Профессиональное решение
для специалистов строительной отрасли


ЗАКОН

РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

от 11 декабря 2007 года N 827-ЗС

О внесении изменений в областные законы "Об Областной целевой программе "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах" и "О внесении изменений в некоторые акты областного законодательства в части приведения в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации"

Принят
Законодательным Собранием
30 ноября 2007 года

Статья 1


Внести в Областной закон от 15 марта 2007 года N 653-ЗС "Об Областной целевой программе "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах" изменение, изложив приложение к нему в следующей редакции:

"Приложение
к Областному закону
"Об Областной целевой
программе "Капитальный
ремонт многоквартирных
домов и создание
условий для управления
многоквартирными
домами на территории
Ростовской области
в 2007-2011 годах"


ОБЛАСТНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА
"Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах"

     

Раздел I. Паспорт Областной целевой программы "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах"

Наименование Программы

Областная целевая программа "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах" (далее - Программа)

Основание для разработки Программы

распоряжение Администрации Ростовской области от 4 сентября 2006 года N 391 "О разработке Областной целевой программы создания условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2009 годах"

Государственный заказчик Программы

министерство строительства и жилищного хозяйства Ростовской области (далее - Минстрой РО)

Разработчик Программы

Минстрой РО

Цели Программы

создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан;
повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

развитие общественного самоуправления в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства;

создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области

Задачи Программы

создание условий для выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способов управления данными домами;
создание условий для формирования конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами, их содержания и ремонта;

создание условий для развития системы общественного самоуправления в жилищной сфере на территории Ростовской области, включая информационно-консультационное обеспечение и
финансовую поддержку некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами;

организация адресной поддержки муниципальных образований за счет средств областного бюджета и средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для проведения
капитального ремонта многоквартирных домов;

реализация механизма софинансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, проводимому с привлечением средств собственников помещений в многоквартирном доме

Сроки реализации Программы

2007-2011 годы

Перечень основных направлений Программы

меры государственной поддержки проведения капитального ремонта многоквартирных домов;

развитие общественного самоуправления в жилищной сфере на территории Ростовской области

Исполнитель Программы

Минстрой РО

Соисполнители Программы

Администрация Ростовской области;

органы местного самоуправления в случае принятия их представительными органами соответствующих решений;

организации, выигравшие конкурсные торги на заключение государственного контракта на проведение специализированных семинаров по вопросам управления многоквартирными домами для
руководителей и специалистов управляющих организаций, товариществ собственников жилья либо жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, для членов инициативных групп собственников помещений в многоквартирных домах;

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в случае принятия соответствующего решения в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"

Участники Программы

управляющие организации;

обслуживающие организации

товарищества собственников жилья;

жилищные кооперативы, иные специализированные потребительские кооперативы;

собственники помещений в многоквартирных домах

Объемы и источники финансирования Программы

общий объем финансирования Программы составит 6527445,3 тыс.рублей, в том числе:
за счет средств областного бюджета - 6355325,9 тыс.рублей:
в 2007 году - 801518,9 тыс.рублей
в 2008 году - 1001940,0 тыс. рублей;
в 2009 году - 1428250,0 тыс. рублей;
в 2010 году - 1523715,6 тыс. рублей;
в 2011 году - 1599901,4 тыс. рублей,
за счет средств федерального бюджета на 2007 год - 172119,4 тыс.рублей.

Объемы финансирования Программы носят прогнозный характер и подлежат ежегодной корректировке с учетом возможностей областного бюджета.

Для финансирования мероприятий Программы возможно привлечение средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в случае принятия соответствующих решений.

Для финансирования мероприятий Программы возможно привлечение средств местных бюджетов в случае принятия представительными органами городских, сельских поселений, городских округов соответствующих решений, а также привлечение
средств внебюджетных источников

Ожидаемые конечные результаты реализации Программы

передача многоквартирных домов в управление собственникам помещений

ежегодное увеличение объемов проведенного капитального ремонта многоквартирных домов

обучение не менее 3380 человек основам управления многоквартирными домами

Управление Программой и система организации контроля за ее реализацией

координацию деятельности исполнителя соисполнителей и участников Программы осуществляет управляющий Программой - Минстрой РО;

контроль за ходом реализации Программы осуществляют Законодательное Собрание Ростовской области, Администрация Ростовской области, Контрольно-счетная палата Ростовской области в соответствии с их полномочиями, установленными федеральным и областным законодательством

     

Раздел II. Анализ состояния и прогноз развития управления многоквартирными домами на территории Ростовской области


Основой преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве является реорганизация системы управления отраслью на принципах сокращения степени участия органов местного самоуправления в управлении жилищным фондом и активного привлечения граждан к управлению своей собственностью в жилищной сфере. Именно в этом и заключается сущность новых способов управления многоквартирными домами, которые ориентированы на главенствующую роль собственников помещений в многоквартирных домах.

Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 154, пункт 3 статьи 158) возложил обязанность по оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов на собственников помещений. Одновременно Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 39, пункт 1 статьи 158), Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 210, 249) и постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 491) устанавливают обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт (включая капитальный) общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах, помимо прав и обязанностей в отношении помещений в таких домах, несут обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества, в том числе по осуществлению текущего и капитального ремонтов. В связи с высокой стоимостью капитального ремонта оказывается государственная поддержка.

В целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирных домах, на территории Ростовской области должны быть созданы условия для управления многоквартирными домами.

В 2006 году за счет средств областного бюджета отремонтировано около 132 тыс.квадратных метров общей площади многоквартирных домов при финансировании в размере 423 млн.рублей.

Независимо от формы собственности жилищного фонда в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах должны выбрать один из следующих способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В Ростовской области, по сведениям, предоставленным органами местного самоуправления, более 54 тысяч многоквартирных домов (дома, в которых две и более квартир), в которых должен быть выбран способ управления. Общая площадь многоквартирных домов на территории Ростовской области составляет более 52200 тыс.квадратных метров.

На 1 января 2007 года в 31,88 процента общего количества многоквартирных домов выбран способ управления, из них 13,82 процента - непосредственный способ управления; 4,33 процента - управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 13,73 процента - управление управляющей организацией.

Наиболее значимыми препятствиями при выборе способа управления многоквартирными домами являются:

неудовлетворительное техническое состояние многоквартирных домов в связи с их многолетним "недоремонтом";

отсутствие у населения необходимой подготовки по вопросам управления многоквартирными домами, а также недостаточная организационно-пропагандистская и информационно-методическая работа с населением органов государственной власти и органов местного самоуправления. В настоящее время у граждан-собственников в большей степени сохраняется сознание потребителя, чем собственника общего имущества многоквартирного дома;

отсутствие необходимого количества специалистов в области профессионального управления многоквартирными домами;

недостаточное количество управляющих организаций и, как следствие, отсутствие конкурентной среды в данном секторе экономики.

По данным органов местного самоуправления, в Ростовской области на рынке предоставления услуг по управлению многоквартирными домами действуют 124 управляющие организации, большая часть которых является муниципальными унитарными предприятиями. В 22 муниципальных районах управляющие организации отсутствуют. Это связано с низкой предпринимательской активностью и недостаточной информационной базой о развитии предпринимательства в данной сфере, а также недостатком специалистов-профессионалов в отрасли управления многоквартирными домами.

Процесс создания товариществ собственников жилья и развития их деятельности также идет недостаточными темпами из-за ряда причин, среди которых основной является отсутствие профессиональных кадров председателей и бухгалтеров ТСЖ.

Все большую остроту приобретает проблема ремонта и замены лифтов и лифтового оборудования. Темпы старения лифтового хозяйства в Ростовской области превышают темпы его обновления. Нормативный срок эксплуатации пассажирских лифтов, установленный межгосударственным стандартом ГОСТ 22011-95, составляет 25 лет. В лифтовом хозяйстве Ростовской области в настоящее время имеется около 700 пассажирских лифтов, эксплуатирующихся свыше 25 лет.

В связи с многолетним недофинансированием 29 процентов общего количества лифтов имеют устаревшую и не отвечающую стандартам конструкцию и требуют замены в связи с истекшим сроком эксплуатации; 53 процента - не оснащены устройствами безопасности; 80 процентов - не оснащены устройствами защиты лифта УЗЛ-1.

В целях доведения технического состояния жилищного фонда на территории Ростовской области до уровня нормативной эксплуатации необходимо учитывать реальное состояние объектов. На основании данных мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда на территории Ростовской области возможно разработать план управления их техническим состоянием.

Мониторинг предполагает постоянное слежение за изменением технического состояния жилищного фонда, сравнение его с нормативными показателями и на основе достоверных данных о техническим состоянии объектов разработку перспективных планов и различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для обеспечения их надлежащего содержания и тем самым повышения экономической и социальной эффективности капитальных ремонтов.

Мониторингом определяются основные технические, экономические, финансовые, санитарные, экологические и социальные параметры и критерии. В случае отклонения мониторинговых параметров от выбранных критериев и норм вырабатывается порядок действий и неотложных мер.

Первым этапом комплексных мероприятий мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда на территории Ростовской области является создание электронной базы данных восстановления жилищного фонда. Последующие этапы комплексных мероприятий мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда на территории Ростовской области предполагаются к реализации при наличии соответствующих средств в областном бюджете.

Масштабность и глубина проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства, обозначившихся в процессе осуществления мероприятий по выбору способа управления многоквартирными домами, потребовали организации более эффективного взаимодействия всех участников жилищных отношений в решении вопросов реформирования жилищно-коммунального хозяйства на территории Ростовской области.

Мероприятия, направленные на решение данных проблем, объемы и источники их финансирования изложены в приложении к настоящей Программе.

Раздел III. Цели и задачи Программы


Целями Программы являются:

создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан;

повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

развитие общественного самоуправления в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства;

создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области.

Реализация целей Программы создает условия для:

удовлетворения жилищных потребностей собственников помещений в многоквартирных домах, защиты их потребительских интересов и прав;

развития самоуправления в жилищной сфере;

демонополизации и развития конкурентных отношений на рынке управления многоквартирными домами;

широкого использования договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, в том числе между собственниками помещений в многоквартирных домах и производителями услуг.

Создание условий для управления многоквартирными домами и развития общественного самоуправления в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства, создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства осуществляется на основе принципов:

добровольности создания и деятельности объединений собственников помещений в многоквартирных домах (ТСЖ, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов);

обеспечения равных условий деятельности организаций в сфере управления многоквартирными домами независимо от их организационно-правовой формы.

Создание условий для управления многоквартирными домами и развития общественного самоуправления в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства, создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства может осуществляться в таких формах, как:

обеспечение проведения капитального ремонта многоквартирных домов, ранее находившихся в государственной (муниципальной) собственности, в которых избран способ управления;

предоставление государственной поддержки управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам для проведения капитального ремонта многоквартирных домов;

содействие повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и обучению лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность;

обеспечение информационного сопровождения деятельности объединений собственников помещений в многоквартирных домах.

Для достижения целей намечается решить следующие задачи:

создать условия для выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способов управления данными домами;

создать условия для формирования конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами, их содержания и ремонта;

создать условия для развития системы общественного самоуправления в жилищной сфере на территории Ростовской области, включая информационно-консультационное обеспечение и финансовую поддержку некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами;

организовать адресную поддержку муниципальных образований за счет средств областного бюджета и средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для проведения капитального ремонта многоквартирных домов;