ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2003 года № 745
О концепции жилищной политики
в Пермской области на 2003-2010 годы
Законодательное Собрание Пермской области постановляет:
1. Принять Концепцию жилищной политики в Пермской области на 2003-2010 годы (прилагается).
2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его принятия.
Председатель
Законодательного Собрания
Н.А.Девяткин
Приложение
к постановлению
Законодательного Собрания
Пермской области
от 17 апреля 2003 года № 745
КОНЦЕПЦИЯ
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ
НА 2003-2010 ГОДЫ
Оглавление
1. Содержание проблемы
2. Состояние нормативной правовой базы
3. Цели и задачи жилищной политики
4. Основные направления и правовое регулирование развития жилищной сферы
4.1. Направления развития системы жилищно-коммунального хозяйства
4.1.1. Состояние и проблемы развития жилищно-коммунального хозяйства Пермской области
4.1.2. Задачи и пути реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства Пермской области
4.1.3. Механизм реализации направлений развития жилищно-коммунального хозяйства Пермской области
4.2. Реформирование сферы жилищного строительства:
4.2.1. Направления развития жилищного строительства
4.2.2. Решение проблем ветхого и аварийного жилья. Реконструкция и модернизация жилых домов
4.2.3. Реформа градостроительного регулирования
4.3. Развитие рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья:
4.3.1. Создание механизма финансирования приобретения и строительства жилья
4.3.2. Развитие системы предоставления гражданам жилых помещений на условиях социального и коммерческого найма (аренды)
4.3.3. Создание и развитие инфраструктуры рынка жилья
4.4. Обязательства субъекта Российской Федерации по обеспечению жильем отдельных категорий граждан
5. Механизм реализации жилищной политики
1. Содержание проблемы
Жилищная сфера экономики Пермской области, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт, является объектом социально-экономической политики органов государственной власти Пермской области, направленной на реализацию конституционного права граждан на жилище.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права граждан на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно должно предоставляться бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с законодательно установленными нормами.
Среди основных проблем, накопившихся в жилищной сфере Пермской области и требующих решения, особо острыми являются четыре группы проблем.
Во-первых, обострение ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве области.
Эта проблема возникла в связи с многолетним недофинансированием капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. За прошедшее десятилетие существенно увеличился износ жилого фонда и коммунальных объектов, что привело к увеличению объемов ветхого и аварийного жилья, снижению надежности, экологической безопасности эксплуатации инженерных систем, повышению текущих расходов на их содержание.
Системы управления, ценообразования и финансирования отрасли в современных социально-экономических условиях не обеспечивают не только развитие, но и стабилизацию существующего уровня обслуживания населения. Одновременно возросла доля собственных расходов населения Пермской области на оплату жилья и коммунальных услуг в структуре семейных расходов. Темпы роста доли платежей граждан за жилье и коммунальные услуги, без заметного улучшения их качества, все чаще вызывают неудовлетворение низкодоходной части населения. При этом во многом высокие эксплуатационные затраты жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ) вызваны низким качеством проектирования и строительства объектов, применением недолговечных материалов, пренебрежением к последующим затратам на текущее содержание жилья и коммунальной инфраструктуры.
Во-вторых, проблемы, связанные с сокращением объемов жилищного строительства в Пермской области, несоответствием количественных и качественных параметров построенного жилья платежеспособному спросу населения.
Объем ввода нового жилья в Пермской области продолжает сокращаться: в 2002 году ввод общей площади жилья составил 30,2% к уровню 1990 года. Основной причиной данного процесса являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций, недоступность кредитных ресурсов. Существующая в настоящее время система градорегулирования и землепользования не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство. Стоимость нового жилья не соответствуют платежеспособному спросу потребителей.
В-третьих, проблема низкой доступности жилья для граждан с низким и средним уровнем дохода и связанная с ней проблема выполнения государством своих обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан.
Действующим законодательством Российской Федерации определены некоторые категории граждан, обязательства по обеспечению жильем которых взяло на себя государство. Кроме того, в рамках реализации государственной политики в других сферах (демографической, миграционной и т.п.) возникают обязательства государства по содействию в улучшении жилищных условий иных категорий граждан (работники бюджетной сферы, молодые семьи, сельское население и т.д.). Принятие таких решений не всегда соответствует бюджетным возможностям государства, что снижает не только уровень обеспечения социальных гарантий, но и степень доверия граждан к ним. При этом не сформированы единые принципы определения объема поддержки различных категорий граждан за счет бюджетных средств, а также механизмы реализации государственных обязательств.
По данным Пермского областного комитета статистики на учете на улучшение жилищных условий на конец 2001 года состояло 89143 семей (10,6% от общего числа семей), около трети из них имеют льготы (это семьи инвалидов и участников ВОВ, ветеранов Афганистана, военнослужащих, уволенных в запас или вышедших в отставку, многодетные семьи, другие льготные категории). Две трети семей очередников проживают в ветхом и аварийном жилье, в общежитиях и коммунальных квартирах.
Число семей, получивших жилье и улучшивших свои жилищные условия в 2001 году, составило всего 4246 (4,8% от числа семей, состоящих на учете). При условиях сохранения объемов ввода нового жилья на уровне 1998-2001 годов (в среднем 430 тыс. кв. метров) и его полного выделения только очередникам, без учета выбытия жилищного фонда по ветхости и аварийности для обеспечения граждан, уже стоящих в очереди, потребуется не менее 20 лет.
Сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшение объемов жилья, предоставляемого бесплатно очередникам, приватизация жилищного фонда и переход к рыночным принципам обеспечения граждан жильем оказались не обеспечены необходимыми правовыми, финансовыми, организационными и инфраструктурными преобразованиями.
Хотя в законодательном порядке введено понятие "государственный и муниципальный фонд социального использования", фактически составляющий в Пермской области около 36% всего жилищного фонда, в реальной практике не удалось сформировать принципы его предоставления и использования, отвечающие критериям социальной эффективности и обеспечивающие удовлетворение жилищных потребностей малоимущих граждан. Права квартиросъемщиков остаются практически равнозначными существующим правам собственников, что подтверждается резким замедлением темпов приватизации жилья в последние годы. Отсутствие реальных договорных отношений и механизмов их исполнения препятствуют реализации прав как нанимателей, так и наймодателей. Медленно развивается частный арендный фонд, не получили распространения механизмы долгосрочного ипотечного кредитования граждан.
В-четвертых, решение неотложных проблем развития жилищной сферы требует значительных инвестиций.
Замена ветхого и аварийного жилья в Пермской области требует вложений в размере около 15 млрд. рублей, восстановление (замена изношенных на 60-70%) сетей водопроводно-канализационного хозяйства и теплоэнергетики области требует не менее 20 млрд. рублей, то есть на восстановление объектов жилья и коммунального хозяйства потребуется около 35 млрд. рублей.
Для улучшения жилищных условий всех очередников в Пермской области необходимо вложить в строительство жилья около 25 млрд. рублей.
Кроме того, возрастающие эксплуатационные затраты ЖКХ ежегодно требуют все большие объемы бюджетных средств на выплату населению субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. В бюджете области на 2003 год на эти цели заложено уже 0,3 млрд. рублей.
Суммарный объем финансовой потребности (свыше 60 млрд. рублей), необходимый для решения основных проблем в жилищной сфере Пермской области, не может быть обеспечен в обозримом будущем только за счет средств областного бюджета.
Концепция жилищной политики на основе анализа ситуации и проблем, существующих в жилищной сфере Пермской области, предполагает определение приоритетов жилищной политики органов государственной власти, путей, методов и механизмов решения проблем в жилищной сфере.
До настоящего времени проблемы строительства, реконструкции жилищного фонда, управления жилищным фондом и его текущего жилищно-коммунального обслуживания рассматривались в Пермской области отдельно без взаимной увязки по ресурсам и срокам реализации. Концепция жилищной политики предполагает объединение всех ее составляющих в единое целое и конкретизирует основные направления жилищной политики, определенные федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 годы с учетом особенностей развития жилищной сферы Пермской области в современных экономических условиях. С учетом этого могут быть выделены четыре основных направления жилищной политики:
1) развитие сферы содержания и обслуживания жилищного фонда;
2) реформирование сферы жилищного строительства, землепользования и градостроительного регулирования;
3) развитие рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья;
4) реализация обязательств субъекта Российской Федерации по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
Каждому направлению, его специфическим проблемам, целям, задачам и путям решения посвящен отдельный раздел Концепции.
2. Состояние нормативной правовой базы
Поворотным этапом в законодательном регулировании жилищных отношений в России можно считать принятие в декабре 1993 года Конституции Российской Федерации, предусматривающей возможность реализации гражданами права на жилище путем предоставления жилья на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также приобретения и строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Статьей 36 Конституции были сняты ограничения на право свободного владения, пользования и распоряжения земельными участками, предназначенными для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.
Федеральным законом "Об основах федеральной жилищной политики", в развитие конституционного права граждан на жилище, были установлены основы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
Принятие Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" обусловило ускорение приватизации жилищного фонда и увеличение слоя частных собственников жилья.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.06.1993 N 595 была утверждена Государственная целевая программа "Жилище", определившая принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики и наметившая конкретные меры по решению следующих основных задач:
создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;
преодоление сокращения объемов жилищного строительства;
изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;
поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;
демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, а также управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;
комплексный подход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.
В целях реализации указанной программы в течение последних 10 лет на федеральном уровне принято более 230 законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений, в том числе:
Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации;
федеральные законы о внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс;
Федеральный закон "О товариществах собственников жилья";
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и изданные на его основе ведомственные акты;
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
федеральные законы, предусматривающие предоставление жилья отдельным категориям населения бесплатно или на льготных условиях и многие другие.
Следует особо отметить Указ Президента Российской Федерации "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" от 28.04.97 N 425, предусматривающий изменение системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства путем перехода от бюджетного дотирования к оплате жилищно-коммунальных услуг потребителями в полном объеме при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания. Данный нормативный акт стал основой для разработки соответствующих региональных программ.
Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 N 675, направлена на продолжение вышеуказанных преобразований в жилищной сфере. В рамках данной программы приняты и реализуются следующие нормативные правовые акты:
