Правительство Москвы
КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ г.МОСКВЫ

РЕКОМЕНДАЦИИ
по организации и проведению маркетинговых исследований до разработки предпроектной и проектной документации с целью определения коммерческой эффективности территории

МРР-2.2.16-00

1. "Рекомендации по организации и проведению маркетинговых исследований до разработки предпроектной и проектной документации с целью определения коммерческой эффективности территории", МРР-2.2.16-00 разработаны временным творческим коллективом под руководством начальника отдела Управления координации проектно-изыскательских работ Москомархитектуры Минаева Ю.В. при участии Дроновой И.Л. (ГУП "НИАЦ"); Елисеева Д.В. (АО "Майкл Груп Интернешнл"); специалистов Департамента экономической политики и развития г.Москвы Страшнова Г.Г. и Чернышевой Н.И.

2. "Рекомендации по организации и проведению маркетинговых исследований до разработки предпроектной и проектной документации с целью определения коммерческой эффективности территории" предназначены для определения направления рационального использования городских территорий.

3. Утверждены и введены в действие приказом Москомархитектуры от 11.11.99 N 169.

Введение

Настоящие "Рекомендации" разработаны в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 08.10.99 N 803-РЗП "О дальнейшем совершенствовании нормативно-методической базы в области инвестиционной деятельности в проектировании в г.Москве в 2000-2001 годах".

Маркетинговые исследования проводятся до разработки предпроектной и проектной документации с целью определения коммерческой эффективности территорий в соответствии с "Принципиальной схемой инвестиционного процесса по осуществлению комплексной жилой застройки территории города", утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 10.09.98 за N 993-РМ, и "Сетевой моделью инвестиционного процесса по осуществлению комплексной жилой застройки территории города Москвы", утвержденной распоряжением первого заместителя премьера Правительства Москвы от 30.06.99 N 504-РЗП.

"Рекомендации" устанавливают условия и порядок проведения маркетинговых исследований до разработки предынвестиционной документации.

При разработке "Рекомендаций" использована следующая литература:

- Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2)

- Закон РФ "Об архитектурной деятельности в РФ"

- Закон "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках"

- "Основы маркетинга". Ф.Котлер. Изд-во "Прогресс", Москва, 1990 год

- "Принципиальная схема инвестиционного процесса по осуществлению комплексной жилой застройки территории города", утверждена распоряжением Мэра Москвы от 10.09.98 N 993-РМ

- "Сетевая модель инвестиционного процесса по осуществлению комплексной жилой застройки территории города Москвы", утверждена распоряжением первого заместителя премьера Правительства Москвы от 30.06.99 N 504-РЗП.

1. Общие положения

1. Маркетинговые исследования базируются на специальных методах, позволяющих осуществлять изучение спроса и предложений, определять тенденции рынка недвижимости, потребности и запросы инвесторов, проводить сбор, обработку и анализ информации, необходимой для принятия решений в области маркетинга.

2. Основной задачей маркетинговых исследований до разработки предпроектной и проектной документации является определение оптимальной коммерческой эффективности при освоении конкретной территории, позволяющей на более поздних этапах инвестиционного процесса добиваться экономии основных видов ресурсов, включая земельные, материальные, трудовые и финансовые ресурсы.

В первую очередь это касается земельного ресурса в силу его невосполнимости.

3. Особенность земельного ресурса требует принципиально нового подхода к маркетинговым исследованиям, привнося в них значительную долю прогнозирования использования территорий с применением современных методов моделирования и функционального анализа.

4. Разработка "рекомендаций" направлена на рациональное использование городских территорий и перспектив их развития, что обуславливает настоящую потребность в проведении маркетинговых исследований до начала разработки предпроектной и проектной документации с учетом сегментации рынка с обобщением и анализом полученных результатов.

5. В условиях города Москвы для объектов недвижимости одного назначения характерен большой размах в статистической совокупности между наиболее высокой и наиболее низкой рыночной ценой, что существенно повышает риск и соответственно требования к взвешенности принимаемых решений.

6. Результаты маркетинговых исследований на предынвестиционной стадии должны войти составной частью в бизнес-планы, обосновывающие эффективность инвестиций.

2. Управление проектом и маркетинг

2.1. Реализацию градостроительных проектов можно представить как управляемый процесс, состоящий из следующих стадий:

- Сбор, обработка и анализ информации

- Выработка проектных решений

- Реализация проекта

- Учет

- Контроль

- Анализ

- Регулирование.

На каждой стадии возникает необходимость принятия решений. Обоснованность решений обусловлена организацией и проведением технико-технологических и маркетинговых исследований.

2.2. Под маркетинговыми исследованиями понимают разработку и применение методов сбора данных о состоянии и тенденциях рынка, нуждах и запросах потребителей, сбор, обработку и анализ информации, необходимой для выработки рекомендаций и подготовки решений в области маркетинга. В настоящих "Рекомендациях" рассматривается этап сбора информации и выработки решений.

2.3. Процесс управления маркетингом состоит из следующих этапов:

3. Компоненты маркетинга

Таблица 3.1. Компоненты маркетинга

Маркетинговые исследования, включающие моделирование и прогнозирование развития ситуации на рынках строительства, финансов, недвижимости и других, а также анализ их тенденций, должны обеспечить обоснованное принятие решений муниципальных органов и служб по перспективам и ожидаемым результатам использования и развития территорий. Поэтому на стадии до начала разработки предпроектной и проектной документации из всех компонент маркетинга должны исследоваться продукт и рынок, а также ценообразование.

4. Объекты маркетинговых исследований

4.1. Объектами маркетинговых исследований на рассматриваемой стадии градостроительных проектов являются:

- рынок жилья, нежилых помещений и других строительных объектов (согласно концепции застройки территории), а также земельных участков

- рынок инвесторов и инвестиций

- рынок строительных подрядов

Теоретически можно представить следующие способы охвата рынка: