ГУБЕРНАТОР ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

     
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 марта 2001 года N 149

О мерах по организации системы
государственной поддержки граждан
при строительстве (приобретении) жилья
на территории Ярославской области

_______________________
Утратило силу на основании
постановления Губернатора Ярославской области
от 28 декабря 2006 года N 1076
_______________________

В целях развития жилищного строительства в Ярославской области, стимулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере и государственной поддержки граждан при строительстве (приобретении) жилья

постановляю:

1. Утвердить прилагаемую Концепцию организации долгосрочного жилищного кредитования в Ярославской области (далее Концепция).

2. Структурным подразделениям Администрации области оказывать содействие органам местного самоуправления муниципальных образований области, предприятиям, учреждениям и организациям в реализации Концепции на территории области.

3. Контроль за исполнением постановления возложить на заместителя Губернатора области Хрящева В.Н.

4. Настоящее постановление вступает в силу с момента подписания.

Губернатор области
А.И.Лисицын

УТВЕРЖДЕНА
постановлением
Губернатора области
от 11.03.2001 N 149

Концепция
организации долгосрочного жилищного
кредитования в Ярославской области

Оглавление

I. ВВЕДЕНИЕ

Опыт развития и становления механизмов долгосрочного жилищного кредитования в России позволяет говорить о том, что первоначальный этап - понимание необходимости внедрения ипотечного кредитования - пройден. Сейчас важно осознать, что ипотека выходит за рамки простого обеспечения кредита, она приобретает довольно глобальное значение для решения социальных проблем. Так, например, государство, способствующее расширению этого бизнеса, выполняет одну из своих важных функций - социальную. Ипотека способствует развитию не только рынка недвижимости и строительной отрасли, она также создает предпосылки для формирования нового направления на финансовом рынке.

Анализируя ситуацию, которая сложилась в данный момент, можно предположить, что финансовый рынок сейчас не может удовлетворить спрос инвесторов. Например, в настоящее время доходность рынка государственных краткосрочных облигаций при первичном размещении сформировалась на уровне 12% годовых. Если сравнить её с прогнозируемой инфляцией порядка 20% годовых, то можно сделать вывод, что банки, вкладывая деньги в ГКО, размещают их с отрицательной доходностью.

Помимо всего перечисленного, система ипотечного кредитования создаёт условия для инвестирования в национальную экономику, что впоследствии  сказывается на увеличении валового продукта страны. Именно сейчас назрела необходимость интеграции финансового рынка и рынка недвижимости через ипотеку как средство развития каждого из них.

Учитывая состояние российской экономики, характеризующееся недостаточно высоким кредитным рейтингом страны, определенным уровнем инфляции, недостаточно развитой банковской системой, низкими доходами населения, стратегия развития долгосрочного жилищного кредитования в Ярославской области должна быть ориентирована на поэтапное внедрение. Поэтому в настоящей Концепции уделено должное внимание как «стартовой модели» долгосрочного жилищного кредитования с элементами ипотеки, соответствующей первому этапу развития, так и последующим этапам, характеризующим поступательное развитие системы кредитования.

Настоящая Концепция опирается на положения Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренной постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28.

II. СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Система жилищного финансирования в дореформенный период в своей основе имела централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его последующего бесплатного предоставления гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство  в тот период составляла 80-85%.

90-е годы XX века характеризуются следующими показателями строительства жилья в области:

объемы ввода жилья за счет всех источников финансирования постоянно падали и лишь в последние 3 года падение замедлилось, так как показатель ввода находится в «низшей критической» точке,

объемы капитальных вложений в строительство жилья из средств бюджета области и местных бюджетов также постоянно снижались и уменьшились в последние годы до практически нулевой отметки,

количество граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, уменьшилось незначительно и составляет по области около 70 тысяч семей.

Таким образом, проблема обеспечения граждан жильем в настоящее время в области обострилась.

Отметим следующие моменты, важные для понимания необходимости внедрения системы долгосрочного жилищного кредитования:

- в процессе приватизации образовался значительный слой собственников жилья;

- строительные организации не имеют возможности увеличивать объемы строительства нового жилья из-за отсутствия источников финансирования, хотя мощности строительного комплекса в значительной степени сохранились;

- большое количество жилья физически и морально устарело и требует замены (ветхий и аварийный фонд);

- граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сегодня не имеют возможности приобрести жилье за счет собственных или заемных средств.

Сложившуюся проблемную ситуацию возможно разрешить на основе развития системы долгосрочного жилищного кредитования, которая могла бы дать приток новых средств на рынок жилищного строительства и сопряженные с ним сектора промышленности.

III. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ БАЗА
ДОЛГОСРОЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения в сфере, связанной с долгосрочным жилищным кредитованием, являются Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О залоге», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Принятые на федеральном уровне документы вполне позволяют формировать нормативно-правовую базу долгосрочного жилищного кредитования на областном и муниципальном уровне. На сегодня она характеризуется следующими нормативными актами:

1) Правительством Ярославской области в июне 1997 года принято постановление «О региональной программе «Свой дом», которым была одобрена концепция региональной программы «Свой дом», направленная на долгосрочное льготное кредитование индивидуальных застройщиков. Концепция оговаривала финансирование программы на 1997 год из двух источников - федерального и областного бюджетов, устанавливались стандарты кредитования граждан, планировалось создание Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства. Имелось поручение о разработке на основе Концепции региональной программы. Постановление не реализовано из-за отсутствия средств, Фонд не создан, региональная программа не принята. Ни одним из муниципальных образований области собственная нормативно-правовая база не разрабатывалась, кредиты не выделялись.

2) Правительством Ярославской области в апреле 1999 года принято постановление «О мерах по развитию индивидуального жилищного строительства в области», где давалось аналогичное поручение - разработать предложения по порядку кредитования индивидуальных застройщиков. Предложения на рассмотрение Правительства Ярославской области не выносились по тем же причинам, средства не выделялись. Этим же постановлением утверждено Положение о размещении, планировании и типах объектов индивидуальной жилой застройки, где в разделе 5 упомянуто о необходимости государственного стимулирования строительства собственного жилья - субсидировании, кредитовании и т.д.

3) На заседании коллегии Администрации области в августе т.г. одобрена Программа социально-экономического развития области на 2000-2003 г.г. «От выживания к благополучию». В разделе «Поддержка жилищного домостроения» продекларированы государственная компенсация и кредитование частных лиц, покупающих первую квартиру или строящих дом, а также прогнозируется новый импульс областной программы ипотечного кредитования. Это же направление признано приоритетным в постановлении Губернатора области от 13.10.2000 N 674 «О концепции государственной инвестиционной политики Ярославской области на период с 2000 до 2003 года».

Таким образом, можно сделать выводы, что нормативно-методическая база области, регулирующая вопросы долгосрочного жилищного кредитования на сегодня явно недостаточна и требует дальнейшего развития.

Отметим также, что в октябре т.г. Президентом межрегиональной Ассоциации экономического взаимодействия субъектов Российской Федерации «Центральная Россия» Губернатором Ярославской области А.И.Лисицыным была утверждена «Концепция развития жилищного строительства и долгосрочного жилищного кредитования в регионах Ассоциации «Центральная Россия», что, несомненно, послужило импульсом к принятию аналогичных мер на территории области.

Как положительный фактор необходимо отметить программу жилищных облигаций, реализуемую с 1996 года мэрией г. Ярославля, позволившую оживить процесс строительства жилья в г. Ярославле, развить рыночные формы его финансирования. Создан действенный механизм аккумулирования внебюджетных источников и направления финансовых средств в сферу жилищного строительства, который будет реально содействовать развитию долгосрочного жилищного кредитования.

Сложившаяся социально-экономическая ситуация характеризуется тем, что интересы населения, предпринимателей и государства сейчас более, чем когда-либо ранее сходятся в том, чтобы приступить к решению жилищной проблемы на основе развития различных форм долгосрочного кредитования.

В отличие от прежних лет возможность развернуть долгосрочное жилищное кредитование определяется следующими факторами:

а) макроэкономические условия:

- снижение темпов инфляции до уровня, позволяющего осуществление долгосрочного кредитования;

- стабилизация экономики и начало экономического роста;

- укрепление национальной валюты;

- продолжающееся развитие фондового рынка;

б) население:

- разгосударствление жилого фонда и сосредоточение жилых помещений в частной собственности;

- возникновение социального слоя, имеющего достаточную кредитоспособность и доходы для обслуживания и возврата кредитов (займов);

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только ростом требований к размеру жилой площади, но и к ее планировке, качеству, типу, местоположению здания, социальному статусу соседей;

- понимание значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

в) застройщики и подрядчики:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции;

- острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;

- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья;

- рост необходимости удешевления строительства для обеспечения доступности жилья при повышении качества;

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеры, оценщики и др.), заинтересованных в увеличении количества сделок с жильем;

г) органы государственной власти и местного самоуправления:

- создание нового способа решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение социального слоя со средними доходами (среднего класса), рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и смежных с ним секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов.

Такое сочетание интересов и созданная нормативно-правовая база дают необходимую почву для решения жилищной проблемы на основе долгосрочного жилищного кредитования.

IV. СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Финансово-экономический кризис объективно затрудняет создание системы долгосрочного жилищного кредитования, подталкивая регионы либо к стратегии выжидания окончания кризиса, либо к стратегии малых шагов, включающей в основном меры по дальнейшему развитию нормативно-правовой базы, созданию инфраструктуры ипотеки, реализации пилотных проектов. Обе стратегии позволяют поддерживать и укреплять базу долгосрочного кредитования, но не позволяют реализовать уже имеющийся потенциал для решения жилищных проблем населения и изменения к лучшему положения в жилищном строительстве.

Однако острота ситуации с обеспечением населения жильем не позволяет использовать выжидательные стратегии, а делает неотложным переход к активным действиям. Такой вывод кажется парадоксальным в условиях дефицита финансовых ресурсов и низких доходов населения. Но, тем не менее, он является вполне реалистичным, если формы и условия кредитования будут соответствующим образом приспособлены к платежеспособному спросу населения, а для формирования источников финансирования кредитов будут использоваться относительно дешевые средства.