АДМИНИСТРАЦИЯ СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 июля 2016 года N 435


О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В РЕГИОНАЛЬНУЮ ЦЕЛЕВУЮ ПРОГРАММУ "РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ" НА 2015 - 2020 ГОДЫ

____________________________________________________________________
Утратил силу на основании постановления Администрации Смоленской области от 30.04.2019 N 260.
____________________________________________________________________

Администрация Смоленской области постановляет:

Внести в региональную целевую программу "Развитие жилищного строительства в Смоленской области" на 2015 - 2020 годы, утвержденную постановлением Администрации Смоленской области от 15.12.2015 N 807, следующие изменения:

1) в паспорте Программы:

- в позиции "Наименование исполнителей мероприятий Программы" слова "Департамент Смоленской области по промышленности, транспорту и дорожному хозяйству" заменить словами "Департамент Смоленской области по транспорту и дорожному хозяйству", после слов "Департамент экономического развития Смоленской области," дополнить словами "Департамент инвестиционного развития Смоленской области,";

- позицию "Объемы и источники финансирования Программы" изложить в следующей редакции:

2) раздел 2 после абзаца семнадцатого дополнить абзацами следующего содержания:

"- создание условий для развития в Смоленской области рынка наемных домов социального использования;

- улучшение жилищных условий граждан, имеющих невысокий уровень дохода, путем создания в Смоленской области жилищного фонда социального использования.";

3) в разделе 3:

- в абзаце пятом подраздела 3 слова "30,03 тыс. м(2) жилья" заменить словами "30,4 тыс. м(2) жилья";

- в подразделе 5:

- абзац третий дополнить предложением следующего содержания: "До 1 января 2016 года указанные государственные полномочия осуществлялись органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений Смоленской области, с 1 января 2016 года - органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Смоленской области.";

- в абзаце пятом слова "926 человек" заменить словами "1613 человек";

- дополнить подразделом 8 следующего содержания:

"8. Формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода

Арендное жилье - тип жилья, распространенный в дореволюционной России и в современных развитых экономиках зарубежных стран. По соотношению доли недвижимости, находящейся в собственности и в аренде, практически все страны имеют близкие показатели: доля арендного жилья, как правило, составляет 30 - 50 процентов. Предоставляется такое жилье в доходных многоквартирных жилых домах, специально построенных для целей сдачи в длительную аренду.

В России развитие этого сегмента тормозят демпинг со стороны частных арендодателей, неочевидная экономика доходного жилья и культура населения, сформированная ранее. Ситуацию осложняет слишком большой срок окупаемости такого жилья, что не привлекательно для инвесторов.

К основным факторам, сдерживающим развитие рынка арендного жилья, относятся:

- длительный срок окупаемости инвестиций при реализации проектов строительства арендного жилья по причинам:

- высокой стоимости земельного участка под строительство;

- высокой стоимости строительства инженерной инфраструктуры;

- высокой стоимости объекта жилищного строительства при использовании традиционных технологий проектирования и строительства;

- высокой стоимости заемных средств;

- низкая эффективность инвестиций, определяемая соотношением высоких затрат, связанных со строительством, и низкой расчетной величины арендных платежей, обусловленных платежеспособностью населения;

- отсутствие структурированной информации о реальных возможностях и потребностях населения в части улучшения жилищных условий.

При этом анализ показывает, что основная часть арендного жилья должна находиться в сегменте жилья экономического класса, отвечающего требованиям экологичности и энергоэффективности.

Предоставление арендного жилья может стать альтернативой длительному накоплению гражданами средств на приобретение жилья. Развитие этого рынка позволит оживить инвестиционную активность в реальном секторе экономики, будет способствовать его интеграции с финансовыми институтами, обеспечит переход имущества в руки наиболее эффективного собственника.

Необходимость формирования легального конкурентоспособного рынка арендного жилья обусловлена следующими факторами:

- значительная часть населения не имеет возможности приобрести жилье в собственность, однако способна арендовать благоустроенное и комфортное жилье;

- развитие экономики предполагает постоянный приток трудовой миграции в Смоленскую область;

- создание конкуренции в сфере предоставления услуг в секторе арендного жилья, что в дальнейшем обеспечит снижение платы за аренду, так как сложившийся "серый" рынок арендного жилья в значительной степени не соответствует потребностям государства, бизнеса и населения.

Достижение необходимых темпов ежегодного строительства арендного жилья возможно путем создания специальных условий для долгосрочного ипотечного кредитования приобретения домов арендного жилищного фонда или новации строительных кредитов в долгосрочные ипотечные кредиты, а также путем применения различных финансовых механизмов, позволяющих снизить стоимость строительства, приобретения и эксплуатации домов. К таким механизмам можно отнести использование льготного фондирования для финансирования проектов арендного жилья, установление благоприятного налогового климата, предоставление субсидий на строительство, применение коллективных инвестиций.

Федеральным законом "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определены цели деятельности, задачи и функции вновь созданного единого института развития в жилищной сфере, в соответствии со стратегией развития которого одним из основных направлений его деятельности является развитие рынка арендного жилья.

В соответствии с этим для повышения доступности арендного жилья юридическим лицам, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АО "АИЖК") предложен ипотечный продукт "Арендное жилье", включающий в себя требования к ипотечным кредитам, которые могут предоставляться банками юридическим лицам на цели строительства или приобретения многоквартирных домов, предназначенных для сдачи внаем. Возврат такого кредита осуществляется компанией-заемщиком за счет поступающей платы за наем жилого помещения. АО "АИЖК" будет выкупать кредиты, соответствующие требованиям продукта, снимая с банков долгосрочные риски, связанные с удержанием таких долгосрочных кредитов, а также возмещая ликвидность.

На сегодняшний день АО "АИЖК" прорабатывает вопрос привлечения коллективных инвестиций в арендное жилье. Успешная реализация привлечения коллективных инвестиций в арендное жилье создаст для граждан России выгодную и надежную альтернативу банковским депозитам и иным средствам сохранения денежных средств и получения доходов. Кроме того, коллективные инвестиции создадут благоприятные условия для выхода граждан из "серого" рынка.

В рамках развития рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда Федеральным законом "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" образовался новый институт найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Для стимулирования строительства и эксплуатации наемных домов социального использования частным инвесторам предоставляются земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов. Размер арендной платы по договору аренды такого земельного участка устанавливается в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.

Кроме того, до 50 процентов всех помещений в наемном доме социального использования инвесторы вправе предоставлять по договору коммерческого найма, что позволит быстрее окупить стоимость вложений в строительство дома. Вместе с тем концепция доходных домов социального использования нацелена не на быструю окупаемость строительства таких домов и скорейшее получение прибыли инвесторами, а на решение социальной задачи по удовлетворению потребности в жилье граждан.

В настоящее время на городском рынке найма жилья Смоленской области сложились достаточно высокие цены. Средняя стоимость арендного жилья в 2016 году составляет: однокомнатной квартиры - более 10 тысяч рублей, двухкомнатной квартиры - более 12 тысяч рублей. В результате наем жилья малодоступен для жителей Смоленской области не только с низким, но и средним уровнем дохода.

Несмотря на высокие цены найма и спрос населения на наемное жилье, крупным инвесторам этот рынок пока мало интересен: гораздо выгодней продать построенное жилье, обеспечив тем самым быстрый оборот вложенных средств в течение 1 - 2 лет. Срок окупаемости вложений в строительство и эксплуатацию дома, используемого для получения прибыли от передачи жилых помещений внаем или в аренду, как правило, превышает 10 лет, что препятствует возрождению института доходных домов, находящихся в частной собственности.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" в Смоленской области принимаются меры по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, а именно: ведется работа по разработке нормативных правовых актов, регламентирующих правила и порядок предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

В стадии разработки находятся областные нормативные правовые акты, направленные на регулирование отношений по обеспечению населения Смоленской области жилыми помещениями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

По состоянию на 01.05.2016 утверждены:

- постановление Администрации Смоленской области от 13.10.2015 N 624 "Об утверждении Порядка установления, изменения и ежегодной индексации максимального размера платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в Смоленской области";

- постановление Администрации Смоленской области от 16.10.2015 N 645 "О начальной цене предмета аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования и аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования";

- постановление Администрации Смоленской области от 05.02.2016 N 35 "Об утверждении Порядка учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства на территории Смоленской области".

После принятия соответствующих нормативных правовых актов в целях создания комплекса необходимых мер по стимулированию строительства доходных домов экономического класса необходимо:

- предусмотреть мероприятия, направленные на формирование рынка доступного арендного жилья - на развитие жилищного фонда социального использования для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;

- разработать механизмы обеспечения арендным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на учете в муниципальных образованиях Смоленской области, в том числе семей, имеющих детей.

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Смоленской области, в очереди на получение жилья на 1 января 2015 года состояло 12,3 тыс. семей, в том числе в городе Смоленске - 4,7 тыс. семей. Из них 1,8 тыс. семей проживают в общежитиях, коммунальных квартирах, в ветхом и аварийном жилье. 8,3 тыс. семей состоят на учете 10 и более лет.

Количество семей, имеющих детей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на учете в муниципальных образованиях Смоленской области, по состоянию 01.01.2015 составляло 1,6 тыс. семей.

Количество малоимущих семей с детьми, состоящих в очереди на получение социального жилья, в 2016 году составляет 787 семей.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во исполнение пункта 16 плана мероприятий на 2015 - 2018 годы по реализации первого этапа Концепции государственной семейной политики в Российской Федерации на период до 2025 года, утвержденного Распоряжением Правительства Российской Федерации от 09.04.2015 N 607-р, рекомендовано субъектам Российской Федерации предусмотреть мероприятия по субсидированию жилищного найма для семей, имеющих детей.

Данный вопрос будет рассмотрен после формирования жилищного фонда социального использования.";

4) в разделе 4:

- в абзаце первом слова "114525493,62 тыс. рублей" заменить словами "109007699,4 тыс. рублей";

- в абзаце втором слова "492833,62 тыс. рублей" заменить словами "493527,32 тыс. рублей";

- в абзаце третьем слова "2798899,3 тыс. рублей" заменить словами "1915695,03 тыс. рублей";

- в абзаце четвертом слова "210180,1 тыс. рублей" заменить словами "104157,7 тыс. рублей";

- в абзаце пятом слова "37297771,6 тыс. рублей" заменить словами "61714304,43 тыс. рублей";

- в абзаце шестом слова "73725809 тыс. рублей" заменить словами "44780015 тыс. рублей";

- таблицу 5 изложить в следующей редакции:     

"Таблица 5