Об утверждении областной целевой программы реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в Нижегородской области на 2006-2010 годы (с изменениями на 21 декабря 2007 г.)

1.4. Развитие рынка жилья и системы ипотечного кредитования

Ситуация с рынком жилья в Нижегородской области аналогична ситуации сложившейся практически во всех субъектах Российской Федерации. При огромном неудовлетворенном спросе на жилье в динамике продаж как вторичного, так и первичного жилья наметилась тенденция к снижению. При этом спрос на ипотечные и жилищные кредиты в 2005 году существенно увеличился. Это говорит о том, что тот слой населения с соответствующими доходами, который, начиная с 1999 года активно покупал жилье, практически весь выбран либо выбирается, а слой населения, который нуждается в улучшении жилищных условий и не имеет соответствующих накоплений, не может преодолеть установленную ценовую планку на жилье без привлечения кредитных средств.

Динамика развития рынка жилья в разных муниципальных районах области неодинакова. По темпам роста потенциала рынка жилья, а именно первичного (ввод в эксплуатацию и строительство нового жилья) и вторичного, в области можно выделить три категории регионов:

- с высокой степенью роста;

- со средней степенью роста;

- с низкой степенью роста.

Высокий рост потенциала рынка жилья показывают города Н.Новгород, Кстово, Саров, Бор, Арзамас, с.Дивеево. Средней степенью роста характеризуется сложившаяся ситуация в городах Дзержинске, Выксе, Богородске, Павлово, Заволжье, Балахне, Городце, Семенове. Все прочие территории характеризуются низкой степенью развития рынка жилья. Таким образом, в 75% территориях области рынок находится в крайне низкой степени развития. Такая ситуация определяется низкими доходами населения, проживающего в этих муниципальных образованиях, отсутствием крупных производств и инвестиционной непривлекательностью территорий.

Для существенного изменения ситуации на рынке, оживления спроса, создания финансовых механизмов, позволяющих решить одну из важнейших задач - доступности жилья для большинства слоев населения, Правительством Российской Федерации в 2005 году, помимо концепции программы "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", была предложена концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации.

Этот документ обозначил основные направления развития сектора ипотеки до 2010 года, в том числе меры по созданию механизма доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения посредством уменьшения процентной ставки по кредиту, которая к 2010 году должна снизиться до 8% годовых в рублях, и упрощения процедуры выдачи и сопровождения кредитов.

Развитие рынка жилищного кредитования в Нижегородской области, с некоторыми отличиями, отражает ситуацию на этом сегменте, складывающуюся в целом по стране с 1999 года по настоящее время. В настоящее время на областном рынке действуют бюджетные и корпоративные ипотечные программы льготного кредитования, а также программа ипотечного жилищного кредитования по стандартам ОАО "АИЖК".

В период с 1999 года по 2002 год многие субъекты Российской Федерации, в том числе и Нижегородская область, решали проблему улучшения жилищных условий через внедрение на своих территориях социальных программ жилищного строительства и долгосрочного кредитования, основанных на привлечении в эти программы собственных средств региональных бюджетов и средств коммерческих банков.

Так, на территории области были разработаны и реализуются (либо были реализованы ранее) социальные жилищные программы, например:

- программа улучшения жилищных условий работников ФГУП "НИИИС";

- программа улучшения жилищных условий работников ОАО "Волготрансгаз";

- Положение о порядке и условиях предоставления льготного целевого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки, утвержденное постановлением Администрации Нижегородской области от 27.02.1998 № 47 (далее - Положение о предоставлении льготного целевого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки);

- областная целевая программа "Молодой семье - доступное жилье" на 2004 - 2010 годы, утвержденная Законом Нижегородской области от 20.09.2004 № 103-З (далее - областная целевая программа "Молодой семье - доступное жилье" на 2004 - 2010 годы), с компенсацией разницы банковской процентной ставки и 6% годовых в рублях либо с предоставлением молодой семье безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Все эти программы разработаны на достаточно льготных условиях для населения области и работников соответствующих предприятий: кредит на 10-15 лет со ставкой 6-10% годовых в рублях.

Необходимо отметить, что эти программы, определенным образом решающие проблему обеспечения граждан жильем, не имели возможности подключиться к источнику восполнения (рефинансирования) выданных на длительный срок кредитов, что не позволяло существенно увеличить объемы выдаваемых кредитов. Количество кредитов, предоставленных по программам льготного жилищного кредитования, представлено в табл. 1.16.

Таблица 1.16

Количество кредитов, предоставленных по программам льготного жилищного кредитования

Начиная с 2002 года, по стандартам ОАО "АИЖК" в субъектах Российской Федерации создавалась сеть региональных операторов ипотечного кредитования. В марте 2004 года подписано трехстороннее соглашение между Нижегородской областью, ОАО "АИЖК" и региональным оператором - государственным предприятием Нижегородской области "Нижегородский ипотечный корпоративный альянс" (далее - ГП "НИКА") о сотрудничестве в рамках рефинансирования ипотечных кредитов, выданных в соответствии со стандартами ОАО "АИЖК".

Создание и развитие в Нижегородской области инфраструктуры ипотечного кредитования позволило привлечь в область через рефинансирование выданных кредитов средства в размере 187,3 млн. руб. Ситуация с предоставлением и рефинансированием ипотечных кредитов по данным стандартам на 31.12.2005 отражена в табл. 1.17.

Таблиц 1.17

Развитие программы ипотечного кредитования по стандартам ОАО
"АИЖК" в 2004-2005 годы