РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации

(с изменениями на 8 августа 2024 года)

____________________________________________________________________

В документе также учтено:

постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 года N 34-П (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 25.07.2022, N 0001202207250003).

____________________________________________________________________

Принят
Государственной Думой
19 июня 2019 года

Одобрен
Советом Федерации
26 июня 2019 года

Статья 1

Внести в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.40; 2006, N 30, ст.3287; N 43, ст.4412; 2008, N 30, ст.3616; 2009, N 29, ст.3584; 2010, N 25, ст.3070; 2011, N 49, ст.7015, 7040; 2012, N 29, ст.3998; N 53, ст.7619, 7643; 2013, N 30, ст.4074, 4082; N 52, ст.6979; 2014, N 26, ст.3377; N 30, ст.4225; 2015, N 29, ст.4362; 2016, N 18, ст.2515; N 27, ст.4237, 4294; 2017, N 27, ст.3938; N 31, ст.4767, 4816; 2018, N 1, ст.90; N 28, ст.4139; N 31, ст.4861; N 53, ст.8404) следующие изменения:

1) в статье 1:

а) в абзаце первом части 2 слова "жилые помещения в многоквартирных домах" заменить словами "помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости";

б) в части 2_1 первое предложение дополнить словами ", в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию", во втором предложении слова "частью 2 настоящей статьи" заменить словами "настоящей статьей";

в) часть 4 дополнить пунктом 3 следующего содержания:

"3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Фонд субъекта Российской Федерации).";

2) в статье 2:

а) абзац пятый пункта 1 дополнить словами ", а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации";

б) дополнить пунктом 2_1 следующего содержания:

"2_1) проект строительства - проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;";

в) в пункте 4 слова "процентных пункта." заменить словами "процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15_4 настоящего Федерального закона;";

г) дополнить пунктом 5 следующего содержания:

"5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".";

3) в статье 3:

а) часть 2_3-1 после слов "указанной в статье 23_3 настоящего Федерального закона" дополнить словами "(далее - единая информационная система жилищного строительства, система)";

б) дополнить частями 2_3-2 и 2_3-3 следующего содержания:

"2_3-2. Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если застройщик принимает решение не привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве и у застройщика отсутствуют обязательства перед участниками долевого строительства. Договор банковского счета с уполномоченным банком не может быть расторгнут, если застройщик является истцом или ответчиком в судебном разбирательстве, предметом которого являются споры по обязательствам застройщика, возникшим после дня открытия банковского счета в уполномоченном банке, перед уполномоченным банком или участниками долевого строительства. Договор банковского счета с уполномоченным банком также не может быть расторгнут, если не окончено исполнительное производство по указанным в настоящей части обязательствам застройщика. При расторжении договора банковского счета по основаниям, предусмотренным настоящей частью, не применяются положения, предусмотренные частью 2_3-1 настоящей статьи.

2_3-3. При исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, застройщик расторгает договор банковского счета с таким банком в одностороннем порядке. В этом случае застройщик и иные лица, указанные в части 2_3 настоящей статьи, обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новые банковские счета не позднее тридцати рабочих дней со дня размещения Банком России информации об исключении уполномоченного банка из указанного перечня банков. До получения от застройщика уведомления об открытии нового банковского счета в уполномоченном банке банк, который исключен Банком России из указанного в настоящей части перечня банков и в котором открыт расчетный счет застройщика, контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона в порядке, установленном статьей 18_2 настоящего Федерального закона. После получения от застройщика указанного в настоящей части уведомления такой банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего распоряжения об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика.";

в) в пункте 2 части 2_6 слова "со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления" заменить словами "со дня направления застройщику через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства уведомления", слова "в личный кабинет застройщика" исключить;

г) часть 4 после слов "передачу жилого помещения," дополнить словами "нежилого помещения, определенного подпунктом 3_1 пункта 1 статьи 201_1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и машино-места,";

4) в статье 3_1:

а) в части 1 слова ", указанной в статье 23_3 настоящего Федерального закона" исключить;

б) в пункте 2 части 2 слова "пунктах 1, 3, 5" заменить словами "пункте 1";

в) в части 2_1 цифры "3, 5," исключить;

г) часть 3 изложить в следующей редакции:

"3. Информация, указанная в пунктах 1, 2, 6, 9-11 части 2 настоящей статьи, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства до направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.";

д) дополнить частями 3_1 и 3_2 следующего содержания:

"3_1. Информация, указанная в пунктах 12, 13, 14 части 2 настоящей статьи, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства не позднее трех рабочих дней со дня наступления соответствующего события.

3_2. Фотографии, указанные в пункте 8 части 2 настоящей статьи, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства ежемесячно. Сведения, указанные в пункте 11 части 2 настоящей статьи, подлежат размещению застройщиком в указанной системе на ежеквартальной основе одновременно с размещением промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности.";

е) в части 4 слова ", указанной в статье 23_3 настоящего Федерального закона," исключить;

ж) в части 6 слова "полноту и достоверность" заменить словами "неполноту и (или) недостоверность";

5) в статье 4:

а) часть 3 дополнить предложением следующего содержания: "Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.";

б) дополнить частью 3_1 следующего содержания:

"3_1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.";

в) пункт 5 части 4 изложить в следующей редакции:

"5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15_4 настоящего Федерального закона;";

6) в статье 11:

а) часть 2 дополнить предложением следующего содержания: "В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3_1 статьи 4 настоящего Федерального закона.";

б) дополнить частью 5 следующего содержания:

"5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.";

7) в статье 13:

а) часть 1 после слов "и (или) иной объект недвижимости" дополнить словами "с учетом особенностей, предусмотренных частью 2_1 настоящей статьи";

б) дополнить частью 2_1 следующего содержания:

"2_1. При осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки.";

8) в статье 15_4:

а) дополнить частью 1_1-1 следующего содержания:

"1_1-1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, предоставленного по договору синдицированного кредита (займа), участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (уполномоченных банках) - участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа).";

б) в части 1_2 слова "указанного в части 1_1" заменить словами "указанного в частях 1_1 и 1_1-1";

в) дополнить частью 1_3 следующего содержания:

"1_3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в таком уполномоченном банке. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком без привлечения средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в другом уполномоченном банке.";

г) часть 4 после цифр "18-18_2" дополнить словами ", частями 2_1-2_3 статьи 19";

д) часть 5 признать утратившей силу;

е) в части 7_1 слова ", указанной в статье 23_3 настоящего Федерального закона," исключить;

ж) в части 8 слова "на основании договора с уполномоченным банком" заменить словами "на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком,";

з) часть 9 после слов "и (или) нежилые помещения" дополнить словами "и (или) машино-места";

9) в статье 15_5:

а) в части 6 слова ", указанной в статье 23_3 настоящего Федерального закона," исключить;

б) дополнить частью 7_1 следующего содержания:

"7_1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.";