МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 12 мая 2017 года N 226

Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке

(с изменениями на 9 сентября 2019 года)

____________________________________________________________________
Утратил силу с 1 марта 2022 года на основании
приказа Минэкономразвития России от 14 января 2022 года N 11
____________________________________________________________________

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-Ф3 "О государственной кадастровой оценке" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст.4170)

приказываю:

Утвердить прилагаемые методические указания о государственной кадастровой оценке.

Министр
М.С.Орешкин

     
Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
Российской Федерации
29 мая 2017 года,
регистрационный N 46860

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом
Минэкономразвития России
от 12 мая 2017 года N 226

     
Методические указания о государственной кадастровой оценке

(с изменениями на 9 сентября 2019 года)

I. Общие положения

1.1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение).

(Пункт в редакции, введенной в действие с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию)

1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

(Абзац в редакции, введенной в действие с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию)

Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с настоящими Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).

(Абзац в редакции, введенной в действие с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию)

Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с настоящими Указаниями, является 1 января года определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством о государственной кадастровой оценке.

(Абзац в редакции, введенной в действие с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию)

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 г. N 318 "Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы", для целей Указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

(Абзац дополнительно включен с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548)

________________

Зарегистрирован в Минюсте России 23 сентября 2019 г., регистрационный N 56006.

(Сноска дополнительно включена с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548)

В иных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

(Абзац дополнительно включен с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548)

1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

1.4. В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем взвешивания результатов, полученных с применением различных подходов, выбор использованных весов должен быть обоснован.

Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.

1.5. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

Информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.

(Абзац дополнительно включен с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548)

1.6. При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.

Абзац утратил силу с 3 марта 2020 года - приказ Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию.

1.7. Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на соответствующей территории определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.

1.8. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

(Пункт в редакции, введенной в действие с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию)

1.9. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.

1.10. Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

(Абзац в редакции, введенной в действие с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию)

Абзац утратил силу с 3 марта 2020 года - приказ Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию.

1.11. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).

(Пункт в редакции, введенной в действие с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию)

1.12. При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:

обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой;

(Абзац в редакции, введенной в действие с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию)

характеристики окружающей территории земельного участка;

(Абзац в редакции, введенной в действие с 3 марта 2020 года приказом Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию)

существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются:

улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;

степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);

озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе IX Указаний.

Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.

Абзац утратил силу с 3 марта 2020 года - приказ Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию.

Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.

При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (автомобильная дорога, железная дорога и прочее), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значений, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (скоростные магистрали, магистрали с преимущественно пассажирским движением и прочее).

1.13. Пункт утратил силу с 3 марта 2020 года - приказ Минэкономразвития России от 9 сентября 2019 года N 548. - См. предыдущую редакцию.

1.14. При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС) учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих зданий, сооружений, ОНС в соответствии с их видом использования и назначением невозможна или существенно затруднена.

При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.

При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест не учитываются как часть объекта недвижимости:

движимое имущество;

все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест либо при отсутствии ограждающих конструкций - за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки зданий, сооружений, ОНС;

предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия));

влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в здании, сооружении, ОНС, помещении, машино-месте;