Большинство проектов модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры потенциально коммерчески привлекательны, имеют относительно короткие сроки окупаемости инвестиций, однако неэффективная система управления, дотационность жилищно-коммунальной сферы, ее затратность, неразвитость конкурентной среды и отсутствие эффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов обусловливают инвестиционную непривлекательность отрасли.
Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли в долгосрочной перспективе.
Участники рыночных отношений всегда являются собственниками, самостоятельно распоряжающимися своим имуществом, привлечение в этот рынок коммерческих организаций и частных предпринимателей позволит повысить ответственность за своевременность и качество оказываемых услуг, отлаженную работу оборудования.
Развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе должно сопровождаться поиском методов государственного (муниципального) регулирования, в частности, тарифов, что является основным инструментом для повышения привлекательности отрасли для частных инвестиций. Совершенствование системы ценообразования должно исходить из условия дифференцированных тарифных схем и тарифов.
Главная задача при проведении реформы в жилищной сфере - создание рынка жилищного фонда, который сегодня недостаточно развит ввиду низкой платежеспособности граждан и несовершенства механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья. Следует завершить прием в муниципальную собственность государственного жилищного фонда Республики Карелия.
Создание конкурентной среды в жилищной сфере требует совершенствования структуры управления данным комплексом. Необходимо разграничить полномочия, закрепленные непосредственно за собственником, что должно сопровождаться разделением функций заказчика и подрядчика на оказание услуг по обслуживанию жилищного фонда.
Муниципальные унитарные предприятия (дирекции единого заказчика) выполняют роль управляющих компаний по управлению и эксплуатации общего имущества многоквартирных жилых домов, а подрядные организации, выбираемые на конкурсной основе, работают согласно договорам на предоставление жилищно-коммунальных услуг. При этом они освобождаются от несвойственных им регистрационно-контрольных функций, паспортно-учетной работы, сбора платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, оформления льгот и субсидий и от других форм социального обслуживания населения.
Однако в настоящее время имеет место передача функций управления ЖКХ подрядным муниципальным предприятиям, обслуживающим жилищный фонд, возврат к прежней схеме функционирования ЖКХ.
Согласно Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 года N 425, основой системы управления ЖКХ является его демонополизация и создание условий для конкуренции в этой сфере с разделением функций управления и хозяйствования и переходом на договорные отношения между заказчиками жилищно-коммунальных услуг и подрядчиками в целях снижения издержек и повышения качества обслуживания населения.
В постановлении Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 года N 797, утвердившем подпрограмму "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, особое внимание уделено роли управляющих компаний (служб заказчика) в развитии рыночных механизмов функционирования жилищного хозяйства.
Решение проблемы формирования рыночных механизмов функционирования комплекса и условий для привлечения инвестиций предусматривает следующие задачи:
создание рыночных механизмов функционирования жилищного хозяйства, для чего необходимо обеспечить рынок жилья и его собственника;
разделение функций и формирование реальных договорных отношений между собственниками (органы местного самоуправления районов и городов, жилищностроительные кооперативы, жилищные кооперативы, товарищества собственников жилья и другие), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.
Органы местного самоуправления как собственники жилищного фонда должны обеспечивать:
решение вопросов тепловодоснабжения, связи, дорог, обращения с отходами, озеленения и развития города и района;
соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;
финансирование содержания принадлежащей им собственности;
делегирование управляющим компаниям полномочий по заключению договоров социального найма, найма и аренды жилых помещений;
заключение договоров с управляющими компаниями.
Основными функциями управляющих компаний должны быть:
поддержание в надлежащем состоянии и развитие жилищного фонда;
выбор подрядчиков на конкурсной основе;
заключение договоров с подрядчиками;
обеспечение контроля за выполнением договоров;
организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.
В крупных городах следует рассматривать целесообразность создания нескольких управляющих компаний. Затраты по управлению оплачивают потребители наряду с другими жилищно-коммунальными услугами.
Необходимо разработать методические рекомендации по системе договорных отношений между собственниками жилищного фонда, управляющими компаниями, подрядными и ресурсоснабжающими предприятиями и непосредственными потребителями услуг (жильцами).
Важной задачей для собственников жилищного фонда и управляющих компаний должна стать реконструкция и модернизация жилищного фонда, главными направлениями которых являются:
капитальный ремонт жилищного фонда с доведением до нормативного уровня;