Существующая в Калининградской области очередь на улучшение жилищных условий составляет более 35 тысяч семей (около 115 тысяч человек). Механизмы предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. За 2002 год очередникам было предоставлено всего 198 тыс. кв. метров жилья, что составляет 2012 квартир. Таким образом, лишь шесть процентов от общего числа очередников ежегодно могут улучшать свои жилищные условия. Для обеспечения жильем этой категории граждан, проживающих в Калининградской области, необходимо построить не менее 2,2 млн. кв. метров общей площади.
Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в строительстве обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог приобретаемого жилья. Необходимо изменить сложившуюся практику распределения жилья, расширить объем инвестиций в жилищное строительство за счет денежных сбережений граждан и вовлечения в рыночный оборот имеющегося жилья, а также за счет кредитов, предоставленных под ипотеку.
Однако для основной массы населения Калининградской области рыночные кредитные ресурсы недоступны из-за их высокой стоимости и жестких требований по их получению. Кроме этого, вовлечение их в строительство сегодня крайне затруднено технологически. В связи с этим необходимо создавать систему ипотечного кредитования, ориентированную на всю совокупность населения области, т.е. обеспечить построение такой системы, которая бы позволила привлечь финансовые ресурсы не только остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и слоев населения со средним и крупным достатком. Это особенно важно на начальных этапах становления системы для наполнения Программы ипотечного кредитования достаточными оборотными ресурсами.
Основная проблема запуска Программы социально ориентированной системы ипотечного кредитования - это отсутствие в настоящий момент источника наполнения Программы достаточными оборотными и кредитными ресурсами. Под кредитными ресурсами понимаются средства, которые будут предоставлены покупателям жилья как долгосрочные ипотечные кредиты. Причем на ранней стадии становления системы ипотечного кредитования встает проблема наполнения Программы именно оборотными ресурсами, т.е. средствами, которые в основном и позволят обеспечить непрерывный процесс строительства нового жилья. Источником этих средств может выступать в первую очередь бюджет, а также банки либо крупные и средние предприятия, готовые предоставить эти средства для финансирования строительства жилья своим сотрудникам.
Помимо этого существуют и факторные проблемы:
1) объекты незавершенного строительства в области, как правило, не имеют четкого юридического статуса (не зарегистрированы, имеют смешанную собственность - муниципальную, федеральную, частную), находятся в низкой степени готовности, не проходят по современным, изменившимся требованиям СНиПов, в результате чего использование их в качестве стартового капитала представляется проблематичным;
2) в области отсутствуют крупные генподрядные организации с большими оборотными ресурсами, налаженным технологическим циклом и опытом строительства. Областные застройщики и генподрядчики в подавляющем большинстве готовы работать только при авансировании строительства;
3) значительный объем ветхого жилищного фонда остро ставит проблемы с его расселением.
Из всего вышеприведенного следует, что для создания в области системы управления Программой жилищного строительства и долгосрочного кредитования требуется системный подход к решению перечисленных проблем, и в первую очередь создание организационно-финансового механизма по наполнению Программы достаточным объемом денежных ресурсов.
Создание такой сложной системы, как ипотечное жилищное кредитование в Калининградской области, требует объединенных усилий и соответствующей координации деятельности исполнительных и представительных органов власти, органов местного самоуправления муниципальных образований и других заинтересованных организаций, поэтому создание системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно осуществить в рамках областной целевой Программы.
Программа разработана в соответствии со следующими документами:
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы";
- Соглашением о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования от 29 сентября 2003 года N 42/РС-39-03 между администрацией Калининградской области, Фондом жилищного и социального строительства Калининградской области и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";
- Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ;
- Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".