ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 1999 года N 155-пП
Об утверждении концепции развития рынка недвижимости
(с изменениями на 20.12.01 N 464-пП)
________________________________________
Текст документа с изменениями, внесенными:
Постановлением Правительства Пензенской области от 28 апреля 2000 года N 231-пП
Постановлением Правительства Пензенской области от 20 декабря 2001 года N 464-пП
________________________________________
В целях формирования и реализации областной стратегии по комплексному развитию методов регулирования, экономических отношений в сфере недвижимости, способов и форм координации усилий, различных органов и организаций, поиска путей пополнения бюджета, а также упорядочения деятельности по инвентаризации, оценке, государственной регистрации, налогообложению недвижимости Правительство Пензенской области
постановляет:
1. Утвердить концепцию развития рынка недвижимости в Пензенской области на период 1999-2000 годов согласно приложению 1.
2. Создать межведомственную комиссию по реализации концепции развития рынка недвижимости в Пензенской области и утвердить ее состав согласно приложению 2.
3. Поручить межведомственной комиссии в месячный срок с момента принятия постановления разработать график проведения мероприятий по реализации концепции развития рынка недвижимости в Пензенской области, включая подготовку нормативных документов по вопросам инвентаризации и учета недвижимости, формирования рыночного механизма ценообразования, развития системы государственной регистрации и налогообложения недвижимости.
4. Считать утратившим силу постановление Губернатора-Председателя Правительства Пензенской области от 22.12.98 N 970 "О концепции развития рынка недвижимости в Пензенской области".
5. Данное постановление вступает в силу с момента подписания.
6. Контроль за выполнением настоящего постановления оставляю за собой.
Вице-губернатор -
Председатель Правительства
А.В.Долганов
Приложение 1
УТВЕРЖДЕНО
Постановлением
Правительства области
от 15 июня 1999 года N 155-пП
КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
(НА ПЕРИОД 1999 - 2000 ГОДОВ)
Настоящая концепция разработана на основании Постановления Губернатора - Председателя Правительства Пензенской области N 970 от 22 декабря 1998 года и в соответствии с Программой Правительства Российской Федерации "Структурная перестройка и экономический рост в 1997-2000 годах", утвержденной Постановлением Правительства N 360 от 31 марта 1997 года и исходит из следующего:
- недвижимость составляет основу экономики Пензенской области;
- недвижимость является объектом гражданских прав;
- недвижимость может находиться в частной, государственной, муниципальной и других видах собственности;
- повышение экономической эффективности использования недвижимости может быть реализовано только в системе рыночных отношений, не деформирующих предпринимательскую деятельность и процессы ценообразования;
- важнейшей функцией Правительства Пензенской области является обеспечение системы правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью и сферой ее экономического оборота;
- развитие рынка недвижимости, его институциональной и инфраструктурной баз является необходимым условием для активизации инвестиционных процессов, обеспечивающих становление расширенного воспроизводства и, тем самым, структурной перестройки экономики и возобновления экономического роста.
ВВЕДЕНИЕ
Рынок недвижимости, являющийся одним из самых существенных макроэкономических факторов, в силу ряда объективно-исторических причин, обусловленных сложностью социально-экономического положения в стране и идеологическим противостоянием в определении основных направлений реформирования в сфере недвижимости и земельных отношений, оказался в наименьшей степени затронутым правовой реформой и практически выпал из сферы регулирования. Поэтому на современном этапе проведение активной политики в сфере правового регулирования рынка недвижимости становится важнейшей общеполитической задачей, одним из существенных компонентов общей стратегии реформирования экономики Пензенской области.
Концепция имеет целью формирование и реализацию государственной стратегии по развитию методов правового регулирования экономических отношений в сфере недвижимости, а также способов и форм координации усилий различных государственных и муниципальных органов по созданию условий для развития рынка недвижимости и придания ему тех качеств, которые позволят его участникам, действуя в рамках добросовестной конкуренции, рационально осуществлять кооперацию и самоорганизацию своей деятельности.
Концепция ориентирована на достижение конечного позитивного результата - реализацию экономического потенциала области путем повышения инвестиционной и предпринимательской активности населения, масштабного вовлечения недвижимости в воспроизводственные процессы в экономике.
Реализация положений Концепции предполагает разработку и принятие системно скоординированного комплекса нормативно-правовых документов, направленного на совершенствование государственного регулирования рынка недвижимости.
Раздел 1. Состояние и основные проблемы развития рынка
недвижимости в Пензенской области
1.1.Основные факторы, определившие развитие рынка недвижимости в 1991-1999 годах.
Начало формирования рынка недвижимости относится к 1991 году, когда был принят первый пакет законов Российской Федерации о собственности, предприятиях и предпринимательской деятельности, об инвестиционной деятельности и другие. Осуществляемая с 1992 года приватизация способствовала росту рынка жилья, началу формирования рынка нежилой недвижимости и зарождению рыночного механизма ценообразования на объекты недвижимости. Недвижимость городов и поселений, промышленных зон и объектов инфраструктуры в условиях коренного политического перелома в структуре имущественных отношений начинала приобретать главное рыночное свойство - свойство ликвидности.
В настоящее время формирование и развитие рынка недвижимости характеризуется высокими темпами роста вторичного оборота наиболее ликвидных объектов недвижимости жилых помещений и объектов коммерческой недвижимости.
Рынок недвижимости сегодня характеризуется неравномерностью развития. Недостаточно вовлечены в оборот крупные объекты недвижимости и их комплексы, представляющие собой единые объекты прав, а также объекты сельскохозяйственной недвижимости. Темпы приращения общей массы недвижимого имущества, в первую очередь, за счет капитального строительства, замедлились.
Существенной проблемой продолжает оставаться фактическое разделение правовых режимов земельного участка и находящегося на нем здания (сооружения), обусловливающее различные правила вовлечения и участия в имущественном обороте по сути единых объектов прав - земельных участков, находящихся на них объектов (зданий, сооружений) и их частей. Все это порождает значительные трудности в определении конкретных прав и обязанностей всех правомочных субъектов рынка недвижимости, а также сложности при формировании и государственном учете объектов недвижимости и регистрации прав на них.
Кроме этого, анализ современного состояния пензенского рынка недвижимости позволяет вычленить еще ряд проблем и вытекающих из них задач, подлежащих разрешению. К этим задачам, в частности, относятся:
- необходимость системного упорядочения процессов регулирования вторичного рынка недвижимости;
- необходимость обеспечения защиты прав собственников и участников рынка;
- необходимость перехода к фискальной системе, стимулирующей рациональное использование недвижимого имущества;
- необходимость реструктуризации, перепрофилирования и модернизации неликвидных объектов недвижимости с целью вовлечения в оборот;
- необходимость создания условий для приращения общей массы недвижимого имущества с целью удовлетворения спроса на наиболее социально важные объекты.
1.2. Проблемы структурной организации рынка недвижимости
Структурная организация рынка недвижимости складывается из трех основных компонентов деятельности участников рынка по созданию, обращению и управлению объектами недвижимости.
Первый - создание: инвестиционно-строительный цикл развития, включающий инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкцию), сдачу в эксплуатацию.
Второй - обращение: продажа, сдача в аренду, найм, другие имущественные сделки, образующие в целом оборот прав на существующую, ранее созданную недвижимость.
Третий - управление, использование, обслуживание объектов, их эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.
Соответственно, образуются три структурно выявленные сферы целостного рынка недвижимости - рынок развития, рынок оборота, рынок управления и эксплуатации.
Рыночная привлекательность этих сфер, их объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции в основной капитал (развитие недвижимости), товарные (финансирование оборота недвижимости и прав на них), доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости) и налоги (налогообложение недвижимости).
Структурная политика экономического роста подразумевает опережающий темп экспансии рынка развития по строительству, реконструкции, модернизации недвижимости, приращению ее товарного объема, качества и стоимости. Опора на все компоненты инвестиционного потенциала - технологический, ресурсный, квалификационный, финансовый, кредитно - ссудный, а также расширенное вовлечение накоплений населения и института коллективных инвестиций есть необходимое условие подъема рынка развития.
Особенностями рынка развития, отчетливо проявившимися на сегодняшний день, являются:
- неопределенность правового регулирования, высокие налоги;
- преобладание внебюджетных источников инвестиций, множественность, конкурирующих между собой за наилучшее местоположение и назначение инвестируемых объектов;
- ограниченность ресурсов отдельных инвесторов и их недостаточно доверительные связи между собой для организации пулов с возможными кредиторами;
- высокая сложность поиска организатора (менеджера) инвестиционного проекта, от формулирования намерения до сдачи объекта в эксплуатацию и последующей (либо форвардной) продажи;
- недостаточная определенность в выборе, включая конкурсный, проектировщика подрядчика, что при недостатке опыта и специальной подготовки инвестора может привести к финансовым потерям;
- слабая изученность рынка развития, фрагментарный маркетинг, непроработанность разделов, специально ориентированных на интервалы умеренного и слабообеспеченного платежеспособного спроса;
- отсутствие отработанных технологий массового высокоэффективного, экономического строительства и обусловленного этим долгосрочного спроса на соответствующие механизмы, оборудование и строительные материалы.
Основными проблемами формирования полноценного рынка развития являются:
- существующая незавершенность в обеспечении режима имущественных прав на последовательно включаемые в реализацию инвестиционного проекта имущественно-финансовые компоненты формирования недвижимости;
- продолжающаяся неопределенность в подготовке и нормативно правовом закреплении четких правил прохождения инвестиционных проектов от замысла до воплощения;
- неопределенность в компетенции органов, предъявляющих требования и устанавливающих ограничения, обременения на объекты развития;
- отсутствие системы активного предъявления запроса на инвестиционные проекты определенного назначения со стороны органов власти и управления, целенаправленно инициирующих и поддерживающих такие проекты;
- явная неполнота информационной базы для инвестиционной деятельности по большинству разделов, эффективных проектных решений, региональной привлекательности, инвестиционных и кредитных предложений и т.д.;
- слабость и функциональная размытость институтов профессиональной соорганизации участников рынка развития недвижимости, включая специализированные финансово-кредитные структуры и учреждения;
- отсутствие активной поддержки правительства области, прямо нацеленной на поощрение рынка развития через бюджеты развития, льготные кредиты, субсидии, государственно-коммерческие пулы.
Последовательное решение перечисленных вопросов составит содержание и основные ориентиры дальнейшего формирования структурного сектора развития в составе рынка недвижимости.
Рынок оборота и осуществления гражданско-правовых сделок с приватизированной, созданной, имеющейся в наличии недвижимостью является вторичным. Этот рынок функционирует, опираясь на совокупность взаимосвязанных составляющих - оценка недвижимости, регистрация прав на недвижимость и сделок с ней; брокерская и риэлтерская деятельность посредников оборота, информационное обеспечение рынка по его сегментам: рынок жилья, рынок коммерческих помещений, офисов, производственных объектов, рынок земельных участков.
Развитие рынка оборота невозможно без соответствующего информационного обеспечения, важнейшим элементом которого является наличие системной информации по каждому конкретному объекту, содержащей сведения обо всех его правовых и товарных характеристиках. В настоящее время субъекты рынка недвижимости, в том числе и потенциальные, ограничены в получении такой информации, что является немаловажным фактором, сдерживающим развитие рынка недвижимости, а именно: открытость информационной системы рынка оборота делает его социально адаптируемым.
Управление недвижимостью, эксплуатация объектов, их ремонт, техническое обслуживание, поддержание в системе городских инфраструктур, жилищно-коммунального хозяйства является самостоятельным и в перспективе чрезвычайно важным структурным сектором рынка недвижимости. Эта сфера только начинает складываться как полноценный элемент высокодоходной рыночной деятельности, требующей соответствующего нормативно-правового и информационного обеспечения. Управление объектами жилого фонда, офисными, торговыми, складскими и производственными центрами, а также имущественными комплексами с развитой инфраструктурой - это достаточно сложный вид деятельности, который требует, помимо знаний основ хозяйственного права, технологии эксплуатации и ремонта зданий и сооружений, также владение финансовым менеджментом, теорией оценки недвижимости, инвестиционным анализом, методами управления проектами, включая развитие объектов и минимизацию рисков. Поэтому главной проблемой в развитии сферы управления недвижимостью является вопрос профессиональной подготовки специалистов по управлению объектами недвижимости и становлению соответствующей профессиональной среды, стимулирующей становление высоких профессиональных стандартов.
1.3. Интересы участников рынка
Помимо факторов, связанных с общеэкономическим контекстом рыночных реформ, по отношению к рынку недвижимости действует ряд собственных условий и запросов, опосредованных основной движущей силой - интересами участников рынка, связанных имущественными отношениями. Потребители имеют следующие интересы:
- обеспечение прав собственности, владения, пользования, распоряжения объектами недвижимости, включая осуществление сделок с ними, наличие легального оборота объектов;
- государственные гарантии при регистрации имущественных прав на объекты недвижимости и сделок с ними, а также при регистрации объектов недвижимости с гарантированной надежностью;
- полная информация о предложении и спросе на рынке недвижимости в определенном периоде времени;
- надежность оценки собственной платежеспособности во времени: стабильность дохода, возможностей получения кредита, субсидий, иных форм поддержки, в том числе от государства, возможность применения льгот и т.п.;
- сокращение доли накопленного взноса по отношению к доле кредитуемой части при приобретении имущественных прав на недвижимость;
- максимальное продление во времени кредитуемой части при минимизации процента кредита; вариантность схем накопления и погашения кредита; обеспечение социальных норм потребления в жилищной сфере, включая коммунальные услуги, через адресные дотации и условия найма;
- возможность коллективного инвестирования в строительство и эксплуатацию жилья и соответствующих объектов социальной сферы через организацию кондоминиумов, товариществ и др.,
- отсутствие необоснованных ограничений по использованию и строительным действиям с недвижимым имуществом;
- необходимое участие в принятии решений по развитию (строительству, реконструкции) окружающих территорий.
Предприниматели и инвесторы, вкладывающие ресурсы в недвижимость, выдвигают следующие запросы к регулированию его рынка:
- необходимые полнота и достаточность правового базиса деятельности с недвижимостью, обеспечиваемого федеральным законодательством и законодательством Пензенской области;
- наличие совокупности местных нормативно-правовых актов и соответствующих структур местного самоуправления, обеспечивающих функционирование и развитие местных рынков недвижимости;
- введение на местах правового градостроительного зонирования, устанавливающий исчерпывающий правовой градостроительный регламент по видам использования и допускаемым строительным действиям с объектами недвижимости;
- наличие стратегических планов развития конкретной территории, позволяющих оценить инвестиционную перспективу и динамику рисков инвесторов, варианты инвестиционной политики во времени;
- унификация и доступность стандартов, порядка и процедур оформления документов, сделок, регистрация прав при деятельности с недвижимостью;
- наличие информационных возможностей изучения спроса, предложения, их структуры, балансы и динамика, состояния инвестиционного рынка и фондового рынка ценных бумаг, обеспечиваемых недвижимостью;
- развитая структура платежеспособного спроса, позволяющая диверсифисировать инвестиционные направления, выявлять области наибольшего спроса и наибольшей доходности предложения;
