Правительство Санкт-Петербурга
КОМИТЕТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОМУ ЗАКАЗУ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

РАСПОРЯЖЕНИЕ

от 1 апреля 2021 года N 54-р

Об утверждении Методических рекомендаций по осуществлению закупок жилых помещений (квартир) на вторичном рынке у участников закупок - физических лиц

(с изменениями на 31 января 2023 года)

В целях методологического сопровождения деятельности заказчиков Санкт-Петербурга:

1. Утвердить Методические рекомендации по осуществлению закупок жилых помещений (квартир) на вторичном рынке у участников закупок - физических лиц (далее - Методические рекомендации).

2. Контроль за выполнением распоряжения возложить на заместителя председателя Комитета по государственному заказу Санкт-Петербурга.

Председатель Комитета
А.В.Жемякин

УТВЕРЖДЕНЫ
распоряжением Комитета
 по государственному
 заказу Санкт-Петербурга
от 1 апреля 2021 года N 54-р
(В редакции, введенной в действие
 распоряжением Комитета
 по государственному
заказу Санкт-Петербурга
 от 28 февраля 2022 года N 28-р. -
 См. предыдущую редакцию)

Методические рекомендации по осуществлению закупок жилых помещений (квартир) на вторичном рынке у участников закупок - физических лиц

(с изменениями на 31 января 2023 года)

1. Общие положения

1.1. Настоящие Методические рекомендации по осуществлению закупок жилых помещений (квартир) на вторичном рынке у участников закупок - физических лиц (далее - Методические рекомендации) разработаны Комитетом по государственному заказу Санкт-Петербурга в целях реализации полномочий по методологическому сопровождению деятельности заказчиков Санкт-Петербурга (далее - заказчики), осуществляющих закупки для обеспечения нужд Санкт-Петербурга, предусмотренных пунктом 3.3 Положения о Комитете по государственному заказу Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2012 N 1039.

1.2. Понятия, термины и сокращения, используемые в Методических рекомендациях, применяются в значениях, определенных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2013 N 1095 "О системе закупок товаров, работ, услуг для обеспечения нужд Санкт-Петербурга" и Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - ФЗ N 44).

1.3. Порядок действий заказчика и участника закупки - физического лица в ходе осуществления закупки жилых помещений (квартир) на вторичном рынке путем проведения электронного аукциона и электронного запроса котировок представлен в приложении N 1 к Методическим рекомендациям.

1.4. В целях привлечения физических лиц к участию в закупках жилых помещений (квартир) заказчикам рекомендуется разместить порядок участия в электронном аукционе и электронном запросе котировок участников закупок - физических лиц, представленный в приложении N 2 к Методическим рекомендациям, в открытом доступе.

2. Рекомендации по подготовке закупочной процедуры

2.1. Определение объекта закупки.

В целях недопущения ограничения конкуренции объект закупки рекомендуется формировать по принципу "одно жилое помещение (квартира) = одна закупка".

Учитывая невозможность выделения лотов в электронных процедурах и заключения контрактов с несколькими участниками закупок только такой подход позволит физическим лицам полноценно участвовать в закупочных процедурах.

2.2. Выбор кода по Общероссийскому классификатору продукции по видам экономической деятельности (далее - ОКПД 2).

Оптимальным представляется использовать код ОКПД2 68.10.11.000 "Услуги по покупке и продаже жилых зданий и занимаемых ими земельных участков".

Единообразный подход к использованию кода ОКПД2 облегчит участникам закупок поиск закупок для последующего участия в них, поспособствует повышению качества и достоверности мониторинговых данных.

2.3. Обоснование и определение начальной (максимальной) цены контракта, начальной цены единиц товара (далее совместно - НМЦК).

НМЦК определяется и обосновывается в соответствии с требованиями статьи 22 ФЗ N 44 и Методических рекомендаций по применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 02.10.2013 N 567.

Представляется целесообразным осуществлять закупки жилых помещений (квартир), определив и обосновав начальную цену единицы товара (метра квадратного), определив максимальное значение цены контракта в соответствии с частью 24 статьи 22 ФЗ N 44 с учетом установленных в соответствии со статьей 19 ФЗ N 44 требований к закупаемым заказчиком товарам (в том числе предельной цены товара).

Такой подход обеспечивает возможность применять общепринятый расчет стоимости жилого помещения (квартиры) по цене за квадратный метр исходя из ее фактической площади, предлагаемой участником закупки.

При применении нормативного метода используются предельные цены, установленные постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.06.2016 N 489 "Об утверждении Правил определения требований к закупаемым государственными органами Санкт-Петербурга, органом управления территориальным государственным внебюджетным фондом и подведомственными им казенными учреждениями, бюджетными учреждениями и государственными унитарными предприятиями отдельным видам товаров, работ, услуг (в том числе предельных цен товаров, работ, услуг)" в соответствии со статьей 19 ФЗ N 44. Нормативный метод может применяться совместно с методом сопоставимых рыночных цен. При этом полученная методом сопоставимых рыночных цен НМЦК не может превышать значения, рассчитанного с применением нормативного метода.

При отсутствии предельных цен НМЦК определяется и обосновывается методом сопоставимых рыночных цен.

2.4. Выбор способа определения поставщика.

Заказчик вправе осуществить закупку жилых помещений (квартир):

- у единственного поставщика;

- электронным запросом котировок;

- электронным аукционом.

_______________

Код ОКПД2 68.10.11.00 включен в Перечень товаров, работ, услуг, в случае осуществления закупок которых заказчик обязан проводить электронный аукцион, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.03.2016 N 471-р. Проведение конкурсных процедур на основании части 6 статьи 24 ФЗ N 44 не представляется возможным.

2.4.1. Закупка жилых помещений (квартир) у единственного поставщика может быть осуществлена в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 93 ФЗ N 44.

Прямой способ закупки наименее затратен с точки зрения временных ресурсов, при этом ограничен по стоимостному показателю (цена не более 600 тыс.руб., существенное ограничение годового объема таких закупок). Данный способ применим исключительно в регионах с крайне низкой стоимостью жилья, и не имеет широкого распространения.

2.4.1.1. Закупка жилых помещений (квартир) у единственного поставщика на основании пункта 4 части 1 статьи 93 ФЗ N 44 может быть осуществлена в электронной форме с использованием электронной площадки на сумму, не превышающую 3 млн руб., в соответствии с частью 12 статьи 93 ФЗ N 44.

Заключение контракта по результатам такой закупки напрямую зависит от наличия на электронной площадке предварительных предложений потенциальных участников.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 1 и подпунктом "в" пункта 3 части 12 статьи 93 ФЗ N 44 характеристики поставляемого товара должны быть указаны с использованием каталога товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. В связи с этим отсутствие в таком каталоге позиций, соответствующих объекту закупки, также не позволяет заказчику осуществить закупку в соответствии с рассматриваемым основанием.

2.4.2. Электронный запрос котировок, в общем случае, может применяться в закупках с начальной (максимальной) ценой контракта (максимальным значением цены контракта) не более 3 млн руб., имеет ограничение годового объема, что также является ограничивающими факторами его широкого применения заказчиками.

На основании подпункта "з" пункта 2 части 10 статьи 24 ФЗ N 44 заказчик вправе проводить электронный запрос котировок независимо от начальной (максимальной) цены контракта (максимального значения цены контракта) и годового объема закупок в случае осуществления закупок жилых помещений (квартир) для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В случае признания закупки несостоявшейся, осуществляемой способом проведения электронного запроса котировок, заключение контракта с единственным поставщиком не требует согласования с контрольным органом в сфере закупок.

(Абзац в редакции, введенной в действие распоряжением Комитета по государственному заказу Санкт-Петербурга от 31 января 2023 года N 7-р. - См. предыдущую редакцию)

_______________

Часть 8 статьи 52 ФЗ N 44, часть 5 статьи 93 ФЗ N 44, постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.2020 N 961, с учетом позиции Минфина России, изложенной в пунктах 5.1 и 5.2 письма от 14.02.2022 N 24-01-09/10138.

2.4.3. Универсальным и наиболее распространенным способом определения поставщика в закупках жилых помещений (квартир) является электронный аукцион.

3. Рекомендации по разработке извещения об осуществлении закупки

3.1. Установление преимуществ.

Представляется целесообразным в закупках жилых помещений (квартир) не устанавливать преимущества в соответствии с частью 1 статьи 30 ФЗ N 44, так как физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, не смогут принимать участие в таких закупках (такие физические лица не могут относиться к категории "субъект малого предпринимательства, социально ориентированная некоммерческая организация").

3.2. Определение требований к участникам закупки.

3.2.1. Помимо единых требований, устанавливаемых в соответствии с пунктами 3-5, 7-11 части 1 статьи 31 ФЗ N 44, заказчику необходимо предусмотреть следующие требования о соответствии участника закупки требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации к лицам, осуществляющим поставку товара, являющегося объектом закупки, согласно пункту 1 части 1 статьи 31 ФЗ N 44:

Участник закупки должен обладать статусом собственника жилого помещения (квартиры), либо жилое помещение (квартира) должно принадлежать участнику закупки на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, либо находиться в доверительном управлении участника закупки.

_______________

С учетом практики Санкт-Петербурга.

Требование к участникам закупки о владении объектом закупки на праве собственности не ограничивает конкуренцию, в том числе в виде необоснованного ограничения числа участников закупки, поскольку не исключает подачу заявки представителем по доверенности, но от имени собственника (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.03.2017 N Ф02-299/2017 по делу N А33-16584/2016).

Устанавливается заказчиком в соответствии с требованиями пункта 1 части 1 статьи 31 ФЗ N 44.

(Сноска в редакции, введенной в действие распоряжением Комитета по государственному заказу Санкт-Петербурга от 31 января 2023 года N 7-р. - См. предыдущую редакцию)

Участник закупки в подтверждение соответствия установленного требования должен представить:

- выписку из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющую государственную регистрацию права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) участника закупки на жилое помещение (квартиру), полученную не позднее, чем за месяц до даты подачи заявки на участие в закупке;

- оформленное в установленном порядке согласие собственника имущества на распоряжение недвижимым имуществом, находящимся на праве хозяйственного ведения, оперативного управления участника закупки;

- нотариально заверенную доверенность на представителя (в случае участия в закупке через представителя);

- договор доверительного управления (если участником закупки является доверительный управляющий).

3.2.2. В случае если начальная (максимальная) цена контракта (максимальное значение цены контракта) при применении конкурентных способов определения поставщика составляет 20 млн руб. и более заказчиком устанавливается дополнительное требование об исполнении участником закупки (с учетом правопреемства) в течение 3 (трех) лет до даты подачи заявки на участие в закупке контракта или договора, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" при условии исполнения таким участником закупки требований об уплате неустоек (штрафов, пеней), предъявленных при исполнении таких контракта, договора. Стоимость исполненных обязательств по таким контракту, договору должна составлять не менее 20% начальной (максимальной) цены контракта (максимального значения цены контракта).

_______________

Часть 2.1 статьи 31 ФЗ N 44.

3.3. Определение требований к составу заявки участника закупки.