Приложение N 1
к областной целевой Программе
"Доступное жилье в Калужской области" на 2006-2010 годы
ПОДПРОГРАММА
"Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях
жилищного строительства и развитие индивидуального жилищного
строительства" областной целевой программы "Доступное жилье в
Калужской области" на 2006-2010 годы
1. Содержание проблемы и необходимость ее решения программным методом
Основными проблемами в сфере жилищного строительства Калужской области являются:
- бюрократическая система предоставления земельных участков для жилищного строительства (получение разрешения на строительство);
- непрозрачные и обременительные для застройщика условия подключения к системам коммунальной инфраструктуры;
- отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой;
- неразвитая конкуренция среди застройщиков.
Решение данных проблем необходимо для обеспечения существенного увеличения темпов жилищного строительства в области, удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, стабилизации цен на рынке жилой недвижимости.
Органы местного самоуправления Калужской области и застройщики отмечают завершение периода так называемой "точечной застройки" с использованием уже существующих коммунальных сетей, а также ограниченные возможности использования действующих мощностей для наращивания объемов жилищного строительства.
Развитие инфраструктуры для новых строительных участков носило стихийный законодательно не регулируемый характер. Делалось это путем выдачи застройщикам технических условий (ТУ) для подключения к объектам коммунальной инфраструктуры, включающих дополнительные обязательства по строительству и/или модернизации объектов инженерной инфраструктуры. Процесс выдачи ТУ являлся нерегламентированным, непрозрачным и не согласованным с комплексными планами развития территорий и объектов коммунальной инфраструктуры. Эти факторы вели к повышению стоимости и снижению темпов роста строительства, создавали дополнительные административные и экономические барьеры для развития строительного бизнеса, в том числе жилищного строительства, являлись почвой для развития коррупции.
Принятые в 2005 году на федеральном уровне нормативные правовые акты, направленные на формирование рынка доступного жилья, в частности, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и "О концессионных соглашениях", сформировали законодательную базу для решения задачи развития коммунальной инфраструктуры, необходимой для жилищного строительства, установили распределение ответственности за обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства между органами местного самоуправления, организациями коммунального комплекса и застройщиками.
Реализация принципов, заложенных в федеральных законах, требует построения системы нормативных правовых актов на уровне Калужской области и муниципальных образований области, создания дополнительных стимулов в виде государственной поддержки за счет средств федерального, областного и местных бюджетов развития сектора экономики, связанного с комплексным освоением земельных участков.
Существующая практика решения проблемы развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства основана на формировании организациями, предоставляющими коммунальные услуги, монопольной платы за присоединение к системам коммунальной инфраструктуры или на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, определенных на основе непрозрачных и изменяющихся принципов. Такая практика создает неравные конкурентные условия для застройщиков и приводит к невозможности освоения новых перспективных площадок для жилищного строительства.
Органы местного самоуправления, как правило, не имеют комплексных планов развития систем коммунальной инфраструктуры, основанных на зафиксированных в документах территориального планирования (генеральных планах) прогнозах роста потребления соответствующих ресурсов и услуг с учетом прогнозируемых объемов жилищного, промышленного и иных видов строительства.
Из 25 административных районов Калужской области на 13 районов (Барятинский, Жиздринский, Износковский, Кировский, Козельский, Куйбышевский, Людиновский, Мещовский, Медынский, Спас-Деменский, Сухиничский, Юхновский) имеются проекты районной планировки, разработанные в основном в 1988-1992 гг.
Генеральные планы и проекты детальной планировки имеются на 18 городов и районных центров области. Но у многих из них заканчивается срок действия. Так, срок действия генплана г. Обнинска закончился два года назад. Генплан г. Калуги действовал до 2005 года. Генеральные планы в Бабынино, Воротынске, Спас-Деменске, Сухиничах, Ферзиково и Хвастовичах были разработаны в 1992-1993 гг.
Следует отметить, что перечисленная документация не соответствует требованиям нового Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Для обеспечения прозрачности процедур землепользования и застройки, упрощения получения прав на земельные участки под жилищное строительство и формирования предложений на рынке жилья необходимо привести нормативные правовые акты Калужской области, муниципальных образований области в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающими коренное изменение процедуры подготовки разрешительной документации для строительства объектов. Это значительно упростит работу застройщика, инвестора и повысит ответственность органов местного самоуправления, обеспечит формирование предложений на рынке жилья путем заблаговременной подготовки пакета документов, устанавливающих правовые основы использования земельных участков, позволит инвесторам иметь полную информацию об условиях строительства и оперативно реагировать на меняющуюся конъюнктуру рынка, а органам местного самоуправления - осуществлять аукционную продажу земельных участков с установленными регламентами их использования.
Развитие индивидуального жилищного строительства сдерживается факторами, аналогичными для многоэтажного жилищного строительства.
Наличие системных проблем в вопросах обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, а также градостроительной деятельности в целом требует для их решения программно-целевого подхода, что позволит не только обеспечить существенное увеличение объемов жилищного строительства, но и создать необходимые условия для формирования устойчивых механизмов решения данной проблемы в будущем без привлечения бюджетных средств.
2. Основные цели и задачи подпрограммы
Основными целями подпрограммы являются обеспечение опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающийся платежеспособный спрос населения, создание условий для развития индивидуального жилищного строительства и градостроительной деятельности в целом.
Для достижения этих целей необходимо решить следующие основные задачи:
1. Реализация основных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, направленных на увеличение темпов жилищного строительства, демонополизацию рынка жилищного строительства и снятие административных барьеров для доступа к нему.
2. Реализация инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой.
3. Демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также обеспечение комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры.
4. Создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов обеспечения земельных участков под жилищное строительство, в том числе индивидуальное жилищное строительство, коммунальной инфраструктурой.
3. Сроки и этапы реализации подпрограммы