ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 июня 1995 года N 495

О порядке финансирования
программы застройки
жилого района Куркино

_________________________________________________
Утратило силу на основании постановления правительства
Москвы от 16 ноября 1999 года N 1063
_________________________________________________

_________________________________________________
Снято с контроля на основании постановления правительства
 Москвы от 17 февраля 1998 года N 125
________________________________________________

Рассмотрев представленные префектурой Северо-Западного административного округа г.Москвы финансовую схему застройки жилого района Куркино и программу реализации опционных контрактов, разработанных в целях реализации постановления Правительства Москвы от 07.07.92 N 471 "О социально-экономическом и градостроительном развитии Северо-Западного административного округа" и от 07.06.94 N 471 "О застройке жилого района Куркино", Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить представленные префектурой Северо-Западного административного округа г.Москвы финансовую схему застройки жилого района Куркино и программу реализации опционных контрактов (приложения NN 1, 2), предусматривающие:

- финансирование проектирования и строительства инфраструктуры за счет продажи опционных контрактов фирмам-застройщикам;

- привлечение денежных средств населения, направляемых на финансирование строительства жилых домов, инженерно-транспортной инфраструктуры, объектов социально-культурного назначения и муниципального жилья, путем эмиссии ценных бумаг, осуществляемых фирмами-застройщиками.

2. Согласиться с предложением префекта Северо-Западного административного округа г.Москвы и определить акционерный коммерческий банк "Еврокосмос" в качестве генерального менеджера по обслуживанию реализации проекта жилой застройки Куркино.

3. Префекту Северо-Западного административного округа г.Москвы:

3.1. В месячный срок заключить в установленном порядке договор с банком "Еврокосмос".

3.2. В месячный срок разработать и утвердить совместно с Дирекцией единого заказчика и застройщика "Куркино" методику определения стартовой цены опционного контракта.

3.3. В 3-месячный срок организовать и провести совместно с Дирекцией единого заказчика и застройщика "Куркино" инвестиционные торги опционными контрактами с целью привлечения средств для реализации программы застройки жилого района Куркино.

Средства, вырученные от торгов опционными контрактами, в полном объеме направлять на реализацию проекта застройки жилого района Куркино.

3.4. Создать целевой внебюджетный фонд для финансирования программы застройки жилого района Куркино.

4. Предоставить префекту Северо-Западного административного округа г.Москвы, по заявке управления муниципального округа Куркино, на период строительства право передачи земель в пользование на договорных условиях с регистрацией и расчетами земельных платежей в Москомземе.

5. Установить, что фирмы-застройщики - владельцы опционных контрактов, осуществляющие строительство жилых домов и объектов социально-культурного назначения, являются их собственниками, согласно условиям заключенных договоров.

Оформление прав собственности осуществляется в установленном законом порядке.

6. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Премьера Правительства Москвы, руководителя Департамента строительства Ресина В.И. и префекта Северо-Западного административного округа Парфенова В.В.

СХЕМА  ФИНАНСИРОВАНИЯ
ПРОГРАММЫ  ЗАСТРОЙКИ  РАЙОНА  КУРКИНО

* средства от реализации опционов

Пояснительная записка
к схеме  финансирования  программы застройки
жилого района Куркино

Проблемы инвестирования крупных строительных проектов во многом связаны с неурегулированностью в настоящем законодательстве вопроса имущественных прав на земельные участки. Однако отказ от законодательного обеспечения права продажи земли не должен приводить к невозможности обеспечения гарантий инвесторам.

Решение проблемы обеспечения прав инвесторов может быть достигнуто через возможность переуступки прав пользования земельным участком (право застройки, право долгосрочной аренды). Существующий в настоящее время сложный порядок передачи этих прав делает вложения в них мало ликвидными, а следовательно, и высоко рискованными, что в итоге приводит к занижению оценки реальной стоимости земли.

Изменение порядка передачи прав пользования землей на основе инструментов фондового рынка (предлагаемый в данной финансовой схеме опционный контракт) позволит существенно увеличить ликвидность прав пользования земельным участком и тем самым увеличить число потенциальных инвесторов проекта.

Практика замещения бюджетных источников финансирования на финансирование за счет денежных средств населения может быть с успехом применена и в строительстве. Предлагаемая схема двухступенчатого финансирования строительства жилого района Куркино:

- первый этап - финансирование проектирования и строительства инфраструктуры за счет продажи опционных контрактов фирмам-застройщикам;

- второй этап - дополнительное привлечение средств населения через ценные бумаги, выпускаемые фирмами-застройщиками. Такая схема позволяет исключить участие населения в финансировании проекта на наиболее рисковом первом этапе строительства. Кроме того, значительная доля затрат, связанных с проектированием и созданием инфраструктуры, делает залог опциона фирмой-застройщиком под заем средств населения важным дополнительным звеном в системе обеспечения гарантий заемщику.

Финансовый инструмент

В качестве формы финансового инструмента выбран "опцион застройки". Предлагаемая форма финансового инструмента развивает практику предоставления Правительством Москвы права преимущественного заключения договора долгосрочной аренды земли. Право выступать в качестве заказчика по строительству жилого дома и преимущественное право заключения договора долгосрочной аренды земли легитимируются с помощью финансового инструмента "опцион застройки".

Выбор данного финансового инструмента диктуется необходимостью разделения процесса финансирования строительства жилого района Куркино на два этапа: этап проектирования и строительства инженерной инфраструктуры и этап строительства жилых домов.

Реализация "опционов застройщика" предполагается сериями. Каждая серия соответствует определенному типу жилых объектов, предусмотренному генеральным планом строительства жилого района Куркино. Выпуск опционов сериями возможен благодаря унификации земельных участков и единообразному набору требований, предъявляемых к строительству однородных объектов. Выделяется три типа однородных объектов строительства: многоквартирный жилой дом, блокированный дом и коттедж.

Передача "опциона застройки" в соответствии с действующим Гражданским кодексом является уступкой права требования по опционному контракту и, в соответствии со статьей 389 ГК РФ, должна быть совершена в письменной форме и (статья 382 ГК РФ) не требует согласия должника, если это не предусмотрено опционным контрактом, что позволяет осуществлять свободную продажу опционов застройки коммерческим организациям.

Наличие единообразного набора требований к строительству каждого типа объекта и соответствующего земельного участка, выделяемого под его строительство, позволяет использовать опцион в качестве финансового инструмента для реализации проекта строительства районов с "нулевым" базисом инфраструктуры и большой площадью, выделяемой под застройку.

Технология привлечения средств

Объекты, которые необходимо построить на территории Куркино, с точки зрения особенностей финансирования строительства можно разбить на три типа:

- инженерная и социально-бытовая (некоммерческая) инфраструктура;

- жилые дома различного типа; - коммерческие нежилые объекты.

Основной целью данного финансового проекта является привлечение внебюджетных средств для строительства объектов инженерной и социально-бытовой (некоммерческой) инфраструктуры, а также для проведения проектных работ на всех этапах строительства. Для решения этой задачи Дирекция единого заказчика и застройщика муниципального округа"Куркино", действующая в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 7 июля 1994 года N 471, совместно с префектурой Северо-Западного административного округа разрабатывает регламент проведения, методику определения стартовой стоимости и проводит:

- торги по продаже опционов застройки на участие в долевом строительстве жилых домов в районе Куркино;

- инвестиционные конкурсы на предоставление права строительства коммерческих объектов социальной инфраструктуры по индивидуальным проектам.

Стартовая стоимость (цена уступки прав по контракту) опциона застройки определяется исходя из расчета доли затрат на инженерную и социально-бытовую инфраструктуру и проектирование жилого комплекса в Куркино, которая приходится на одно жилое здание. Кроме того, стартовая премия включает в себя долю страхового фонда (определяемую из расчета 10% от общего объема премии), а также прибыль единого заказчика (10% от общего объема премии) и цену уступки прав по преимущественному заключению договора на долгосрочную аренду земельного участка под строительство здания. Стартовая стоимость является минимальной ценой аукциона на инвестиционных торгах.

Условия инвестиционного конкурса на предоставление права строительства коммерческих объектов социальной инфраструктуры по индивидуальным проектам задаются аналогично определению стартовой премии опциона на инвестиционных торгах.

Адресаты займа

В отличие от финансовых схем, связанных с эмиссией облигаций, векселей, жилищных сертификатов, данная схема предполагает обращение к принципиально иному субъекту заемных средств. При облигационных схемах адресатом является будущий владелец жилья ("потребитель" конечного продукта). В предлагаемой схеме адресат - это фирма-застройщик ("производитель" продукта), выступающая в качестве заказчика при долевом строительстве жилого района (доля = отдельный жилой объект).

При таком подходе происходит перенос взаимоотношений, возникающих в процессе реализации проекта, из сферы взаимодействия с физическими лицами в сферу взаимодействия с профессиональными участниками рынка жилья, что позволяет значительно более строго зафиксировать взаимные обязанности сторон как в юридическом, так и в финансовом плане.

Опционная технология позволяет быстро передавать право на долевое строительство без потери объема обязательств сторон. Наличие возможности передачи прав приведет к "естественному" процессу регулирования состава застройщиков.

Благодаря данной финансовой схеме строительство инфраструктуры не будет зависеть от финансового состояния отдельного застройщика и его платежной дисциплины, т.к. премия по опциону включает в себя весь комплекс косвенных затрат, связанных со строительством жилого объекта. Тем самым достигается сокращение сроков реализации проекта в целом.

Основные обязательства сторон и этапы их реализации

Дирекция единого заказчика и застройщика является стороной, которая берет на себя обязательства по опционному контракту (опциону). Основные обязательства данной стороны заключаются в следующем:

- оплатить и провести работы по проектированию и строительству инженерной и социальной инфраструктуры в определенных объемах и в определенные сроки;

- оформить долгосрочную аренду земельного участка фирме-застройщику (либо первому владельцу здания) после завершения строительства фирмой жилого объекта.

Фирма, приобретающая опцион застройки, свободна в выборе строить или не строить здание в соответствии с правом опциона, но при этом контрактом оговаривается, что такое право сохраняется определенное количество лет (от 1 до 5 лет в зависимости от очередности застройки). При этом следует учесть, что расходы на строительство инфраструктуры уже оплачены.

Резюме

Предлагаемое финансовое решение проблемы финансирования строительства жилого района (Куркино) в Москве содержит в себе несколько особенностей.

1. Риск, связанный с реализацией проекта в целом, существенно снижается за счет:

- уменьшения рисков, связанных с самим процессом строительства (строительство только инженерной и социальной инфраструктуры, исключая жилые объекты);

- уменьшения социальных рисков, обусловленного сокращением числа и качественным изменением состава участников проекта: профессиональные участники рынка строительства жилья в Москве вместо физических лиц в качестве потенциальных владельцев квартир;

- создания системы дополнительных гарантий жителям (потенциальные владельцы квартир), приобретающим жилищные сертификаты и облигации фирм-застройщиков, за счет депонирования опциона в органах управления Москвы под обеспечение облигационного займа.