ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПРЕМЬЕР

РАСПОРЯЖЕНИЕ

от 31 марта 1997 года N 304-РП


О создании систем официальной аттестации и
аккредитации оценщиков недвижимости

(с изменениями на 29 июня 1998 года)
____________________________________________________________________
Утратило силу на основании  
распоряжения мэра Москвы
от 13 ноября 2002 года N 648-РМ
____________________________________________________________________  

Во исполнение распоряжений Мэра Москвы от 29 февраля 1996 года N 102-РМ, от 27 января 1997 года N 73-РМ и от 14 февраля 1997 года N 129-РМ, в целях создания системы официальной (государственной) аттестации оценщиков недвижимости и системы аккредитации по вопросам оценочной деятельности на территории Москвы:

1. (Пункт утратил силу - распоряжение мэра Москвы от 29 июня 1998 года N 644-РМ).

2. Утвердить Типовые задачи и вопросы аттестационных экзаменов (приложение 2).

3. (Пункт утратил силу - распоряжение мэра Москвы от 29 июня 1998 года N 644-РМ).

4. Поручить Финансово-хозяйственному Управлению Мэрии Москвы (Трифонов В.С.) совместно с Комиссией при Мэре Москвы провести организационно-технические мероприятия (приложение 3), необходимые для регулярного проведения официальной (государственной) аттестации, в том числе определить расчетный счет ФХУ для зачисления оплаты за аттестацию.

5.  (Пункт утратил силу - распоряжение мэра Москвы от 29 июня 1998 года N 644-РМ).

6.  (Пункт утратил силу - распоряжение мэра Москвы от 29 июня 1998 года N 644-РМ).

ПОЛОЖЕНИЕ
о Порядке проведения официальной
(государственной) аттестации оценщиков
недвижимости на территории Москвы

_______________________________________________
Утратило силу на основании
распоряжения мэра Москвы
от 29 июня 1998 года N 644-РМ.
_______________________________________________

Типовые задачи  и  вопросы  аттестационных
экзаменов по теоретическим
основам оценки недвижимости на территории Москвы
(разработаны в соответствии с программой, утвержденной
распоряжением  Мэра Москвы от 29.02.96 N 102-РМ)


1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Общие вопросы

1. Понятие оценки. Виды оценки. Виды отчетов об оценке. Объекты оценки. Субъекты оценочной деятельности. Потребители услуг оценщика. Цели оценки.

2. Отношения оценщика с потребителем его услуг. Виды отчетов об оценке. Определение размера денежного вознаграждения оценщика. Этические нормы.

3. Обязательность и необязательность согласия собственника недвижимости для проведения ее оценки.

1.2 Термины и понятия

4. Вещи движимые и недвижимые. Понятие вещи и имущества. Виды прав. Понятия полномочия и правомочия. Обременения прав. Сервитуты. Градостроительные ограничения. Понятие залога, ипотеки.

5. Правомочия собственника недвижимости, арендатора недвижимости, обладателя права хозяйственного ведения, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования.

6. Виды прав, которые могут быть предметом залога.

1.3 Государственная регистрация прав на недвижимость

7. Понятие государственной регистрации. Цели государственной регистрации. Объекты государственной регистрации. Органы, уполномоченные осуществлять государственную регистрацию. Основания для государственной регистрации. Момент возникновения и прекращения прав и обязанностей в отношении недвижимости. Переход прав и обязанностей при совершении сделок с недвижимостью.

8. Удостоверение права собственности на недвижимость. Подтверждение права собственности на недвижимость. Связь возникновения, прекращения и перехода прав с государственной регистрацией прав.

1.4 Обременения недвижимости и прав на нее

9. Основания возникновения обременений. Виды обременений. Объекты обременений. Органы и лица, правомочные осуществлять обременения. Связь стоимости недвижимой вещи с обременением этой недвижимой вещи.

10. Понятие территории. Понятие зонирования участков территории и иной недвижимости. Органы, правомочные осуществлять зонирование территории. Правовые последствия нарушения норм зонирования.

2. ОБЩИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

11. Основные методы оценки. Их характеристики. Применимость каждого из методов. Достоинства и недостатки.

12. Различные виды стоимости. Бездоходная недвижимость. Недвижимость особого назначения. Потенциально приносящая доход недвижимость.

3. РЫНОЧНЫЙ МЕТОД

13. Понятие валового рентного множителя. Сфера его применения. Достоинства и недостатки. Точность результатов, полученных с помощью валового рентного множителя. Факторы, учитываемые и неучитываемые валовым рентным множителем.

14. Понятие сопоставимых объектов. Единицы сравнения. Корректировки. Параметры сравнения. Виды корректировок. Требования к объектам для их сопоставления с оцениваемым. Независимость и взаимное влияние корректировок.

15. Обработка данных. Оценка качества имеющихся данных. Получение окончательного результата. Оценка точности конечного результата. Основные понятия статистики и статистической обработки для целей оценки.

Задачи на вычисление

16. Дом, расположенный на оживленной магистрали, сдается в аренду за плату на 30 000 денежных единиц (д.е.) в месяц меньше, чем похожие дома на более тихих улицах. Валовый рентный множитель известен. Определить размер денежной корректировки на местоположение.

17. Известны: корректировка по местоположению двух однотипных объектов недвижимости и отличие арендной платы для них. Рассчитать валовый рентный множитель.

18. Известны: величина арендной платы за объект недвижимости и валовый рентный множитель для аналогичных объектов. Определить стоимость объекта.

19. Имеется земельный участок. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов. Используя данные задачи, определить, какой способ использования участка является наилучшим (в смысле теории оценки).

20. Фирме поступили предложения о покупке офиса за 120 000 000 д.е. или о его аренде по 18 000 000 д.е. в год. Определить месячный валовый рентный множитель.

21. Известны затраты на строительство дома и цены на аналогичные незастроенные участки. Определить стоимость дома с участком.

22. Имеется информация:

Дом расположен вблизи станции метро. Он находится в среднем состоянии. Его площадь 800 кв.метров. Крыша покрыта железом. Подвала нет. Имеется гараж на 2 машины. В гостиной есть камин.

Сопоставимые объекты:

Объект 1

Расположен вблизи метро. Общее состояние - среднее. Площадь 1 100 кв. метров. Крыша железная. Подвала нет. Гараж на 4 машины. Камина нет. Продажа состоялась 1 год назад.

Объект 2

Расположен на значительном расстоянии от метро. Общее состояние - хорошее. Площадь 895 кв. метров. Крыша черепичная. Есть подвал. Имеется гараж на 5 машин. В гостиной есть камин. Продажа состоялась недавно.

Объект 3

Расположен вблизи метро. Общее состояние - хорошее. Площадь 580 кв. метров. Крыша железная. Подвала нет. Гаража нет. Камина нет. Продажа состоялась недавно.

Даны значения корректировок на: местоположение, состояние, площадь, материал крыши, наличие подвала, машино-место в гараже, наличие камина, время продажи сопоставимого объекта и цены продаж. Определить стоимость оцениваемого объекта рыночным методом и составить полную таблицу корректировок.

23. Известны отличия и процентные корректировки по ним для ряда объектов. Оценить объект, считая, что отличия не имеют взаимного влияния. Оценить объект, считая, что все отличия имеют взаимное влияние.

24. По известному ряду числовых данных определить математическое ожидание, среднеквадратичное отклонение, моду, медиану.

25. Из приведенных нескольких рядов данных выбрать более "качественный" в смысле статистической обработки данных (с наименьшим среднеквадратичным отклонением).

4. ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД

26. Виды износа. Составляющие каждого из видов износа. Воспроизводство и замещение. Методики оценки износа.

27. Методики определения строительной стоимости. Состав затрат на строительство. Виды затрат. Сметная документация.

Задачи на вычисление

28. По известной стоимости здания и необходимых затратах для воспроизводства аналогичного здания определить общий накопленный износ.

29. По известной стоимости воспроизводства здания и величине общего износа здания определить его стоимость.

30. По известной стоимости участка, полной стоимости воспроизводства здания и его оценочной стоимости вместе с участком определить общий износ здания.

31. По известным методикам и данным рассчитать общий износ объекта недвижимости, а также его составляющие: устранимый физический износ, неустранимый физический износ, устранимое функциональное устаревание, неустранимое функциональное устаревание, экономическое устаревание (устаревание по местоположению).

5. ПОНЯТИЕ КАПИТАЛИЗАЦИИ

32. Понятие коэффициента капитализации. Доход на инвестиции (капитал). Возврат инвестиций (капитала). Методы построения коэффициента капитализации. Формула капитализации. Основания применения метода прямой капитализации.

33. Метод инвестиционной группы для выведения общего коэффициента капитализации. Виды недвижимости, коэффициент капитализации для которых включает только доход на инвестиции и не включает возврат самих инвестиций.

Задачи на вычисления

34. Известна оценочная стоимость и чистый операционный доход. Определить коэффициент капитализации.

35. Известна оценочная стоимость и коэффициент капитализации. Определить величину дохода.

36. По известному доходу и коэффициенту капитализации определить стоимость объекта.

6. СТОИМОСТЬ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ

37. Понятие накопления. Виды накопления. Периоды накопления. Процентные ставки. Накопление по простому и сложному проценту.

38. Понятие займа, кредита, ипотеки. Условия предоставления кредита. Методы погашения долга (возврата капитала).

Задачи на вычисление

39. Каков размер ежегодного платежа по ипотечному кредиту при известной ставке процента, сроке погашения и величине кредита.

40. Какова будущая стоимость суммы, депонированной в банк при известной ставке процента и сроке накопления.

41. Какова ставка процента по кредиту при известной величине ежегодных выплат по кредиту, величине кредита и сроке его погашения.

42. Известна сумма увеличения актива за определенный срок. Определить, по какой ставке процента происходило ежегодное увеличение актива.

43. Стоимость объекта повышается по сложному проценту с ежемесячным накоплением. Какова будет его стоимость через определенный период, если известны текущая (нынешняя) стоимость и ставка процента.

44. Определить текущую (нынешнюю) стоимость будущей выплаты, если известны ставка процента, срок накопления, сумма будущей выплаты.

45. Определить срок погашения кредита, если известны величина кредита, ставка процента, размер периодического платежа.

46. Определить текущую (нынешнюю) стоимость равных периодических платежей, если известны размер периодического платежа, срок и периодичность их поступления, ставка процента.

47. При известных: величине кредита, сроке и периодичности его погашения, ставке процента и порядковом номере платежа, определить размер или составные части платежа при возврате долга (капитала) по:

а) методу погашения долга (возврата капитала) периодичными платежами с равными выплатами основного долга;

б) методу погашения долга (возврата капитала) периодичными равными платежами.