ПРАВИТЕЛЬСТВО ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

РАСПОРЯЖЕНИЕ

от 5 ноября 2009 года N 512-р

О РАЗРАБОТКЕ ПРОЕКТА ОБЛАСТНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2010 - 2015 ГОДЫ"

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации", Указом Президента Российской Федерации от 09.10.2007 N 1351 "Об утверждении концепции демографической политики Российской Федерации на период до 2025 года", постановлением правительства Воронежской области от 27.02.2009 N 138 "О порядке разработки и реализации областных целевых программ":

1. Утвердить прилагаемую концепцию областной целевой программы "Развитие системы жилищного ипотечного кредитования населения Воронежской области на 2010 - 2015 годы".

2. Назначить департамент экономического развития Воронежской области (Янцов) государственным заказчиком областной целевой программы "Развитие системы жилищного ипотечного кредитования населения Воронежской области на 2010 - 2015 годы" (далее - программа).

3. Государственному заказчику в срок до 1 декабря 2009 года разработать проект программы.

4. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя губернатора Воронежской области - первого заместителя председателя правительства Воронежской области Ганова А.Н.

Губернатор Воронежской области
А.В.ГОРДЕЕВ

     

Утверждена
распоряжением
правительства Воронежской области
от 05.11.2009 N 512-р

КОНЦЕПЦИЯ ОБЛАСТНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2010 - 2015 ГОДЫ"

 1. Обоснование соответствия решаемой проблемы и целей областной целевой программы приоритетным задачам социально-экономического развития Воронежской области

В последние годы основным направлением социально-экономической политики органов исполнительной власти области является формирование рынка доступного жилья за счет наращивания объемов жилищного строительства, развития системы ипотечного жилищного кредитования и оказания государственной поддержки гражданам в приобретении жилья.

Доступное жилье - связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости: повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости.

Развитие областного рынка жилья невозможно без его обеспечения необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство жилья, и приоритетным должно стать развитие жилищного ипотечного кредитования.

Таким образом, помимо выполнения социальной функции ипотечное кредитование играет важную экономическую роль. По оценкам экспертов, рынок жилищного строительства - это 9 - 9,5% ВВП, а ипотека - 20 - 25% сделок на жилищном рынке.

Динамика денежных расходов населения за последние пять лет наглядно иллюстрирует, что расходы на покупку недвижимости составляют около 3% от общей суммы денежных расходов населения. Купить жилье за счет текущих заработков и имеющихся сбережений могут лишь люди с высокими доходами, и этот фактор является источником социального напряжения в обществе.

Необходимо активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих доходов, но и с учетом их будущей платежеспособности (возможность обслуживать кредит). Эту задачу призвана решить жилищная ипотека.

Жилищная проблема в Российской Федерации, и в частности в Воронежской области, определяет необходимость внедрения системы жилищного ипотечного кредитования как неотъемлемой части стабилизации и осуществления структурных изменений в экономике.

На сегодня актуальность жилищной проблемы сохраняется и ее решение отнесено к важным, приоритетным задачам социально-экономической политики государства.

По последним статистическим данным в Воронежской области официально признаны нуждающимися в жилых помещениях 47,3 тыс. семей, из них семьи, имеющие право на государственную поддержку в приобретении жилья, - 10,5 тыс. семей (22,2%).

В их числе: ветераны и участники боевых действий, семьи, имеющие в своем составе инвалидов, - 3,84 тыс. семей, многодетные семьи - 1,8 тыс. семей, молодые семьи - 2,38 тыс. семей.

Более 7,1% очередников проживают в коммунальных квартирах, 9,4% - в общежитиях, 0,4% - в ветхом и аварийном жилье.

Разнообразные формы кредитования в сочетании с различными формами государственной поддержки (дотирование процентных ставок, субсидии на погашение части стоимости приобретаемого жилья) оказывают наибольшее влияние на сохранение платежного спроса населения на жилищном рынке и позволяют смягчить жилищную проблему в области.

Индекс доступности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита или займа (отношение среднедушевого дохода среднестатистической семьи к минимальному совокупному доходу семьи, необходимому для приобретения жилого помещения, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями) в области составил 0,713 на начало 2009 года. Доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, по области не превышает 19,1% (расчет сделан согласно Методике Министерства регионального развития Российской Федерации по оценке эффективности реализации ФЦП "Жилище").

В целях обеспечения реализации экономической и социальной функций жилищной ипотеки основной упор должен быть сделан на:

привлечение бизнес-структур к реализации мероприятий по развитию ипотечного кредитования;

развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов и займов, позволяющей значительно снизить для заемщика процентную ставку;

государственную финансовую поддержку, адресованную различным целевым группам населения (социальная ипотека).

2. Обоснование целесообразности решения проблемы программно-целевым методом

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации" (в редакции Постановлений Правительства РФ от 12.04.2001 N 291, от 08.05.2002 N 302), обозначила формирование системы ипотечного жилищного кредитования в качестве одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Правительством РФ рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Программно-целевой метод позволяет:

- определить основные направления, цели и задачи государственной политики в сфере жилищного ипотечного кредитования на перспективу с учетом действующего законодательства и существующих социально-экономических условий в области;

- систематизировать мероприятия по решению основных задач в сфере ипотечного кредитования;

- привлечь внебюджетные источники финансирования - собственные средства населения, средства кредитных банковских и небанковских организаций (организаций-заимодавцев) на развитие жилищной ипотеки;

- обеспечить рациональное использование ограниченных бюджетных финансовых ресурсов.

В Воронежской области с 2005 года мероприятия по развитию ипотечного жилищного кредитования получили программно-целевое оформление.

К реализации областной целевой программы "Развитие системы жилищного ипотечного кредитования населения Воронежской области на 2005 - 2010 годы" (утверждена постановлением Воронежской областной Думы от 08.07.2004 N 902-III-ОД, в редакции постановлений Воронежской областной Думы от 15.12.2005 N 274-IV-ОД, от 14.06.2007 N 945-IV-ОД) были привлечены филиалы 19 банков (открытое соглашение от 18 апреля 2006 года). Заключено соглашение о сотрудничестве с федеральным агентством по ипотечному кредитованию и ОАО "Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области", аккредитованным в качестве оператора унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов и займов.

Это позволило за предыдущие три года привлечь на развитие рынка жилищной ипотеки 15,9 млрд. рублей внебюджетных средств (средства населения в виде обязательных первоначальных взносов, банков и небанковских организаций), из них 7,7 млрд. рублей в 2008 году. Жилищные условия с помощью ипотечного кредита смогли улучшить порядка 12 тысяч семей.

Из областного бюджета на поддержку системы ипотечного жилищного кредитования за 2005 - 2008 годы было выделено 108,1 млн. рублей, из них: 28 млн. рублей на поддержку уставной деятельности областного оператора унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов и займов и 80,1 млн. рублей на оказание поддержки отдельным категориям заемщиков.

Это позволило обеспечить рефинансирование ипотечных кредитов и займов на общую сумму 134,9 млн. рублей.

Поддержка в улучшении жилищных условий оказана 417 семьям, из них: 176 семьям в виде дотирования процентной ставки по ипотечному кредиту.

Эффективность использования бюджетных средств составила (в расчете на каждый вложенный рубль бюджетных средств):

рефинансировано 4,8 рубля ипотечных кредитов и займов;

привлечено порядка 9,5 - 10 рублей внебюджетных средств (средства населения и банков).

Программно-целевой метод позволит обеспечить развитие системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на привлечение и рациональное использование финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, и эффективное расходование средств государственного бюджета.

Программно-целевой метод необходим для обеспечения системности мероприятий по развитию жилищной ипотеки в области, эффективного использования бюджетных инвестиций и достижения одной из основных целей областной социально-экономической политики - улучшения жилищных условий граждан.

Областная целевая программа "Развитие системы жилищного ипотечного кредитования населения Воронежской области на 2010 - 2015 годы" является инициативной самостоятельной программой; софинансирования из бюджетов других уровней формат программы не предусматривает.

3. Характеристика и прогноз развития сложившейся проблемной ситуации в рассматриваемой сфере без использования программно-целевого метода

Сегодня ситуация на рынке жилищной ипотеки в области и в целом по России значительно осложнилась. В условиях роста ставок по заемным средствам банки предпочитают уходить от ипотеки и концентрироваться на кредитах с более коротким сроком погашения. Как результат - ужесточение банками условий ипотечного кредитования.

В качестве основных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования (заимствования), следует отметить:

- снижение платежеспособного спроса населения;

- сокращение предложений на первичном рынке жилья;

- рост процентных ставок в связи с недостаточностью у банков источников для долгосрочного кредитования и высокими кредитными рисками.

Ставки по ипотечным кредитам в регионе по состоянию на 1 сентября 2009 года находились в диапазоне от 13,25% до 29,5% годовых. Обязательный взнос заемщика увеличен до 20 - 40%. Ведущие банки фактически свернули ипотеку на первичном рынке жилья (готовность объектов - 90 - 95%, обязательный взнос - до 40 - 50%, высокие процентные ставки, предоставление залога имеющегося жилого помещения на период строительства).

Возникает угроза снижения социальной роли жилищной ипотеки (возможность улучшения гражданами жилищных условий) и потери существенного источника инвестирования застройщиков через физических лиц.

Отсутствие целевого программного документа серьезно осложнит:

- формирование основных принципов регулирования финансового рынка;

- определение целей и задач органов государственной власти в сфере ипотечного жилищного кредитования в изменившихся условиях финансового рынка;

- создание необходимой нормативно-правовой и договорной базы, ориентированной на быстрое реагирование на рыночную ситуацию;

- обеспечение социальной ориентированности и доступности ипотечных продуктов.

 4. Возможные варианты решения проблемы, оценка преимуществ и рисков, возникающих при различных вариантах решения проблемы

Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования определяются объективной экономической ситуацией в области, а также наличием необходимой нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

На сегодня инфраструктура ипотечного рынка в области сформирована. Она включает в себя кредитные, оценочные, страховые, риэлтерские организации, регистрационную службу, осуществляющую регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также юридические службы, оказывающие населению правовые услуги по оформлению ипотеки.

Сформированы стандарты процедуры выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов и аккредитации участников системы жилищного ипотечного кредитования, развивается правовая нормативная база функционирования и финансового обеспечения системы жилищного ипотечного кредитования.

Одной из задач программы будет являться определение и совершенствование направлений взаимодействия субъектов инфраструктуры, осуществляемой через систему договоров и соглашений.

При расчете бюджета программы и целевых показателей рассматривались два варианта решения проблемы.

Первый вариант рассчитывался исходя из:

- реальной ситуации на рынке жилищной ипотеки (предлагаемые банками ипотечные продукты, средневзвешенные процентные ставки по кредитам и займам, сроки кредитования, размер обязательного первоначального взноса заемщика);

- динамики среднедушевых денежных доходов населения;

- динамики средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на первичном и вторичном рынке;

- иных показателей, необходимых для расчета минимального совокупного дохода семьи, необходимого для приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств (доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, доля платежей по ипотечному кредиту, необходимому для приобретения жилья);

- возможностей областного бюджета.

В качестве базовых были приняты ожидаемые показатели за 2009 год (кризисный период).

Второй вариант (оптимистический) был ориентирован на достижение к 2015 году показателей 2008 года (наибольший объем выданных ипотечных кредитов и займов за последние три года и более доступные для населения условия кредитования, чем в кризисный период).

В качестве целевых показателей по вариантам рассматривались: