Приложение N 27
к приказу
 Министерства финансов
Российской Федерации
от 28 декабря 2015 года N 217н

     

Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость"

(с изменениями на 4 июня 2018 года)

Цель

1. Целью настоящего стандарта является установление порядка учета инвестиционной недвижимости и требований к раскрытию соответствующей информации.

Сфера применения

2. Настоящий стандарт применяется при признании, оценке и раскрытии информации об инвестиционной недвижимости.

3. Пункт исключен с 1 января 2019 года - МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию.

4. Настоящий стандарт не применяется:

(a) к биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности (см. МСФО (IAS) 41 "Сельское хозяйство" и МСФО (IAS) 16 "Основные средства"); и

(Подпункт в редакции, введенной в действие с 28 июля 2016 года МСФО "Сельское хозяйство: плодовые культуры (Поправки к МСФО (IAS) 16 и МСФО (IAS) 41)" от 27 июня 2016 года. - См. предыдущую редакцию)

(b) к правам на полезные ископаемые и запасам полезных ископаемых, таких как нефть, природный газ и аналогичные невозобновляемые ресурсы.

Определения

5. В настоящем стандарте используются следующие термины в указанных значениях:

Балансовая стоимость - сумма, в которой актив признается в отчете о финансовом положении.

Первоначальная стоимость - сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость другого возмещения, переданного с целью приобретения актива, на момент его приобретения или сооружения, или, когда это применимо, сумма, отнесенная на данный актив при его первоначальном признании в соответствии с конкретными требованиями других МСФО, например МСФО (IFRS) 2 "Выплаты на основе акций".

Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки. (См. МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости".)

Инвестиционная недвижимость - недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором в качестве актива в форме права пользования) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:

(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию)

(a) использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или

(b) продажи в ходе обычной деятельности.

Недвижимость, занимаемая владельцем, - недвижимость, удерживаемая (собственником или же арендатором в качестве актива в форме права пользования) для использования в производстве или поставке товаров, или оказании услуг либо в административных целях.

(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию)

Классификация недвижимости как инвестиционной недвижимости либо недвижимости, занимаемой владельцем

6. Пункт исключен с 1 января 2019 года - МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию.

7. Инвестиционная недвижимость удерживается для получения арендной платы, или в целях получения выгоды от прироста стоимости, или одновременно того и другого. Следовательно, инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки в значительной степени независимо от других активов, удерживаемых организацией. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. Производство или поставка товаров или оказание услуг (или использование недвижимости в административных целях) генерирует денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. К недвижимости, занимаемой владельцем, которая находится в собственности, применяется МСФО (IAS) 16 "Основные средства", а к недвижимости, занимаемой владельцем, которая удерживается арендатором в качестве актива в форме права пользования, применяется МСФО (IFRS) 16.

(Пункт в редакции, введенной в действие с 28 июля 2016 года МСФО "Сельское хозяйство: плодовые культуры (Поправки к МСФО (IAS) 16 и МСФО (IAS) 41)" от 27 июня 2016 года; в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию)

8. Ниже приведены примеры инвестиционной недвижимости:

(a) земельный участок, удерживаемый в целях получения выгоды от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности;

(b) земельный участок, удерживаемый для будущего использования, которое в настоящее время пока не определено. (Если организация не определила, что она будет использовать данный земельный участок в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля удерживается в целях получения выгоды от прироста ее стоимости);

(с) здание, принадлежащее организации (или актив в форме права пользования, который относится к зданию, удерживаемому организацией) и предоставленное в операционную аренду по одному или нескольким договорам;

(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию)

(d) здание, не занятое в настоящее время, но удерживаемое для сдачи в операционную аренду по одному или нескольким договорам;

(e) недвижимость, строящаяся или развиваемая для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

9. Ниже приведены примеры объектов, не являющихся инвестиционной недвижимостью и, следовательно, находящихся вне сферы применения настоящего стандарта:

(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или находящаяся в процессе строительства или развития с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 "Запасы"), например недвижимость, приобретенная исключительно для последующей перепродажи в краткосрочной перспективе или для развития и перепродажи;

(b) подпункт исключен с 1 января 2018 года - МСФО (IFRS) от 27 июня 2016 года N 15 - см. предыдущую редакцию;

(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16) и МСФО (IFRS) 16, в том числе (помимо прочего) недвижимость, удерживаемая для будущего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, удерживаемая для будущего развития и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая работниками организации (независимо от того, платят ли они арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем, которая подлежит выбытию;

(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию)

(d) [удален]

(e) недвижимость, сданная в финансовую аренду другой организации.

10. В некоторых случаях недвижимость включает в себя часть, которая удерживается для получения арендной платы или в целях получения выгоды от прироста стоимости, и другую часть, которая удерживается для целей производства или поставки товаров, или оказания услуг либо в административных целях. Если указанные части могут быть проданы по отдельности (или отдельно друг от друга сданы в финансовую аренду), то организация учитывает эти части раздельно. Если же эти части нельзя продать по отдельности, то соответствующая недвижимость будет являться инвестиционной недвижимостью, только если ее часть, удерживаемая для использования в производстве или поставке товаров, или оказания услуг либо в административных целях, будет незначительной.

11. В некоторых случаях организация предоставляет дополнительные услуги арендаторам недвижимости, удерживаемой этой организацией. Организация рассматривает такую недвижимость как инвестиционную недвижимость, если эти услуги являются незначительными относительно соглашения в целом. Примером является случай, когда собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущему обслуживанию.

12. В других случаях предоставляемые услуги являются значительными. Например, если организация имеет в собственности гостиницу и управляет ею, то услуги, предоставляемые постояльцам, являются значительными по отношению к соглашению в целом. Следовательно, гостиница, управляемая собственником, представляет собой недвижимость, занимаемую владельцем, а не инвестиционную недвижимость.

13. Иногда трудно определить, являются ли дополнительные услуги настолько значительными, что недвижимость не может квалифицироваться как инвестиционная недвижимость. Например, собственник гостиницы иногда передает выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров бывают самыми разными. В одном конце этого спектра собственник может занимать позицию, которая, по существу, является позицией пассивного инвестора. В другом конце этого спектра собственник может просто передать по договору аутсорсинга повседневные функции, сохранив при этом значительную подверженность колебаниям денежных потоков, генерируемых деятельностью гостиницы.

14. Чтобы определить, может ли объект недвижимости квалифицироваться как инвестиционная недвижимость, необходимо применить суждение. Организация разрабатывает критерии, чтобы иметь возможность применять такое суждение последовательно, в соответствии с определением инвестиционной недвижимости и соответствующим руководством, изложенным в пунктах 7-13. Пункт 75(c) требует, чтобы организация раскрывала такие критерии в тех случаях, когда классификация вызывает сложности.

14А. Суждение также необходимо, чтобы определить, является ли приобретение инвестиционной недвижимости приобретением актива или группы активов либо объединением бизнесов, относящимся к сфере применения МСФО (IFRS) 3 "Объединения бизнесов". Чтобы определить, является ли такое приобретение объединением бизнесов, необходимо обратиться к МСФО (IFRS) 3. Положения пунктов 7-14 настоящего стандарта касаются вопроса о том, следует ли считать недвижимость недвижимостью, занимаемой владельцем, или же инвестиционной недвижимостью, а не о том, является ли приобретение недвижимости объединением бизнесов, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3. Решение вопроса о том, отвечает ли конкретная сделка определению объединения бизнесов, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3, и включает ли она инвестиционную недвижимость, как этот термин определен в настоящем стандарте, требует раздельного применения обоих стандартов.

15. В некоторых случаях организация имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает ее материнская организация или другая дочерняя организация. Такая недвижимость не квалифицируется как инвестиционная недвижимость в консолидированной финансовой отчетности, поскольку с позиций всей группы данная недвижимость является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с позиций организации, имеющей данную недвижимость в собственности, она является инвестиционной недвижимостью, если она соответствует определению, приведенному в пункте 5. Следовательно, в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает эту недвижимость как инвестиционную недвижимость.

Признание

16. Инвестиционную недвижимость, находящуюся в собственности, следует признавать как актив тогда и только тогда, когда:

(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию)

(a) поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; и

(b) первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке.

17. Организация оценивает в соответствии с этим принципом признания все свои затраты на инвестиционную недвижимость в момент их возникновения. Такие затраты включают первоначальные затраты на приобретение инвестиционной недвижимости и затраты, понесенные впоследствии на дополнение, замену части или обслуживание данной недвижимости.

18. В соответствии с принципом признания, изложенным в пункте 16, организация не признает в балансовой стоимости инвестиционной недвижимости затраты на повседневное обслуживание такой недвижимости. Вместо этого данные затраты признаются в составе прибыли или убытка в момент их возникновения. Затраты на повседневное обслуживание - это в основном затраты на оплату труда и расходных материалов, и они могут включать затраты на мелкие детали. Назначение данных затрат часто описывается как "ремонт и текущее обслуживание" соответствующей недвижимости.

19. Некоторые части инвестиционной недвижимости могли быть приобретены путем замены. Например, внутренние стены могли быть установлены взамен тех, которые существовали первоначально. В соответствии с принципом признания организация признает в балансовой стоимости инвестиционной недвижимости затраты на замену части существующей инвестиционной недвижимости в момент возникновения таких затрат, если удовлетворяются критерии признания. Балансовая стоимость тех частей, которые были заменены, перестает признаваться в соответствии с положениями настоящего стандарта о прекращении признания.

19A. Инвестиционную недвижимость, удерживаемую арендатором в качестве актива в форме права пользования, необходимо признавать в соответствии с МСФО (IFRS) 16.

(Пункт дополнительно включен с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16)

Оценка в момент признания

     20. Инвестиционная недвижимость, находящаяся в собственности, первоначально должна оцениваться по первоначальной стоимости. Затраты по сделке должны включаться в эту первоначальную оценку.

(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию)

21. Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости включает цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению. Непосредственно относящиеся затраты включают, например, оплату профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по сделке.

22. [Удален]

23. Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости не увеличивается на:

(a) затраты на запуск (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения данной недвижимости в состояние, необходимое для ее функционирования таким образом, как запланировано руководством организации);

(b) операционные убытки, возникающие прежде, чем инвестиционная недвижимость достигнет запланированного уровня пользования; или

(c) сверхнормативные потери материалов, трудовых или других ресурсов, возникшие при строительстве или развитии недвижимости.

24. При отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки.

25. Пункт исключен с 1 января 2019 года - МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию.

26. Пункт исключен с 1 января 2019 года - МСФО (IFRS) от 11 июля 2016 года N 16. - См. предыдущую редакцию.

27. Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть приобретены в обмен на немонетарный актив (активы) или на комбинацию монетарных и немонетарных активов. Приведенные ниже положения относятся к обмену одного немонетарного актива на другой, но они также применяются ко всем операциям обмена, описанным в предыдущем предложении. Первоначальная стоимость такого объекта инвестиционной недвижимости оценивается по справедливой стоимости, кроме случаев, когда: (a) операция обмена лишена коммерческого содержания или (b) не поддается надежной оценке справедливая стоимость ни полученного, ни отданного актива. Приобретенный актив оценивается указанным образом, даже если организация не может немедленно прекратить признание отданного актива. Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его первоначальная стоимость оценивается по балансовой стоимости отданного актива.