Обзор судебной практики по спорным вопросам государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним
Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.
I. Основные положения о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним
Базовым федеральным законом, определяющим порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права и обязанности уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и многие иные связанные с этим аспекты является Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Указанным Законом предусмотрена не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество после проведения правовой экспертизы представленных документов, но и случаи, когда регистратор может отказать в государственной регистрации (исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации содержится в п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
На основании абз.10 п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
При этом следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование государственного регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.
При установлении объема правомочий государственного регистратора по отказу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, если все необходимые документы на государственную регистрацию представлены, надлежит учитывать следующее.
Согласно абз.6 п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
В силу абз.3 п.1 ст.13, абз.10 п.1 ст.17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовая экспертиза документов и проверка законности сделки являются одной из стадий государственной регистрации. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Учитывая, что в функции государственного регистратора не входит рассмотрение вопроса установления прав, споры о законности отказа государственного регистратора в государственной регистрации права (перехода права) по причине отсутствия у лица полномочий по распоряжению недвижимым имуществом разрешаются судами с учетом тех правоустанавливающих документов, которые были приложены к заявлению о регистрации, а также иных обстоятельств дела (гл.24 АПК РФ).
При этом субъект, считающий себя лицом, уполномоченным на распоряжение недвижимым имуществом, не лишен возможности предъявить самостоятельный иск, в рамках которого могут быть заявлены соответствующие обеспечительные меры.
Некоторые спорные вопросы государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним отражены в следующих документах:
- рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 14.06.2012 г. по вопросам, возникшим при рассмотрении споров, связанных с применением законодательства о защите права собственности и других вещных прав, а также земельного законодательства.
- ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а именно:
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
II. Выводы судов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним
1. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо
1.1. Определение ВАС РФ от 26.07.2013 N ВАС-9020/13 по делу N А60-39837/2012
Исковые требования:
Предприятие обратилось в суд с заявлением к Управлению Росреестра по субъекту РФ об отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - здание дезактивации с лабораторией, возложении на Управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости.
Решение суда:
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении заявленных требований без изменения.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отказал в передаче дела N А60-39837/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
Позиция суда:
Как указал суд, суды нижестоящих инстанций, установив, что основанием для отказа в государственной регистрации права собственности Российской Федерации послужило отсутствие у представителя предприятия доверенности, подтверждающей полномочия на обращение с данным заявлением от имени уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, признали отказ регистрирующего органа правомерным.
Ссылка предприятия на то, что вступившим в законную силу решением суда признано право собственности Российской Федерации на спорный пристрой и в силу этого у заявителя возникло право хозяйственного ведения данным имуществом и, соответственно, о государственной регистрации права обратилось уполномоченное лицо, судами отклонена. Согласно п.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в реестр согласно Закону о регистрации (абз.5 п.53 Постановления).
Кроме того, как указали суды, признание права Российской Федерации на самовольно возведенный объект не влечет одновременное возникновение права хозяйственного ведения им у предприятия (п.1 ст.299 ГК РФ).
1.2. Определение ВАС РФ от 03.07.2012 N ВАС-8447/12 по делу N А40-51281/2011-153-439
Исковые требования:
Департамент имущества города обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ об отказе в государственной регистрации прекращения договора субаренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города, заключенного между Межрегиональной общественной организацией и обществом.
Решение суда:
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении заявленных требований без изменения.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отказал в передаче дела N А40-51281/2011-153-439 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
Позиция суда:
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из правомерности оспариваемого решения, поскольку департамент не является стороной в договоре субаренды и не был уполномочен ни одной из сторон договора на представление документов для государственной регистрации прекращения договора субаренды.
Довод департамента о том, что он является представителем собственника спорных помещений, согласовывал их передачу по договору субаренды, а потому является лицом, имеющим право обращения в Управление Росреестра с заявлением о регистрации прекращения договора субаренды, был отклонен судами как противоречащий требованиям п.1 ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Суды также указали, что департаментом не представлены доказательства, подтверждающие полномочия лиц, подписавших акт от 18.10.2005 о передаче, ранее занятого обществом, нежилого помещения межрегиональной общественной организации, являющейся основанием для прекращения договора субаренды.
1.3. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2014 по делу N А65-3128/2014
Исковые требования:
Банк обратился в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ с заявлением о признании незаконным действия Управления Росреестра, выразившегося в отказе погашения регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимого имущества и об обязании Управления Росреестра произвести погашение регистрационной записи об ипотеке на основании ранее представленного сторонами заявления от 19.11.2013.
Решение суда:
Суд оставил судебные акты нижестоящих инстанций об удовлетворении заявленных требований без изменения.
Позиция суда:
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доверенность, выданная на представителя Банка, является надлежащим образом оформленной доверенностью, содержащей уполномочие для подписания заявления по осуществлению действий, направленных на прекращение записи об ипотеке на объект недвижимого имущества. Таким образом, у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке по основаниям, предусмотренным п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как пояснил суд, доверенность - это письменное уполномочие, в иной форме, кроме письменной, доверенность существовать не может. Доверенность характеризуется формальной определенностью и не может быть выдана с указанием определенных условий, при которых могут быть реализованы полномочия, отраженные в ней.
Примечание:
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.03.2014 по делу N А65-14231/2013, в Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2012 по делу N А45-13404/2012.
1.4. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2014 по делу N А21-9151/2013
Исковые требования:
Общество обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним, выраженного в письме, а также об обязании Управления Росреестра произвести регистрацию права общей долевой собственности на места общего пользования собственников административно-делового центра, на основании протокола общего собрания собственников нежилого шестиэтажного дома, в размерах (долях), установленных в приложении N 1 к указанному протоколу.
Решение суда:
Суд оставил судебные акты нижестоящих инстанций об отказе в удовлетворении заявленных требований без изменения.
Позиция суда:
Суды первой и апелляционной инстанции дали оценку представленному заявителями на государственную регистрацию протоколу и сделали обоснованный вывод о том, что из указанного документа не представляется возможным установить, кто ставил подписи от имени юридических лиц, поскольку в той части протокола, где расположены подписи участвующих в собрании физических лиц, не указано, кто именно расписался в качестве представителя юридического лица, не указаны фамилии, имена, отчества (инициалы) этих лиц. Суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод о том, что отсутствие этой информации не позволяет сделать вывод о том, что протокол подписан уполномоченными на то лицами.
Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию, заявители, в том числе ФГУП "Радиочастотный центр Северо-Западного федерального округа", подали в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на нежилые помещения в здании по указанному адресу. Однако из материалов дела следует и не оспаривается участвующими в деле лицами, что третье лицо не обладает правом собственности на нежилое помещение в здании, а владеет им на праве хозяйственного ведения, собственником помещения является Российская Федерация, надлежащий представитель которой с заявлением о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в здании в регистрирующий орган не обращался. Документов, подтверждающих наделение предприятия правом подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган от имени Российской Федерации, в деле не имеется. Таким образом, в данном случае заявление о регистрации доли в праве общей долевой собственности Российской Федерации подано ненадлежащим лицом.
При таких обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для признания оспариваемого заявителем отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права общей долевой собственности не соответствующим требованиям закона.
1.5. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2014 по делу N А43-4472/2013
Исковые требования:
Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось с заявлением в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ о признании незаконными отказов в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки и обязании осуществить государственную регистрацию права.
Решение суда:
Суд оставил судебные акты нижестоящих инстанций об удовлетворении заявленных требований без изменения.
Позиция суда:
Из материалов дела видно, что Управление отказало Предприятию в регистрации соответствующих прав на спорные земельные участки на основании абз.3 п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ввиду обращения с заявлением в регистрирующий орган ненадлежащего лица, поскольку в силу положений ст.20 Земельного кодекса РФ Предприятие (основанное на праве хозяйственного ведения) не может владеть земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Как разъяснил суд, права Предприятия на спорные земельные участки возникли до введения в действие Земельного кодекса РФ и в силу ст.6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признаются действительными, поэтому вывод регистрирующего органа об обращении за государственной регистрацией соответствующих прав ненадлежащего лица является неправомерным.
Вместе с заявлением о государственной регистрации Предприятие представило в регистрирующий орган свидетельства о праве бессрочного безвозмездного пользования на спорные земельные участки.
В связи с указанным вывод суда об отсутствии у Управления оснований для отказа Предприятию в государственной регистрации прав в силу абз.3 п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является правомерным, а удовлетворение заявленных требований обоснованным.
1.6. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.09.2014 по делу N А75-7231/2013
Исковые требования:
Учебный профессионально-технический центр обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ по государственной регистрации перехода права собственности; обязании погасить в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности негосударственного образовательного учреждения автомобильно-техническая школа, обязании восстановить в ЕГРП запись о наличии у заявителя права собственности на объект недвижимого имущества - автодрома.
Решение суда:
Суд частично удовлетворил заявленные требования. Признал незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. В удовлетворении остальной части требований отказал.
