней имущества предприятий ЖКХ, не подлежащего приватизации, требует конкретизации. Для этого необходимо определить перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации по отраслевому признаку" заменить словами "Учитывая социальную значимость системы ЖКХ для разрешения имущественных вопросов по системам газо-, тепло-, электро-, водоснабжения должна использоваться следующая практика:
если данные системы обслуживают и технологически взаимосвязаны в нескольких муниципальных образованиях, то при наличии в настоящее время предприятий областной собственности распределять имущество такого предприятия по "частям" для каждого поселения нецелесообразно;
если данные системы обслуживают и технологически взаимосвязаны в нескольких поселениях, то при наличии в настоящее время предприятий муниципальной собственности распределять их имущество по "частям" для каждого поселения нецелесообразно;
если данные системы обслуживают и технологически взаимосвязаны только в одном поселении, то необходима передача такого имущества в собственность поселений.
Главными направлениями модернизации жилищного фонда должны стать:
ремонт и утепление наружных ограждающих конструкций зданий;
установка домовых приборов учета потребления ресурсов: воды, газа, тепловой энергии, электричества;
ремонт и оптимизация внутренних систем отопления и горячего водоснабжения;
улучшение режимов вентиляции жилых помещений;
повышение эффективности работы лифтового оборудования;
использование энергоэффективных приборов освещения в местах общего пользования, а также энергоэффективного санитарно-технического оборудования.".
4. Часть "Направления деятельности" подраздела 2 "Рыночные механизмы функционирования жилищно-коммунального хозяйства" раздела III "Основные направления преобразований в жилищно-коммунальном комплексе области" изложить в следующей редакции:
"Вхождение коммерческих структур в сферу эксплуатации коммунальных систем будет стимулировать создание конкурентных условий в сфере предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства. Как правило, за ту же цену частный инвестор производит услуги в большем объеме и качественнее. Главная цель частного бизнеса - получение максимальной прибыли с учетом принятых на себя рисков.
Большой потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде должен стать стимулом привлечения инвестиций в модернизацию жилищного фонда, а формирование конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом -катализатором этого процесса. Развитие профессионального бизнеса по управлению объектами жилого фонда должно постепенно привести к частичной переориентации затрат с текущих на капитальные.
Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что собственники самостоятельно определяют выбор способа управления многоквартирным домом. Способами управления многоквартирными домами являются:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
С 1 марта 2006 года в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации органы местного самоуправления обязаны будут провести открытые конкурсы по отбору управляющих организаций, если собственниками жилых помещений не будет выбран способ управления многоквартирным жилым домом или выбранный способ не будет реализован.
Для целей настоящей Концепции орган, осуществляющий управление многоквартирным домом, будет именоваться управляющим многоквартирным домом.
Эффективная работа по управлению многоквартирными жилыми домами достигается за счет создания условий его самостоятельности в решении вопросов управления переданным имуществом (выбора подрядных организаций, порядка и периодичности выполнения работ, выбора материалов и технологий и т.д.), при соблюдении определенных требований, предъявляемых собственниками к количеству и качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Условия управления многоквартирным домом должны быть неизменными в течение периода, определенного собственником переданного в управление имущества. Эффективное использование средств обеспечивается планированием работ. Перспективные программы и планы, а также текущие планы и графики выполнения работ по обслуживанию и содержанию многоквартирного жилого дома должны согласовываться с собственником имущества. Управляющий многоквартирным домом, независимо от его организационно-правовой формы, обязан составить перспективный пообъектный план управления (как минимум на год), а на основе перспективных планов управления формировать текущие планы и графики выполнения работ. Целесообразным является создание самостоятельного управления в каждом многоквартирном доме. Переход к подомовому планированию работ сделает более прозрачным деятельность управляющего, повысит эффективность использования средств. Для выполнения работ управляющий многоквартирным домом может привлекать на условиях подряда специализированные организации либо выполнять эти работы самостоятельно. Контроль за выполнением работ должен осуществляться представителями собственников в многоквартирном доме.
Управляющий многоквартирным домом в случае заключения договора на управление жилищным фондом и обеспечения стабильных условий финансирования будет заинтересован в снижении нерациональных потерь потребляемых ресурсов путем проведения модернизации жилого здания с тем, чтобы не только окупить вложенные средства в модернизацию здания, но и увеличить собственную прибыль.
Создание конкурентной среды в жилищной сфере ключевым образом зависит от объема многоквартирного жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования. В муниципальных образованиях с общей площадью многоквартирных жилых домов более 30 тыс. кв. метров возможно формирование конкурентной среды в сфере управления жилыми домами. В муниципальных образованиях с меньшими объемами многоквартирного жилищного фонда формирование конкурентной среды экономически нецелесообразно. В таких муниципальных образованиях с управлением многоквартирными жилыми домами эффективнее всего справятся предприниматели без образования юридического лица. В управление одного предпринимателя, на первом этапе его вхождения в сферу управления жилыми домами, целесообразно передать жилищный фонд общей площадью от 5 до 15 тыс. кв. метров в зависимости от этажности и количества квартир в домах. В дальнейшем объем жилищного фонда, переданный в управление, будет зависеть от качества исполнения работ управляющим.
Привлечение малого бизнеса в управление жилыми домами позволит минимизировать накладные расходы и формировать конкурентную среду по управлению жилыми домами.".
5. В части "Текущая ситуация" подраздела 3 "Договорные отношения по управлению жилищным фондом" раздела III "Основные направления преобразований в жилищно-коммунальном комплексе области" абзацы второй и третий исключить.
6. Часть "Направления деятельности" подраздела 3 "Договорные отношения по управлению жилищным фондом" раздела III "Основные направления преобразований в жилищно-коммунальном комплексе области" изложить в следующей редакции:
"Создание экономически эффективной системы управления имуществом в жилищной сфере начинается с определения договорных взаимоотношений собственника с управляющими организациями. Возможно использование трех форм договорных отношений по управлению жилыми домами:
договор доверительного управления имуществом;
договор поручения;
договор возмездного оказания услуг по управлению имуществом.
По договору доверительного управления имуществом управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении переданного имущества (в пределах, установленных законом или договором), он не имеет права собственности на это имущество и действует не в своих интересах, а в интересах учредителя управления или назначенного им выгодоприобретателя (населения), хотя и от своего имени. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. С этой целью имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Более того, для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Применение такой формы договора наиболее целесообразно при выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья.
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. При этом права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. В данной ситуации собственник является доверителем, а управляющая организация его поверенным. Данная схема предусматривает управление отдельным жилым многоквартирным домом, в котором есть жилые и нежилые помещения. Жилой дом рассматривается как единый и неделимый объект недвижимости, который имеет большое количество собственников, но управляет этим домом один исполнитель (управляющая организация). Исполнитель управляет общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Управление осуществляется на основании поручения собственников этого дома, которое оформляется договорами управления. Применение данной формы договора наиболее целесообразно при выборе в качестве способа управления многоквартирным домом непосредственного управления.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В случае управления жилищным фондом данное положение означает, что собственник-заказчик за плату поручает исполнителю управляющей организации выполнять действия по управлению общим имуществом дома, осуществлять деятельность по предоставлению жилищных и коммунальных услуг. При заключении договора собственник определяет цели и задачи возмездного оказания услуг по управлению переданным имуществом и предоставлению жилищных и коммунальных услуг. Пути достижения поставленных целей исполнитель определяет самостоятельно. Применение такой формы договора наиболее целесообразно при выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией.
Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, в долгосрочной перспективе - уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг".
7. В части "Направления деятельности" подраздела 1 "Финансовая стабилизация отрасли" раздела IV "Финансово-экономические механизмы" слова "В соответствии с Федеральным законом от 6 мая 2003 года N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг" оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения. С собственников и нанимателей жилья взимается плата за текущий ремонт общего имущества жилого дома. Плата за капитальный ремонт жилья не входит в структуру платежей граждан. При этом капитальный ремонт должен проводиться своевременно." заменить словами "В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации собственник несет бремя по содержанию своего имущества. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанность по содержанию общего имущества многоквартирных домов возлагается на собственников, то есть за муниципальный жилищный фонд ответственность несет собственник - муниципальное образование, а за частный - граждане-собственники. Поэтому собственникам необходимо решать вопрос о финансировании капитального ремонта или накоплении средств на его проведение.".
8. В подразделе 3 "Тарифное регулирование" раздела IV "Финансово-экономические механизмы" слова "Необходимо разработать методики составления заявки регулируемых предприятий на пересмотр тарифов (методики определения финансовых потребностей предприятия).
Необходимо, чтобы в процессе установления тарифов участвовали представители как производителя (коммунального предприятия), так и потребителей." исключить.
9. В части "Анализ существующей нормативной ситуации" раздела V "Адресная социальная защита населения":
слова "Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" заменить словами "Жилищный кодекс Российской Федерации, Закон Саратовской области "Об областных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг";
слова "Организации ЖКХ остаются финансово зависимы от органов местного самоуправления (см. рисунок 2)" исключить;
рисунок 2 исключить;
10. В части "Действующая схема оплаты ЖКУ" раздела V "Адресная социальная защита населения":
слова "Из приведенной схемы видно, что оплата жилищно-коммунальных услуг частично является обязательством местного бюджета (в части жилищных субсидий, льгот и дотаций), а частично - обязательством получателей субсидий (в оставшейся сумме платежа)" и слова "- средства из местных бюджетов доводятся до организаций не полностью и не своевременно (дефицит финансирования)" исключить.
11. По тексту раздела VI "Мероприятия и этапы реализации Концепции, ее финансовое обеспечение" и раздела VIII "Ожидаемые результаты от реализации Концепции" слова "96 млн руб.", "202,7 млн руб.", "140 млн руб.", "1380,3 млн руб.", "1480 млн руб.", "418,8 млн руб.", "1274,6 млн руб.", "920 млн руб.", "460 млн руб.", "719,6 млн руб.", "2500 млн руб.", "1770 млн руб.", "12536,3 млн руб.", "1792,1 млн руб.", "2645,4 млн руб.", "1800,6 млн руб.", "3798,2 млн руб.", "2500 млн руб.", "5798,3 млн руб.", "370 млн руб.", "95,7 млн руб.", "552,3 млн руб.", "1220,5 млн руб.", "2639,8 млн руб." заменить словами "сумму, определенную приложениями N 3, 4 к настоящему постановлению".
Приложение N 2
к постановлению
Правительства области
от 14 июля 2005 года N 236-П
"Приложение N 1
к Концепции преобразований
в жилищно-коммунальном комплексе
Саратовской области на 2004-2007 годы
