ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РАСПОРЯЖЕНИЕ

от 25 января 2002 года № 69-р

О развитии системы ипотечного
жилищного кредитования

В целях расширения возможностей граждан в решении жилищных проблем и развития системы ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области:

1. Утвердить прилагаемую "Концепцию улучшения жилищных условий граждан с использованием социально ориентированной системы ипотечного кредитования".

2. Создать рабочую группу по разработке программы ипотечного жилищного кредитования населения области и формированию законодательной и нормативной базы реализации данной программы в составе согласно приложению.

3. Рабочей группе (В.И.Лимаренко) в срок до 1 марта 2002 года разработать программу ипотечного жилищного кредитования населения, включая пилотные проекты по конкретным объектам в городах и районах области, и представить ее в Правительство Нижегородской области.

4. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области (В.И.Лимаренко) и министерству финансов Нижегородской области (В.В.Соболеву) предусмотреть в плане капитального строительства на 2002 год средства из бюджета развития области в размере 15 млн.рублей для реализации  программы ипотечного жилищного кредитования.

5. Рекомендовать органам местного самоуправления принять участие в реализации "Концепции улучшения жилищных условий граждан с использованием социально ориентированной системы ипотечного кредитования" и в срок до 1 февраля 2002 года внести в рабочую группу предложения по формированию пилотных проектов программы на 2002 год.

6. Контроль за  исполнением настоящего распоряжения возложить на  руководителя аппарата Правительства - министра Правительства  Нижегородской области Е.А.Калинского.

 Губернатор  области                                                           Г. М. Ходырев

     



Утверждена
 распоряжением Правительства Нижегородской области
от 25.01.2002 № 69-р

Концепция
улучшения жилищных условий граждан
с использованием социально ориентированной системы ипотечного кредитования  

Содержание

Введение
1. Анализ исходного состояния
1.1. Анализ жилищной ситуации и потребностей населения области в жилье
1.2. Анализ существующей законодательной базы по жилью
1.3. Анализ финансирования жилищного строительства в Нижегородской области
2. Механизмы реализации системы ипотечного кредитования
2.1. Организационно-правовой механизм
2.2. Возможные источники финансирования
2.3. Сроки и этапы реализации
3. Мероприятия предоставления ипотечных ссуд
3.1. Схема продажи жилья
3.2. Условия и порядок предоставления ссуд
3.3. Обеспечение обязательств
4. Контроль реализации системы ипотечного кредитования
5. Оценка эффективности системы ипотечного кредитования
5.1. Бюджетная эффективность
5.2. Социально-экономический эффект реализации системы ипотечного кредитования
Приложения

Введение

Настоящая Концепция улучшения жилищных условий населения Нижегородской области с использованием механизма ипотечного кредитования (далее Концепция), разработана специалистами департаментов строительства, архитектуры и градостроительства министерства строительства и ЖКХ Нижегородской области, Межрегиональной ипотечной компании, Научно-учебного центра СарФТИ.

Концепция учитывает имеющийся опыт развития ипотечного кредитования более чем в 20 регионах Российской Федерации, среди них Нижний Новгород (НИИС), г.Ханты-Мансийск, г.Вологда, г.Калининград, г.Новоуральск, г.Ангарск, г.Подольск, г.Урай, г.Заречный, г.Саров Нижегородской области и др. Настоящая Концепция опирается на задел в области развития ипотечного кредитования, созданный в ходе реализации федеральной целевой программы "Свой дом".

Учитывая состояние российской экономики, стратегия развития ипотечного кредитования в Нижегородской области должна ориентироваться на классическую ипотечную модель, принятую в государственной "Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации", предусматривая для населения с ограниченными доходами поэтапное приближение к такой модели по мере увеличения платежеспособного спроса населения и расширения финансовой базы ипотечного рынка в отрасли на базе переходных моделей.

Система ипотечного кредитования, рассматриваемая в рамках данной концепции, носит социально-ориентированный характер, т.е. разработана с учетом финансовых возможностей широких слоев населения со средним достатком.

Концепция рассчитана на достижение долгосрочных целей. Создание региональной системы ипотечного кредитования является непрерывным  процессом и осуществляется в три этапа. Каждый из этапов формирует основополагающие элементы классической системы. Первый этап формирует рыночную инфраструктуру системы, второй обеспечивает стандартизацию первичной ипотеки и создание основ рефинансирования, а третий этап - окончательно завершает процесс интеграции региональной системы в национальную систему ипотечного кредитования

На начальном этапе развитие ипотечного кредитования следует:

- ориентироваться, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

- использовать дифференцированный подход к созданию условий ипотечного кредитования для различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособного спроса. На начальном этапе они должны соответствовать уровню, принятому в федеральной программе "Свой дом". По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации постепенно приближаться к условиям, формирующимся на свободном финансовом рынке;

- применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в соответствии с действующим законодательством);

- обеспечивать участие областных и городских органов власти, используя профессиональные подходы к управлению жилищным строительством и ипотечным кредитованием.

Принимаемая к реализации программа должна быть обеспечена пакетом нормативно-правовых  и  распорядительных  документов, должно быть организовано юридическое обеспечение планируемых к выполнению работ. Особое внимание должно быть уделено разработке организационного механизма, созданию исполнительных структур и процедур их работы, организации контроля и учета, отбору и обучению участников программы.

Заблаговременно должны быть подготовлены источники финансирования долгосрочных ссуд и определены условия их предоставления населению.

Для профессионального управления программой улучшения жилищных условий населения планируется использовать автоматизированную интегрированную систему управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования.

Стратегия развития системы ипотечного кредитования предусматривает создание региональных первичных рынков ипотечного кредитования  с дальнейшим рефинансированием ипотечных кредитов. Это вызвано бюджетной основой рефинансирования системы и доминирующей ролью территориальных органов местного самоуправления в становлении системы ипотечного кредитования.

Предусматривается, что выполнение областной программы позволит создать необходимый импульс развитию национальной системы ипотечного кредитования и достичь перелома в решении этой важнейшей социально-экономической задачи государства.

1. Анализ исходного состояния

  1.1. Анализ жилищной ситуации и потребностей населения области в жилье

В настоящее время население Нижегородской области составляет 3633 тыс. чел. Более 170 тысяч семей  (около 442 тыс. человек) состоят в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. Механизмы  предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. За 2000 год очередникам было предоставлено всего 270 тыс. кв.м. жилья, что составляет около 5,4 тысяч квартир. Таким образом, лишь три процента от общего числа очередников ежегодно могут улучшить свои жилищные условия.

По данным за 2000 год, среднедушевой денежный доход в месяц в два раза превышает величину прожиточного минимума (среднедушевой денежный доход в месяц - 1600 руб., величина прожиточного минимума в расчете на душу населения - 805 руб.). Распределение семей Нижегородской области по размеру среднедушевого денежного дохода за 2001 год представлено на рис 1.1.
                    

       Рис.1.1. Распределение семей Нижегородской области по размеру среднедушевого денежного дохода за 2001 год

По данным Нижегородского областного комитета государственной статистики о структуре баланса денежных доходов и расходов населения Нижегородской области за 2000 год, более 13% денежных доходов населения используется на покупку валюты и накопление сбережений во вкладах и ценных бумагах.

В Нижегородской области приватизировано 397 тысяч квартир, стоимость которых оценивается в 100 млрд. руб. (более 3.3 млрд. долл.). Ежегодно в Нижегородской области приватизируется порядка 23 тысяч квартир.

Общая площадь незавершенного строительства по Нижегородской области составляет 1204.5 тыс. кв.м. при средней готовности - 28.5%. Ориентировочная стоимость незавершенного строительства оценивается в 2 млрд. руб. Более трети объектов это муниципальная или федеральная собственность.

Объемы ввода нового жилья в 2000 г. составили 577 тыс. кв.м. Для сравнения, в 1990 году в Нижегородской области было введено 1239 тыс. кв.м. нового жилья.

Объемы инвестиций, вкладываемых в жилищное строительство крупными и средними предприятиями и организациями, составляют 1200 млн. руб. (10% от общего объема капвложений). В индивидуальное жилищное строительство в 2000 году было вложено 330 млн. руб.

Таким образом, в настоящее время в Нижегородской области есть предпосылки для развития социально-ориентированной системы ипотечного кредитования:

- наличие необходимого "стартового капитала" в виде объектов незавершенного строительства;

- достаточный уровень развития инвестиционной деятельности предприятий и организаций;

-    высокая потребность населения в новом жилье;

- уровень свободных средств населения и уровень доходов, позволяющих оплачивать кредит;

-     наличие достаточных строительных мощностей.

При решении жилищной проблемы "шаг за шагом" средняя семья улучшает свои жилищные условия на 10 - 15 кв.м. Учитывая, что рыночная стоимость одного кв.м. общей площади квартир типовой планировки на вторичном рынке - 6291 руб., то семье для приобретения нового жилья потребуется около 90 тыс. руб. Если из этой суммы вычесть первоначальный взнос 50 тыс. руб. (10% от стоимости приобретаемого жилья), то размер необходимого кредита составит порядка 40 тыс. руб. Для получения кредита в 40 тыс. руб. под 7% годовых на срок 7 лет совокупный ежемесячный семейный доход должен быть не менее трех тысяч рублей (размер ежемесячных выплат по кредиту составит 600 рублей).

По данным статистики, в Нижегородской области среднедушевой ежемесячный денежный доход за 2000 год составил 1524,5 руб. Общая численность населения Нижегородской области составляет 3,6 млн. чел. на 1.4 млн. семей, т.е. средний состав семьи по Нижегородской области - 2,6 чел. Из чего следует, что средний совокупный ежемесячный семейный доход по Нижегородской области составляет четыре тысячи рублей. Исходя, из структуры баланса доходов и расходов населения области следует, что большинство семей являются потенциальными участниками социально-ориентированной системы ипотечного кредитования.

1.2. Анализ существующей законодательной базы по жилью

Жилищное законодательство Нижегородской области разработано в соответствии с законодательством Российской Федерации и направлено на реализацию жилищных программ в области. Помимо этого, как субъект РФ, Нижегородская область осуществляет собственное правовое регулирование по управлению жилищным фондом.

На основе Указов Президента Российской Федерации от 10.06.94 N 1180 "О жилищных кредитах" и от 28.02.96 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" и в целях улучшения жилищных условий граждан, состоящих на учете на получение жилья в органах местного самоуправления, было разработано "Положение о порядке и условиях предоставления льготного целевого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки", утвержденное постановлением Администрации области от 27.02.98 N 47.

Положение определяет порядок и условия предоставления льготного целевого кредита на строительство или приобретение жилья гражданам за счет средств уполномоченных администрацией области банков. Процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере восьми процентов и остается неизменной в течение всего периода погашения кредита. Срок погашения кредитов, выдаваемых с участием бюджетных средств, устанавливается не более десяти лет. Компенсация на разницу в процентных ставках до уровня, установленного уполномоченными банками, осуществляется за счет средств областного бюджета и бюджетов органов местного самоуправления в следующих долях: 40 процентов - областной бюджет, 60 процентов - бюджет органа местного самоуправления.

Объем льготного жилищного кредита устанавливается по наименьшей из сумм, определенных в размере, не превосходящем 70 процентов стоимости приобретаемого жилья или не выше 70 процентов стоимости общей площади жилья из расчета 18 квадратных метров на одного члена семьи заемщика с учетом средней стоимости строительства 1 кв.м. жилья, сложившейся в области на момент заключения договора.

В соответствии с основными принципами Закона Российской Федерации от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", закона Нижегородской области от 15.11.99 N 73-З "Об областном бюджете развития Нижегородской области" и в целях активизации жилищного строительства в области, было разработано "Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства", утвержденное постановлением Администрации области от 02.08.2000 N 191.

Целью положения является создание условий для расширения использования банковских финансовых ресурсов в сфере жилищного строительства и вовлечения в оборот средств, замороженных в незавершенном строительстве, через механизм льготного целевого кредитования организаций - юридических лиц.

Средства областного бюджета в льготном кредитовании выделяются в пределах сумм, определенных областным бюджетом на соответствующий год, и в форме компенсации части процентной ставки, действующей в кредитующем банке, организациям, ведущим жилищное строительство. Предоставление средств осуществляется на возвратной основе путем передачи администрации области части недвижимого имущества застройщиков на сумму используемой компенсации. Срок погашения целевых кредитов устанавливается до одного года.  Пролонгация кредитных договоров производится в исключительных случаях на срок не более трех месяцев.

В программу льготного целевого кредитования жилищного строительства включаются не завершенные строительством жилые дома высокой степени готовности, срок достройки которых не превышает шести месяцев.

На основе Указа Президента Российской Федерации от 10.06.94 N 1180 "О жилищных кредитах" в целях реализации программы газификации Нижегородской области и улучшения условий проживания граждан было разработано "Положение о льготном кредитовании граждан на газификацию жилья", утвержденное постановлением Губернатора области от 17.04.01 N 86.

Положение определяет порядок и условия предоставления льготного целевого кредита на проектирование, приобретение, монтаж и подключение газового оборудования, оплату строительных работ, связанных с подведением газопровода, за счет средств уполномоченного администрацией области банка.

Льготный целевой кредит предоставляется гражданам в возрасте от 18 до 70 лет. Процентная ставка за пользование льготным кредитом устанавливается в зависимости от среднедушевого дохода семьи заемщика в размере от 8 до 14%. Оставшаяся часть процентной ставки, действующей в уполномоченном банке, оплачивается в течение всего кредитного периода из средств областного бюджета и бюджета органа местного самоуправления в следующих долях: 40% - областной бюджет; 60% - бюджет органа местного самоуправления. Гражданам-заемщикам со среднедушевым доходом в семье в месяц более 175% размера бюджета прожиточного минимума кредиты выдаются на общих условиях кредитования физических лиц.

   1.3. Анализ финансирования жилищного строительства в Нижегородской области.

Жилищное строительство финансируется из следующих источников:

- бюджетное финансирование;

- инвестиции крупных и средних организаций;

- средства частных застройщиков.

Федеральный бюджет осуществляет финансирование жилищного строительства посредством выделения адресных субсидий населению. На средства, выделенные по федеральным программам "Государственные жилищные сертификаты военнослужащим", "Жилье - ликвидаторам" в 2000 году было приобретено около 700 квартир.

Областной и местные бюджеты проводят льготное кредитование населения, предоставляя ипотечные кредиты на приобретения жилья, а также кредиты на газификацию жилья.

Динамика предоставленных кредитов в соответствии с "Положением о порядке и условиях предоставления льготного целевого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки" отражена в табл.1.1.

Таблица 1.1.

На финансирование программы льготного кредитования граждан на газификацию жилья в 2000 году было выделено средств на сумму 21 млн. руб. Выдано 2627 кредитов (средний размер кредита составил 8 тыс. руб.). В 2001 году планируется выдать 8500 кредитов на общую сумму 70 млн. руб.