ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 февраля 2000 года N 4


О Региональной программе реконструкции жилых домов
первых массовых серий в Санкт-Петербурге

В целях реализации в Санкт-Петербурге нового этапа Государственной целевой программы "Жилище" в рамках подпрограммы реконструкции жилых домов первых массовых серий в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.96 N 685 "Об утверждении перечня и сроков разработки проектов основных нормативных правовых актов Российской Федерации, необходимых для реализации нового этапа Государственной целевой программы "Жилище", с учетом основных направлений решения жилищной проблемы, изложенных в Стратегическом плане Санкт-Петербурга, Правительство Санкт-Петербурга

постановляет:

1. Одобрить Региональную программу реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге (далее - Программа) согласно приложению.

2. Отраслевым и территориальным органам Администрации Санкт-Петербурга обеспечить выполнение мероприятий, предусмотренных Программой.

3. Рекомендовать агентствам реконструкции и развития территорий, проектным и строительным организациям, осуществляющим деятельность в области реконструкции жилых домов первых массовых серий, руководствоваться положениями Программы.

4. Предложить Комитету по строительству осуществлять координацию действий по реализации Программы.

5. Контроль за выполнением постановления возложить на члена Правительства Санкт-Петербурга, вице-губернатора Санкт-Петербурга - председателя Комитета по строительству Локтионова В.Л.

Губернатор Санкт-Петербурга -
председатель Правительства
Санкт-Петербурга
В.А.Яковлев

Приложение
к постановлению Правительства
Санкт-Петербурга
от 10.02.2000 N 4


 Третья редакция с учетом
протокола заседания
Правительства Санкт-Петербурга
N 8 от 10.02.2000

     

Региональная программа
реконструкции жилых домов
первых массовых серий
в Санкт-Петербурге      

Паспорт
Региональной программы реконструкции жилых домов
первых массовых серий в Санкт-Петербурге

1. Обоснование Программы

1.1. Введение

Жилищный фонд первых массовых серий (далее - ФПМС), представленный в Санкт-Петербурге пятиэтажными крупнопанельными (1лг-507, ГИ, 1-335, ОД), кирпичными и крупноблочными (1-528, 1-527) зданиями, является материальным воплощением модели малогабаритного экономичного жилища, призванной для решения жилищной проблемы на рубеже 60-х годов*.

_______________

* ФПМС строился в Ленинграде на протяжении более 10 лет с 1958 по 1970 год. За этот период было возведено около 2400 зданий.

Социальная основа модели - посемейное заселение минимальных по габаритам жилых помещений с вынесением социально-культурных и хозяйственно-бытовых функций в многоступенчатую сеть территориальных предприятий и учреждений обслуживания населения.

Экономическая основа - минимизация первичных затрат на строительство посредством типизации, унификации, облегчения веса и повышения заводской готовности конструкций, совмещения в них узлов, систем и материалов различной степени надежности и долговечности без учета вторичных затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию зданий.

Градостроительный прием - экстенсивная по характеру землепользования, разреженная низкоплотная (порядка 4000 кв.м общей площади на 1 га) "строчная" застройка отдельно стоящими жилыми зданиями без встроенных учреждений обслуживания, без дворовых пространств, обусловившая низкую эффективность использования земельных участков в освоенных районах высокой рыночной стоимости земли и жилья.

Функциональное насыщение и индивидуализация жилища, высокие эксплуатационные расходы на ремонт и поддержание фонда, неудовлетворительные с современной точки зрения теплозащитные качества зданий предопределили ускоренное моральное устаревание и прогрессирующий физический износ ФПМС.

Вместе с тем ФПМС остается востребованным, в том числе и как социальный жилищный фонд с устойчивой динамикой спроса на вторичном рынке жилья.

1.2. Актуальность реконструкции и необходимость ее проведения
программным методом

Актуальность реконструкции ФПМС и территорий застройки 60-х годов определяется:

социальной значимостью и масштабностью ФПМС, размеры которого составляют около 9000 тыс.кв.м общей площади, или примерно 190 тыс. квартир с населением более 600 тыс. человек, что составляет около 10% от общей площади всего жилищного фонда Санкт-Петербурга, 10% всех квартир города и 11% численности населения; ФПМС представлен в 100 кварталах города;

прогрессирующим физическим износом фонда (21-40%), высоким уровнем (в настоящее время в 3 раза превышающим нормативный) энергозатрат на отопление, снижение которого является существенно важным в рамках основных направлений энергосбережения в Санкт-Петербурге и реформы жилищно-коммунального хозяйства;

потенциалом ФПМС (запасом несущей способности конструкций зданий) и территорий застройки 60-х годов с точки зрения возможности и необходимости наращивания жилищного фонда на ранее освоенных территориях как альтернативы освоению новых территорий под жилищное строительство.

При этом реконструкция ФПМС и развитие территорий понимается расширительно и включает в себя:

капитальный ремонт с утеплением зданий;

реконструкцию существующего жилищного фонда с надстройкой этажей и дополнительных объемов;

новое строительство;

модернизацию и реконструкцию инженерных сетей и сооружений, благоустройство территорий;

разукрупнение кварталов.

Комплексный по составу мероприятий и межотраслевой по организации характер реконструкции, проводимой в условиях ограниченности бюджетных средств, требует максимальной концентрации и целевого использования ресурсов, что обосновывает применение программно-целевых методов.

Программа определяет следующие основные группы участников процесса реконструкции:

государство (город), муниципальные образования;

население (собственники/наниматели жилья), их объединения и товарищества;

организации, эксплуатирующие жилищный фонд и территории;

крупные частные инвесторы (банки, фонды и т.п.).

Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников реконструкции, закрепляемую посредством разработки соответствующей нормативно-правовой базы.

Программный метод позволяет сконцентрировать ограниченные бюджетные средства на создание комплекса условий, необходимых и достаточных для осуществления реконструкции на принципах самоокупаемости.

2. Аналитический раздел Программы

2.1. Опыт и варианты реконструкции

Успешный опыт реализации крупномасштабных программ обновления районов застройки 60-х годов во Франции, Германии и странах Восточной Европы показывает эффективность инвестиций в реконструкцию.

При вариантности подходов, методов и технологий реконструкции инвариантным является отказ от массового сноса панельных зданий даже в благополучных и богатых странах Европы.

Вариант сноса в наших условиях острого дефицита жилищного фонда и бюджетных средств на новое строительство может быть обоснован в отдельных случаях по градостроительным соображениям и при условии осуществления инвестором опережающего нового строительства для обеспечения расселения.

Опыт разборки зданий ФПМС в Москве показал, что затраты по демонтажу и транспортировке конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения отходов, даже без учета затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, могут составить 100 долларов США на квадратный метр сносимого жилья.

Анализ зарубежного и отечественного опыта модернизации и реконструкции выявил исключительное разнообразие средств, способов и мероприятий различной степени радикальности (таблица 1).

При разработке Программы были также проанализированы проектные варианты реконструкции серий 1лг-507, ОД, ГИ, разработанные ОАО "ЛЕННИИПРОЕКТ", СПбЗНИИЭП, ОАО "ЛенжилНИИпроект"; концепции агентств по реконструкции и развитию кварталов 4-8, Дачное, квартала 24 Малой Охты, кварталов 9, 11, 82, 85, 86 Московского административного района.

Экспериментальная реконструкция отдельных зданий в Краснодаре, Омске, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и ряде городов стран ближнего зарубежья (Белоруссии, Эстонии) позволила накопить определенный опыт реконструкции, технологических решений по утеплению наружных стен зданий, проведения мероприятий энергосбережения и перейти к решению более масштабной задачи комплексной эффективной реконструкции территорий.

Положительным примером комплексного подхода может считаться опыт успешной реконструкции крупнопанельных домов жилищного кооператива (комплекса около 50 зданий) "Гумбольдт-Университет" в Берлине, программа реконструкции жилых домов первых массовых серий, реализуемая в настоящее время в г.Лыткарино Московской области.

Реконструкция ФПМС экономически оправдана только при условии комплексной реконструкции кварталов, позволяющей получить на освоенных территориях дополнительное жилье в виде надстроек и нового строительства в соотношении, указанном в таблице 2.

Таблица 2