Неэффективная система управления, дотационность сферы, затратность, неразвитость конкурентной среды и отсутствие эффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов обусловливают непривлекательность отрасли для частных инвестиций. Между тем большинство проектов модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры потенциально коммерчески привлекательны, имеют относительно короткие сроки окупаемости. Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли в долгосрочной перспективе,
Главная задача при проведении реформы в жилищной сфере - создание рынка жилищного фонда, который сегодня недостаточно развит ввиду низкой платежеспособности граждан и несовершенства механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья. Есть необходимость перевода огромного количества муниципального жилищного фонда в субъект рынка жилищного фонда. Следует завершить прием в муниципальную собственность республиканского государственного жилищного фонда,
В настоящее время сложилась ситуация, когда жилищный фонд, который в соответствии с действующим законодательством должен перейти в муниципальную собственность, находится на балансе акционерных обществ, созданных в процессе приватизации. Акционерные общества вынуждены выполнять несвойственные им функции по содержанию оставшегося у них на балансе жилищного фонда, и как правило, не заинтересованы в осуществлении указанных функций, поскольку данная деятельность является для предприятий убыточной.
Прием органами местного самоуправления государственного жилищного фонда в муниципальную собственность позволит включить в реформирование жилищного фонда жилые помещения вне зависимости от их формы собственности, а также предоставит равные возможности гражданам в реформировании ЖКХ.
Создание конкурентной среды в жилищной сфере требует совершенствования структуры управления данным комплексом. Необходимо разграничить полномочия, закрепленные непосредственно за собственником, что должно сопровождаться разделением функций заказчика и подрядчика на оказание услуг по обслуживанию жилищного фонда.
Муниципальные унитарные предприятия (дирекции единого заказчика) выполняют роль управляющих компаний по управлению и эксплуатации общего имущества многоквартирных жилых домов, а подрядные организации, выбираемые на конкурсной основе, работают согласно договорам на предоставление жилищно-коммунальных услуг. При этом они освобождаются от несвойственных им регистрационно-контрольных функций, паспортно-учетной работы, сбора платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, оформления льгот и субсидий и от других форм социального обслуживания населения.
Однако в настоящее время имеет место передача функций управления ЖКХ подрядным муниципальным предприятиям, обслуживающим жилищный фонд, возврат к прежней схеме функционирования ЖКХ.
Согласно Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. N 425, основой системы управления ЖКХ является его демонополизация и создание условий для конкуренции в этой сфере с разделением функций управления и хозяйствования и переходом на договорные отношения между заказчиками жилищно-коммунальных услуг и подрядчиками в целях снижения издержек и повышения качества обслуживания населения.
В постановлении Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 г. N 797, утвердившем подпрограмму "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, особое внимание уделено роли управляющих компаний (служб заказчика) в развитии рыночных механизмов функционирования жилищного хозяйства.
Возврат к монопольным принципам функционирования ЖКХ противоречит Закону Российской Федерации от 22 марта 1991 г. N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (статья 7), постановлению Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения", нормативно-методическим материалам, утвержденным приказом Госстроя России от 11 декабря 1997 г. N 17-132, по реализации вышеуказанной Концепции.
Считается недопустимым принятие подобных решений, так как именно в разделении функций владения, управления и распоряжения муниципальной собственностью заключается методологическая основа преобразований в ЖКХ.
Решение проблемы формирования рыночных механизмов функционирования комплекса и условий для привлечения инвестиций предусматривает следующие задачи:
создание рыночных механизмов функционирования жилищного хозяйства, для чего необходимо обеспечить рынок жилья и его собственника;
разделение функций и формирование реальных договорных отношений между собственниками (администрации районов и городов, жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы, товарищества собственников жилья и другие), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.
Органы местного самоуправления как собственники жилищного фонда должны обеспечивать:
решение вопросов по публичным проблемам (водоснабжение, связь дороги, обращение с отходами, озеленение, развитие города и района);
соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;
финансирование содержания принадлежащей ему собственности;
делегирование управляющим компаниям полномочий по заключению договоров социального найма, найма и аренды жилых помещений;
заключение договора с управляющей компанией.
Основными функциями управляющей компании должны быть:
поддержание в надлежащем состоянии и развитие жилищного фонда;
выбор подрядчиков на конкурсной основе;
заключение договоров с подрядчиками;
обеспечение контроля за выполнением договоров;
организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.
В крупных городах целесообразно создание нескольких управляющих компаний. Затраты по управлению оплачивают потребители наряду с другими жилищно-коммунальными услугами,
Необходимо разработать методические рекомендации по системе договорных отношений между собственниками жилищного фонда, управляющими компаниями, подрядными и ресурсоснабжающими предприятиями и непосредственными потребителями услуг (жильцами).