МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 27 июня 2003 года N 152


Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации
 прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах

(с изменениями на 24 декабря 2004 года)
____________________________________________________________________
Утратил силу со 2 апреля 2007 года на основании
приказа Минюста России от 14 февраля 2007 года N 29
____________________________________________________________________

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 4 раздела 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 года N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",

приказываю:

Утвердить прилагаемую Инструкцию о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

И.о.Министра
А.Карлин

Зарегистрировано

в Министерстве юстиции

Российской Федерации

7 июля 2003 года,

регистрационный N 4874

УТВЕРЖДЕНА
     приказом Министерства юстиции
     Российской Федерации
     от 27 июня 2003 года N 152

ИНСТРУКЦИЯ
о порядке государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах

(с изменениями на 24 декабря 2004 года)

Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах разработана на основании и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс), Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), Федеральным законом от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Федеральный закон), постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила ведения ЕГРП), Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 года N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

_______________

Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст.3301; 1996, N 5, ст.410; 2001, N 49, ст.4552.

Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст.3594; 2001, N 11, ст.997; 2001, N 16, ст.1533; 2002, N 15, ст.1377; 2003, N 24, ст.2244; 2004, N 27, ст.2711; 2004, N 30, ст.3081; 2004, N 35, ст.3607; 2004, N 45, ст.4377 (сноска в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года приказом Минюста России от 24 декабря 2004 года N 199, - см. предыдущую редакцию).

Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 25, ст.2963; 2002, N 1 (I), ст.2; 2002, N 12,ст.1093.

Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 8, ст.963; 1999, N 52, ст.6416; 2002, N 41, ст.3983; 2003, N 37, ст.3584; 2004, N 47, ст.4652 (сноска в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года приказом Минюста России от 24 декабря 2004 года N 199, - см. предыдущую редакцию).

Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 16, ст.1602.      

Государственная регистрация прав на жилые и нежилые помещения в кондоминиуме, находящиеся в собственности домовладельцев, осуществляется в порядке, определенном Законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе настоящей Инструкцией и другими нормативными правовыми актами, изданными Министерством юстиции Российской Федерации.

Настоящей Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся проведения территориальными органами Федеральной регистрационной службы (далее - территориальные органы Службы) государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума (абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года приказом Минюста России от 24 декабря 2004 года N 199, - см. предыдущую редакцию).

Инструкцией также определяются особенности предоставления информации о зарегистрированных правах на помещения (жилые и нежилые), принадлежащие домовладельцам, об объектах недвижимого имущества, являющихся общим имуществом в кондоминиуме и принадлежащих домовладельцам на праве общей долевой собственности, порядок предоставления которой установлен Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 года N 226(далее - Инструкция о порядке заполнения и выдачи информации) (абзац в редакции, введенной в действие с 21 декабря 2003 года приказом Минюста России от 19 ноября 2003 года N 295, - см. предыдущую редакцию).

_______________

Зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 30.09.2003, регистрационный N 5122, Российская газета, 2003, N 201 (сноска в редакции, введенной в действие с 21 декабря 2003 года приказом Минюста России от 19 ноября 2003 года N 295, - см. предыдущую редакцию).

В Инструкции не рассматриваются вопросы, нашедшие отражение в иных актах Министерства юстиции Российской Федерации, в том числе в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

_______________

Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2002, N 11.

I. Общие положения

1. Кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (статья 1 Федерального закона).

Исходя из пункта 1 статьи 9 Федерального закона доля каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если решением общего собрания домовладельцев или иным соглашением участников долевой собственности на общее имущество не установлено иное.

Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев (абзац второй пункта 1 статьи 9 Федерального закона).

2. На основании статьи 5 Федерального закона в состав кондоминиума могут входить объекты:

одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными, транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры (пункт 1 статьи 5 Федерального закона).

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел (пункт 2 статьи 5 Федерального закона).

С учетом положений пункта 2 статьи 11 Федерального закона домовладельцами или товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума.

3. Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец, один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме (пункт 1 статьи 6 Федерального закона).

4. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (пункт 3 статьи 8 Федерального закона). Исходя из пункта 4 статьи 8 Федерального закона по соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам.

5. С учетом пунктов 2 и 3 статьи 9 Федерального закона доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу, доля в праве общей собственности на общее имущество нового домовладельца равна доле предшествующего домовладельца.

6. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона).

7. Права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения (пункт 1 статьи 14 Федерального закона).

II. Государственная регистрация права общей долевой
 собственности на объекты недвижимого имущества,
 являющиеся общим имуществом в кондоминиуме.
Особенности внесения в Единый государственный реестр
 прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей
 о правах на принадлежащие домовладельцам помещения
 (жилые и нежилые) в кондоминиуме

8. При регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав), относящиеся к земельному участку и к зданиям, входящим в состав кондоминиума, объединяются в единое целое. В начале такого объединенного раздела располагаются формы подраздела I для описания земельного участка и зданий, входящих в кондоминиум, затем формы подраздела II-1 для регистрации прав общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в кондоминиуме, далее формы подраздела III для регистрации ограничений (обременений), налагаемых на зарегистрированное право (пункт 42 Правил ведения ЕГРП). Например, если в состав общего имущества входят два объекта недвижимого имущества, объединенный раздел Единого государственного реестра прав будет состоять из (абзац в редакции, введенной в действие с 21 декабря 2003 года приказом Минюста России от 19 ноября 2003 года N 295, - см. предыдущую редакцию):

двух листов подраздела I, нумеруемых последовательно (лист N 1 и лист N 2), в которые вносятся записи об описании соответствующего объекта недвижимого имущества;

двух листов подраздела II-1, нумеруемых последовательно (лист N 1 и лист N 2), в каждый из которых вносятся записи о праве общей долевой собственности домовладельцев на объекты недвижимого имущества (абзац в редакции, введенной в действие с 21 декабря 2003 года приказом Минюста России от 19 ноября 2003 года N 295, - см. предыдущую редакцию);

листов подраздела III об ограничениях (обременениях) прав на соответствующий объект недвижимого имущества, нумеруемых последовательно для каждой части (пункт 13 Правил ведения ЕГРП), независимо от того, в отношении прав на какой из объектов недвижимого имущества проводится государственная регистрация их ограничения (обременения).

Нумерация листов в подразделе II-1 должна соответствовать нумерации листов в подразделе I, например: если на листе N 1 в подразделе I-1 описан земельный участок, то на лист N 1 в подразделе II-1 вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на земельный участок (абзац в редакции, введенной в действие с 21 декабря 2003 года приказом Минюста России от 19 ноября 2003 года N 295, - см. предыдущую редакцию).

Если впоследствии в состав кондоминиума в качестве общего имущества включается вновь созданный объект недвижимости, в целях государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на него заполняются соответствующие листы подразделов I и II-1 Единого государственного реестра прав, нумеруемые следующими порядковыми номерами (абзац в редакции, введенной в действие с 21 декабря 2003 года приказом Минюста России от 19 ноября 2003 года N 295, - см. предыдущую редакцию).

За объединенным разделом следуют разделы, в которых регистрируются права собственников жилых и нежилых помещений на принадлежащие им квартиры и помещения в кондоминиуме (пункт 42 Правил ведения ЕГРП). При государственной регистрации права домовладельца на помещение (жилое или нежилое) в графу "Особые отметки регистратора" подраздела II-1 Единого государственного реестра прав вносятся слова "доля в праве в общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме в размере..." (далее указывается размер доли в праве общей собственности, принадлежащей данному домовладельцу). Учитывая, что общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (пункт 1 статьи 8 Федерального закона), а при нахождении помещения (жилого или нежилого) в общей собственности нескольких собственников данные участники общей собственности на помещение выступают как один домовладелец (см. пункт 1 статьи 6 Федерального закона), при государственной регистрации права общей долевой собственности на помещение (жилое или нежилое) в графе "Особые отметки регистратора" листов подраздела II-1 Единого государственного реестра прав, в которые вносятся записи о праве каждого участника, указывается один и тот же размер доли в праве общей собственности (без деления ее исходя из количества участников общей долевой собственности) (абзац в редакции, введенной в действие с 21 декабря 2003 года приказом Минюста России от 19 ноября 2003 года N 295, - см. предыдущую редакцию).

За объединенным разделом Единого государственного реестра прав также располагается и раздел, в котором регистрируется право на приобретенный ТСЖ в собственность или полученный в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями земельный участок (сверхнормативная территория) в случае его расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума (см. пункт 2 статьи 11 Федерального закона). При государственной регистрации права ТСЖ на приобретенный в собственность земельный участок графу "Наименование" подраздела I-1 Единого государственного реестра прав следует дополнить словами "(в кондоминиуме)". При государственной регистрации договора аренды земельного участка на переданный ТСЖ в аренду земельный участок графу "Описание предмета аренды" подраздела III-1 Единого государственного реестра прав следует дополнить словами "(в кондоминиуме)".

9. Описание земельного участка, являющегося общим имуществом домовладельцев и принадлежащего им на праве общей долевой собственности, проводится в подразделе I-1 Единого государственного реестра прав; описание здания, сооружения, являющихся общим имуществом домовладельцев и принадлежащих им на праве общей долевой собственности, - в подразделе I-2 Единого государственного реестра прав (пункты 24, 42 Правил ведения ЕГРП, приложение N 1 к Правилам ведения ЕГРП).

10. В объединенном разделе Единого государственного реестра прав государственной регистрации подлежат право общей долевой собственности домовладельцев, ограничения (обременения) права на общее имущество, которое согласно законодательству Российской Федерации признается объектами недвижимого имущества.

Право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (см. статью 7 Федерального закона), отдельно (пообъектно) не регистрируется. В целях соблюдения принципа единого объекта недвижимого имущества (пункт 6 статьи 12 Закона) и соотнесения записей разделов Единого государственного реестра прав о правах домовладельцев на помещения (жилые и нежилые) в многоквартирном доме, следующих за объединенным разделом Единого государственного реестра прав, в подраздел I-2 ("Здание, сооружение (в кондоминиуме)" вносятся записи о многоквартирном доме: