Содержание проблемы:
В современных условиях вопросы правового регулирования взаимоотношений между участниками градостроительного процесса становятся все более актуальными.
Следствием отсутствия проекта территориального зонирования и Правил землепользования и застройки в г. Брянске являются следующие основные проблемы:
1. Нарушение Земельного, Градостроительного кодексов Российской Федерации и других федеральных законов, предписывающих обязательность регламентирования застройки и землепользования на основе территориального зонирования и Правил застройки и землепользования в городе;
2. Отсутствие полноценной правовой базы, регламентирующей правомочия и порядок действий физических и юридических лиц по использованию и изменению объектов недвижимости;
3. Невозможность запрета строительства в жилых, водоохранных и природоохранных зонах объектов повышенного техногенного воздействия (АЗС и т.п.);
4. Невозможность запрета перевода квартир в жилых домах под объекты, ухудшающие условия проживания граждан (таких как банки, закусочные, бистро, салоны компьютерных игр и т.п.);
5. Загрязнение окружающей среды и ухудшение среды жизнедеятельности граждан;
6. Конфликты, порожденные отсутствием порядка использования земель, устанавливающего баланс интересов граждан и хозяйствующих субъектов;
7. Невозможность принятия судебных решений по застройке и землепользованию, опирающихся на четкие, однозначно трактуемые нормы права;
8. Неприемлемые сроки оформления разрешительных документов на строительство, использование и изменение объектов недвижимости и в связи с этим - неудовлетворительный инвестиционный климат в городе, как следствие этого - отток финансовых ресурсов в другие города, уменьшение объема хозяйственной деятельности, снижение объема сбора налоговых платежей и невозможность наполнения доходной части городского бюджета в требуемом объеме.
Правила землепользования и застройки в современных условиях приобретают ключевое значение для регулирования использования городских территорий и изменения недвижимости на них в государственных, муниципальных, общественных и частных интересах.
Правовые основы:
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об общих принципах местного самоуправления в РФ" от 28.08.95 N 154-ФЗ с изм. и доп. к предметам ведения местного самоуправления относится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований.
Градостроительный и Земельный кодексы РФ (статья 83) определили в качестве нормативного правового акта органа местного самоуправления, устанавливающего порядок использования земель поселений и порядок осуществления градостроительной деятельности на конкретной территории, Правила землепользования и застройки (ст. 39 Градостроительного кодекса; п. 1 ст. 85 Земельного кодекса).
Ст. 1 Градостроительного кодекса определила понятие Правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Это нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.
В соответствии со ст. 23 "Предметы ведения местного самоуправления в области градостроительства" главы III Градостроительного кодекса РФ в ведении муниципальных образований в области градостроительства находится принятие и изменение Правил землепользования и застройки.
Создание, использование, реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам и Правилам землепользования и застройки (п. 6 ст. 3 Градостроительного кодекса).
Одним из принципов земельного законодательства, установленным подпунктом 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Схемы зонирования территорий определяют вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование для осуществления градостроительной деятельности (п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса).
Зонирование территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий (п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса).
В каждой территориальной зоне Правилами землепользования и застройки устанавливаются определенный режим градостроительной деятельности на конкретной территории, а также ограничения на ее использование, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости.
Таким образом, Правила землепользования и застройки включают в себя проект территориального зонирования и правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса).
Правила застройки разрабатываются на основе и в развитие Генерального плана города Брянска, утвержденного Решением коллегии при главе администрации Брянской области от 25.04.94 N 3/1, в соответствии с п. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса.
Настоящая Программа разработана с учетом основных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, отдельных положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", законодательства Российской Федерации об охране памятников истории и культуры и окружающей среды, Устава города Брянска, Постановления Брянского городского Совета народных депутатов "О принятии "Положения о муниципальных землях в г. Брянске" от 26.11.2001 N 154 (с изм. и доп.). При разработке Программы учтены основные положения строительных норм и правил по градостроительству, инициативные предложения по данному вопросу комитета по землепользованию, экологии и благоустройству и комитета по правовому обеспечению деятельности Брянского городского Совета народных депутатов.
Экономическое обоснование:
Реализация городской целевой программы "Зонирование территории и установление Правил застройки и использования земель в г. Брянске", прежде всего, будет способствовать активизации инвестиционных процессов на территории г. Брянска путем ускорения оформления разрешительных документов на строительство, использование и изменение объектов недвижимости потенциальным инвесторам.