Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов в Московской области в 2005-2010 годах
Общая площадь введенных жилых домов, тыс.кв.м, в том числе: | 2005 год | 2006 год | 2007 год | 2008 год | 2009 год | 2010 год | |
5296 | 6484 | 7805 | 7881 | 8452 | 7939 | ||
многоэтажные | многоквартирные от 3-х этажей | 2467 | 3528 | 3731 | 4099 | 4532 | 4494 |
малоэтажные | блок-секционные (до 4-х секций и до 3-х этажей) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 118 |
таунхаусы, дуплексы | 87 | 305 | 182 | 283 | 195 | 200 | |
коттеджное строительство | 27 | 165 | 237 | 257 | 119 | 165 | |
ИЖС | 2715 | 2486 | 3655 | 3242 | 3606 | 2962 |
Ежегодный прогрессирующий ввод жилья не приносит ожидаемого социального эффекта, поскольку нерешенными остаются вопросы повышения платежеспособности основной массы граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также желающих улучшить свои жилищные условия, и разнообразия оптимальных ипотечных продуктов.
Насыщение рынка жильем экономического класса позволит сбалансировать предложения на рынке жилья для граждан с разным уровнем дохода. По экспертной оценке расширение сегмента жилья экономического класса к 2015 году до 20 процентов от общего объема вводимого жилья в Московской области позволит максимально сократить число нуждающихся в улучшении жилищных условий и время на ожидание в очереди (приложение N 6).
В Московской области производится предоставление земельных участков в целях жилищного строительства в строгом соответствии с законодательством Российской Федерации.
Органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области проводятся аукционы по предоставлению земельных участков как в целях многоэтажной застройки, так и в целях ИЖС, причем доля площади участков под ИЖС в 2008-2009 годах составила около 40 процентов от общей площади предоставленных под застройку земельных участков.
Земельные ресурсы, пригодные для жилищного строительства в Московской области, по целевому назначению формируются из земель поселений, по виду собственности из земель федеральной собственности, муниципальной и государственной неразграниченной собственности, а также частной (граждан и юридических лиц) собственности (приложение N 7).
В зависимости от формы собственности (частная или муниципальная) орган местного самоуправления муниципального образования Московской области выступает как арендодатель (вариант 1) или как участник инвестиционного соглашения о совместном освоении земельного участка в целях жилищного строительства (вариант 2), в том числе социального (вариант 3).
Вариант 1.
Предоставление земельных участков в целях жилищного строительства в Московской области осуществляется в соответствии с требованиями Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации.
Орган местного самоуправления, осуществляя предпродажную подготовку земельного участка, и на этапе подготовки аукционной документации подготавливает инвестиционное соглашение с потенциальным арендатором, в котором оговаривается условие о полной или частичной застройке земельного участка жильем экономического класса, или о выкупе части жилья по фиксированной социальной цене экономического класса (в установленной доле).
Существенными условиями заключения инвестиционного соглашения с инвестором, получившим права аренды земельного участка, должны быть условия, по которым:
инвестор обеспечивает либо полную или частичную (в соответствии с градостроительной документацией) застройку жильем экономического класса стоимостью, ежегодно устанавливаемой Министерством регионального развития Российской Федерации, либо продажу части жилья экономического класса (в установленной доле) по фиксированной социальной цене;
орган местного самоуправления организует обеспечение земельного участка коммунальной инфраструктурой:
в рамках инвестиционных программ организаций сетевых компаний - организаций, эксплуатирующих объекты коммунальной инфраструктуры, и соответственно включения инвестиционной составляющей в тарифы в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса";
путем заключения концессионных соглашений в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях";
путем прямого привлечения средств бюджетов всех уровней.
В случае предоставления земельных участков из земель федеральной собственности, переданных в качестве имущественного взноса в Фонд "РЖС" на условиях аукциона в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", процедура проведения аукциона практически аналогична.
В случае использования земельного участка Фонда "РЖС" для целей жилищного строительства Фонд "РЖС" предоставляет обязательства по приобретению жилых помещений (в том числе за счет кредита) на покупку согласованного объема (не более 25 процентов для проектов строительства многоэтажных жилых помещений и не более 35 процентов для проектов строительства малоэтажных жилых помещений от общего объема жилых помещений по проекту) в соответствии с установленными критериями (цена Министерства регионального развития Российской Федерации, уменьшенная на 15 процентов, соответствие жилых помещений утвержденным Министерством регионального развития Российской Федерации стандартам жилья экономического класса).
Вариант 2.
Вовлечение земель частной собственности, пригодных для жилищного строительства в комплексное освоение и развитие территорий позволит застройщику экономить время на процедурах предпродажной подготовки земельного участка для привлечения инвестора.
Комплексная застройка таких территорий должна осуществляться жильем экономического класса на основе применения типовых проектов, которые по своим характеристикам и уровню ценовой доступности полностью отвечают показателям, утвержденным в Методических рекомендациях по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета (приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.02.2010 N 79 "Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета").
По конструктивным особенностям статус типового проекта массового применения жилья экономического класса должны получать проекты многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. А также одноквартирных отдельно стоящих домов (по типу сельского дома).
Применение таких типовых проектов позволит застройщику экономить время на проведении экспертизы.
Комплексная застройка и освоение территорий на основе использования типовых проектов массового применения позволит также существенно снизить административные барьеры в организации инвестиционно-строительного процесса в целом. Срок от момента заключения инвестиционного соглашения до получения разрешения на строительство и выхода на площадку не превысит 60 дней.
Существенными условиями заключения инвестиционного соглашения с инвестором - собственником земельного участка, должны быть условия, по которым: