ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 июня 2002 года № 147

Об ипотечном жилищном кредитовании
населения Нижегородской области

__________________________________________________________________________
Утратил силу на основании
постановления правительства Нижегородской области от 23 ноября 2007 года № 432

_________________________________________________________________________

Во исполнение распоряжения Губернатора Нижегородской области от 25.01.2002 № 69-р "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования" Правительство Нижегородской области постановляет:

1.Утвердить прилагаемые:

1.1. Программу ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области.

1.2. Положение о единых областных стандартах, предъявляемых к участникам Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области.

1.3. Положение о порядке приобретения облигаций, обеспеченных закладными, в рамках реализации Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области.

1.4. Правила продажи жилья в кредит для жителей Нижегородской области.

2. Контроль за реализацией Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области возложить на министра строительства и жилищно - коммунального хозяйства Нижегородской области В.И.Лимаренко.

Губернатор области                                    Г.М. Ходырев

Утверждена
постановлением Правительства
Нижегородской области
от 28.06.2002  № 147

ПРОГРАММА
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Паспорт

Областной программы ипотечного жилищного кредитования
населения Нижегородской области

1. Характеристика проблемы и обоснование необходимости ее решения программными методами

Существующая в Нижегородской области очередь на улучшение жилищных условий составляет более 170 тысяч семей (около 442 тыс. человек). Механизмы  предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. За 2000 год очередникам было предоставлено всего 270 тыс. кв. м. жилья, что составляет около 5.4 тысяч квартир. Таким образом, лишь три процента от общего числа очередников ежегодно могут улучшать свои жилищные условия. Для обеспечения жильем этой категории граждан, проживающих в Нижегородской области, необходимо построить не менее 10 млн. кв. метров жилой площади.

Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в строительстве обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог приобретаемого жилья. Необходимо изменить сложившуюся практику распределения жилья, расширить объем инвестиций в жилищное строительство за счет денежных сбережений граждан и вовлечения в рыночный оборот имеющегося жилья, кредитов, предоставленных под ипотеку.

Однако для основной массы населения Нижегородской области рыночные кредитные ресурсы недоступны из-за их высокой стоимости и жестких требований по получению. Кроме этого, вовлечение их в строительство сегодня невозможно технологически. В связи с этим необходимо создавать систему ипотечного кредитования, ориентированную на всю совокупность населения области, т.е. имеется в виду построение такой системы, которая бы позволила привлечь финансовые ресурсы не только остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и слоев населения со средним и крупным достатком. Это особенно важно на начальных этапах становления программы для наполнения программы ипотечного кредитования достаточными оборотными ресурсами.

Основная проблема запуска программы социально-ориентированной системы ипотечного кредитования - это отсутствие в настоящий момент источника наполнения программы достаточными оборотными и кредитными ресурсами. Под кредитными ресурсами понимаются средства, которые будут предоставлены покупателям жилья как дешевые ипотечные кредиты. Причем, на ранней стадии становления системы ипотечного кредитования встанет проблема наполнения программы именно оборотными ресурсами т.е. средствами, которые в основном и позволят обеспечить непрерывный процесс строительства нового жилья.

Оборотный ресурс может состоять из денежных средств и объектов незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства с высокой степенью готовности можно использовать как ликвидное обеспечение для наполнения областной ипотечной программы заемными средствами. Источником этих средств может выступать, в первую очередь, бюджет либо банки, либо крупные и средние предприятия, готовые предоставить эти средства для финансирования строительства жилья своим сотрудникам. Но, учитывая, что средняя готовность объектов незавершенного строительства по Нижегородской области составляет 10-12%, то основной экономический смысл незавершенных объектов как ликвидного обеспечения получения денежных средств для завершения их строительства, теряет свою значимость. Кроме этого, бюджеты муниципальных образований, как наиболее вероятные источники получения денежных средств, не обладают таким объемом свободных финансовых ресурсов. В среднем промышленно развитые районы Нижегородской области обладают средствами в размере 5-7 млн. рублей. К таким можно отнести Кстовский, Борский, Арзамасский, Балахнинский, Городецкий  районы.

Помимо этого существуют и факторные проблемы:

1. Из-за отсутствия в настоящий момент достаточного объема финансирования невозможно построить единую организационно-правовую схему долгосрочного кредитования и жилищного строительства на областном уровне, т.е., схему с единым координирующим центром, который позволит аккумулировать целевые средства, вести строительство и обеспечить процесс рефинансирования кредитных ресурсов областной программы.

2. Объекты незавершенного строительства в области, как правило, не имеют четкого юридического статуса (не зарегистрированы, имеют смешанную собственность - муниципальную, федеральную, частную), находятся в низкой степени готовности, не проходят по современным, изменившимся требованиям СНиП.

3. В области отсутствуют крупные генподрядные организации с большими оборотными ресурсами, налаженным технологическим циклом и опытом строительства. Областные застройщики и генподрядчики готовы работать только при авансировании строительства.

4. Значительный объем ветхого фонда остро ставит проблемы с его расселением.

Из всего вышеприведенного следует, что для создания в области системы управления программой жилищного строительства и долгосрочного кредитования требуется системный подход к решению перечисленных проблем, и в первую очередь, создание организационно-финансового механизма по наполнению программы достаточным объемом денежных ресурсов.

Создание такой сложной системы, как ипотечное жилищное кредитование в Нижегородской области, требует объединенных усилий и соответствующей координации деятельности исполнительных и законодательных органов власти, органов местного самоуправления муниципальных образований и других заинтересованных организаций, поэтому создание системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно осуществить в рамках областной целевой программы.

2. Цель и задачи Программы, сроки и этапы ее реализации.

2.1. Цель Программы.
     Основная стратегическая цель Программы - создание системы ипотечного жилищного кредитования для расширения возможностей населения Нижегородской области в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан; субсидий, выдаваемых гражданам за счёт средств областного и местных бюджетов; ипотечных займов (кредитов).

Система ипотечного жилищного кредитования позволит решить стоящие в области проблемы и задачи, а именно:

Социальный блок.

·      улучшение жилищных условий граждан;

· реализация федеральных программ, направленных на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан;

· развитие программ переселения граждан из ветхого жилья;

· создание в строительстве и сопряженных с ним отраслей дополнительных рабочих мест за счет увеличения объемов строительства.

Экономический блок.

·      развитие строительного комплекса области и сопряженных с ним отраслей путем привлечения дополнительных бюджетных и внебюджетных средств;

· возможность реструктуризации долгов области;

· увеличение налогооблагаемой базы за счет увеличения объемов строительства;

· вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.

Социально-экономический блок.

·      Развитие социальной и коммунальной инфраструктуры;

· Систематизация и контролирование рынка строительства, спроса и предложения жилья.

Тактические цели программы:

а) Создание единых региональных ипотечных стандартов;

б) Наполнение программы ипотечного кредитования оборотными и кредитными ресурсами;

2.2. Для достижения тактических целей программы необходимо решить следующие задачи:

Для создания единых ипотечных стандартов:

·      создать на территории Нижегородской области инфраструктуру управления с единым координирующим центром - уполномоченной организацией, обеспечивающую эффективное функционирование и взаимодействие участников системы ипотечного жилищного кредитования (далее- уполномоченная организация);

· разработать недостающие нормативно-правовые акты, регулирующие действия участников программы;

· создать на областном уровне предпосылки для организации в Нижегородской области классической двухуровневой системы ипотечного кредитования, реализуемой в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.06.1996 N 753;

· разработать единую схему рефинансирования кредитных ресурсов для системы ипотечного кредитования. В этих целях утвердить Правительством области  Правила продажи жилья в кредит для жителей Нижегородской области, положение Об единых областных стандартах,  предъявляемых к участникам Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области, положение О порядке приобретения облигаций, обеспеченных закладными, в рамках реализации Программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области, в которых создается нормативно-технологическая схема работы всех субъектов областной системы ипотечного кредитования, формируются единые правила оформления договорных отношений между субъектами, правила проверки платежеспособности населения при предоставлении ипотечных кредитов, стандарты по оформлению закладных и облигаций, единые правила выкупа закладных у региональных субъектов системы ипотечного кредитования и уполномоченных банков, единые правила продажи облигаций областному бюджету и заинтересованным инвесторам;

·      выбрать на конкурсной основе объекты незавершенного строительства для достройки их с целью реализации стартовых проектов;

· подготовить квалифицированный персонал для реализации программы.

Для наполнения программы оборотными и кредитными ресурсами:

·      сформировать систему финансирования строительства из бюджетных средств, средств предприятий, средств крупных инвесторов (застройщиков) и средств населения в виде денежных взносов и стоимости имеющихся квартир, с гарантией  областной и муниципальных администраций целевого использования всех поступивших средств на строительство конкретных жилых объектов;

· перенести центр тяжести с прямого бюджетного финансирования строительства жилья на долгосрочное целевое жилищное кредитование инвесторами строительства с использованием механизма рефинансирования, для чего зарезервировать в областном бюджете средства (строка в бюджете развития "на рефинансирование ипотечных кредитов на выкуп облигаций, обеспеченных закладными");

· заинтересовать и привлечь в систему ипотечного кредитования крупные и средние промышленные предприятия области для пополнения программы оборотными ресурсами;

· разработать механизм привлечения в систему ипотечного кредитования средств банков для рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов.

· провести разъяснительную компанию среди руководителей предприятий, потенциальных инвесторов и населения;

·

2.3. Сроки и этапы реализации Программы

Программа реализуется в течение 4-х лет (2002-2005 гг.), в 3 этапа.

На первом этапе (в 2002 году) должны быть решены следующие задачи:

1. Разработка нормативно-правовых актов регламентирующих:

а) условия предоставления ипотечных кредитов;

б) создание инфраструктуры ипотечного кредитования;

в) порядок взаимодействия участников областной системы ипотечного кредитования.

2. Разработка единой схемы рефинансирования кредитных ресурсов программы.

3. Организация и проведение информационной компании по освещению механизмов улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования и разъяснительной работы среди населения Нижегородской области положений, изложенных в Программе.

4. Определение приоритетности включения районов области в систему ипотечного кредитования.

5. Создание организаций - операторов первичного рынка ипотечного кредитования на областном уровне и содействие созданию муниципальных Фондов ипотечного жилищного кредитования;

6. Разработка стартовых проектов по обеспечению жильем граждан, проживающих в Нижегородской области, в рамках Программы в 2-3 муниципальных образованиях Нижегородской области.

7. Отработка механизма взаимодействия участников системы ипотечного жилищного кредитования при реализации стартовых проектов.

8. Создание в 2-3 муниципальных образованиях элементов системы ипотечного жилищного кредитования.

9. Подготовка квалифицированного персонала для реализации программы.

Итогом первого этапа должно быть создание стартовых действующих областных проектов ипотечного кредитования, которые должны быть наполнены средствами муниципальных бюджетов, средствами крупных и средних промышленных предприятий и средствами других заинтересованных инвесторов. В центре муниципального блока системы находится координирующая структурная единица - Фонд - основной задачей которого, является аккумулирование оборотных местных ресурсов и выпуск закладных листов под местный кредитный ресурс.

На втором этапе (в 2003 - 2004 годах) должны быть решены следующие задачи: