ЗАКОН

РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

от 19 февраля 2008 года N 881-ЗС

О внесении изменений в Областной закон "Об Областной целевой программе "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах"

Принят
Законодательным Собранием
7 февраля 2008 года

Статья 1

Внести в Областной закон от 15 марта 2007 года N 653-ЗС "Об Областной целевой программе "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах" следующие изменения:

1) наименование изложить в следующей редакции:

"Об Областной адресной программе "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах";

2) в статье 1 слово "целевую" заменить словом "адресную";

3) в статье 2 слово "целевой" заменить словом "адресной";

4) приложение изложить в следующей редакции:

"Приложение
к Областному закону
"Об Областной адресной программе
"Капитальный ремонт многоквартирных
домов и создание условий для управления
многоквартирными домами на территории
Ростовской области в 2007-2011 годах"

ОБЛАСТНАЯ АДРЕСНАЯ ПРОГРАММА
"Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах"

Раздел I. Паспорт Областной адресной программы "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах"

     

Раздел II. Анализ состояния и прогноз развития управления многоквартирными домами на территории Ростовской области

Основой преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве является реорганизация системы управления отраслью, основывающаяся на принципах сокращения степени участия органов местного самоуправления в управлении жилищным фондом и активного привлечения граждан к управлению своей собственностью в жилищной сфере. Именно в этом и заключается сущность новых способов управления многоквартирными домами, которые ориентированы на главенствующую в ней роль собственников помещений в многоквартирных домах.

Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 154, пункт 3 статьи 158) возложил обязанность по оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов на собственников помещений. Одновременно Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 39, пункт 1 статьи 158), Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 210, 249) и постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 491) устанавливают обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт (включая капитальный) общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах помимо прав и обязанностей в отношении помещений в таких домах несут обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества, в том числе по осуществлению текущего и капитального ремонтов многоквартирных домов. В связи с высокой стоимостью капитального ремонта необходимо, с учетом степени износа домов, оказание государственной поддержки для его проведения с привлечением средств граждан - собственников помещений в многоквартирных домах.

В целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирных домах, на территории Ростовской области должны быть созданы условия для управления многоквартирными домами.

В 2006 году за счет средств областного бюджета отремонтировано около 132 тыс.квадратных метров общей площади многоквартирных домов при финансировании в размере 423 млн.рублей.

Независимо от формы собственности жилищного фонда в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах должны выбрать один из следующих способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В Ростовской области по сведениям, предоставленным органами местного самоуправления, более 54 тысяч многоквартирных домов (дома, в которых две и более квартир), где должен быть выбран способ управления. Общая площадь многоквартирных домов на территории Ростовской области составляет более 52200 тыс.квадратных метров.

На 1 января 2007 года в 31,88 процента от общего количества многоквартирных домов выбран способ управления, в том числе 13,82 процента - непосредственный способ управления, 4,33 процента - управление ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, 13,73 процента - управление управляющей организацией.

Наиболее значимыми препятствиями при выборе способа управления многоквартирными домами являются:

неудовлетворительное техническое состояние многоквартирных домов в связи с их многолетним "недоремонтом";

отсутствие у населения необходимой подготовки по вопросам управления многоквартирными домами, а также недостаточная организационно-пропагандистская и информационно-методическая работа с населением органов государственной власти и органов местного самоуправления. В настоящее время у граждан-собственников в большей степени сохраняется сознание потребителя, чем собственника общего имущества многоквартирного дома;

отсутствие необходимого количества специалистов в области профессионального управления многоквартирными домами;

недостаточное количество управляющих организаций и, как следствие, отсутствие конкурентной среды в данном секторе экономики.

По данным, предоставленным органами местного самоуправления, в Ростовской области на рынке услуг по управлению многоквартирными домами действуют 194 управляющие организации. В 22 муниципальных районах управляющие организации отсутствуют. Это связано с низкой предпринимательской активностью и недостаточной информационной базой о развитии предпринимательства в данной сфере, а также недостатком специалистов-профессионалов в отрасли управления многоквартирными домами.

Процесс создания ТСЖ и развития их деятельности также происходит недостаточными темпами из-за ряда причин, среди которых основной выступает отсутствие профессиональных кадров председателей и бухгалтеров ТСЖ.

Все большую остроту приобретает проблема ремонта и замены лифтов и лифтового оборудования. Темпы старения лифтового хозяйства в Ростовской области превышают темпы его обновления. Нормативный срок эксплуатации пассажирских лифтов, установленный межгосударственным стандартом ГОСТ 22011-95, составляет 25 лет. В лифтовом хозяйстве Ростовской области в настоящее время имеется около 700 пассажирских лифтов, эксплуатирующихся свыше 25 лет.

В связи с многолетним недофинансированием 29 процентов общего количества лифтов имеют устаревшую и не отвечающую стандартам конструкцию и требуют замены в связи с истекшим сроком эксплуатации, 53 процента - не оснащены устройствами безопасности, 80 процентов - не оснащены устройствами защиты лифта УЗЛ-1.

В целях доведения технического состояния жилищного фонда на территории Ростовской области до уровня нормативной эксплуатации необходимо учитывать реальное состояние объектов. На основании данных мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда на территории Ростовской области возможно разработать план управления их техническим состоянием.

Мониторинг предполагает постоянное слежение за изменением технического состояния жилищного фонда, сравнение его с нормативными показателями и на основе достоверных данных о техническом состоянии объектов разработку перспективных планов и различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для обеспечения их надлежащего содержания и тем самым повышение экономической и социальной эффективности капитальных ремонтов.

Основные параметры и критерии мониторинга - технические, экономические, финансовые, санитарные, экологические и социальные. В случае отклонения мониторинговых параметров от выбранных критериев и норм необходима разработка порядка действий и неотложных мер.

Первым этапом комплексных мероприятий мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда на территории Ростовской области является создание электронной базы данных восстановления жилищного фонда.

Последующие этапы комплексных мероприятий мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда на территории Ростовской области предполагаются к реализации при наличии соответствующих средств в областном бюджете.

Масштабность и глубина проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства, обозначившихся в процессе осуществления мероприятий по выбору способа управления многоквартирными домами, потребовали организации более эффективного взаимодействия всех участников жилищных отношений в решении вопросов реформирования жилищно-коммунального хозяйства на территории Ростовской области.

Мероприятия, направленные на решение данных проблем, объемы и источники их финансирования изложены в приложении 1 к настоящей Программе.

Раздел III. Цели и задачи Программы

Целями Программы являются:

создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан;

повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

развитие общественного самоуправления в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства;

создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области.

Создание условий для управления многоквартирными домами и развития общественного самоуправления в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства, создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства осуществляется для:

удовлетворения жилищных потребностей собственников помещений в многоквартирных домах, защиты их потребительских интересов и прав;

развития самоуправления в жилищной сфере;

демонополизации и развития конкурентных отношений на рынке управления многоквартирными домами;

широкого использования договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, в том числе между собственниками помещений в многоквартирных домах и производителями услуг.

Создание условий для управления многоквартирными домами и развития общественного самоуправления в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства, создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства осуществляется на основе принципов:

добровольности создания и деятельности объединений собственников помещений в многоквартирных домах (ТСЖ, ЖСК, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов);

обеспечения равных условий деятельности организаций в сфере управления многоквартирными домами независимо от их организационно-правовой формы.

Создание условий для управления многоквартирными домами и развития общественного самоуправления в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства, создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства может осуществляться в таких формах, как:

обеспечение проведения капитального ремонта многоквартирных домов, ранее находившихся в государственной (муниципальной) собственности, в которых избран способ управления;

предоставление государственной поддержки управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам для проведения капитального ремонта многоквартирных домов;