В ходе развития город приобрел концентрическую структуру, выраженную разнородными по форме и по функциям поясами, отличающимися разной инвестиционной привлекательностью и требующими для своего развития разной градостроительной политики.
Исторический центр (4.4% территории города) включает в себя центральное рекреационное пространство (Нева, сады), пояс деловых и административных учреждений (в прошлом - дворцы и особняки, казенные учреждения, создававшие аристократический район), пояс жилья, состоящий в основном из доходных домов. Эта часть города наиболее привлекательна для временного населения, особенно для туристов, ее состояние в первую очередь определяет инвестиционную привлекательность Санкт-Петербурга в целом. Градостроительное регулирование в этой зоне не должно препятствовать функциональным и техническим трансформациям, модернизации внутренних пространств, при которых не искажается исторический облик города. К важнейшим задачам социально-экономической политики в этой зоне относятся сохранение численности постоянного населения и поддержание высокого коммерческого потенциала и привлекательности зоны. Решение этой задачи должно быть поддержано мерами в области жилищной, социально-культурной и социально-экономической политики.
Внутренний промышленно-селитебный пояс (30% территории) состоит из сотен разнообразных производственных единиц и жилых кварталов без какой-то внутренней взаимосвязи. В настоящее время земли данного пояса используются крайне неэффективно. Размеры его территории можно с полным основанием признать чрезмерными, поскольку площадь, занимаемая его аналогами в европейских городах, сопоставимых с Санкт-Петербургом, в 3.5 раза меньше. Поэтому на большинстве этих территорий градостроительное регулирование должно предоставить застройщикам максимально возможную свободу действий. Наиболее актуальными направлениями градостроительной политики в зоне являются интеграция ее производственной инфраструктуры в общегородскую систему и изменение функционального использования недвижимости.
Новый жилой пояс (20% территории города), или кварталы застройки 60-80-х годов, включает в себя однотипное многоэтажное, главным образом - панельное, жилье. Для этих территорий актуально повышение плотности городской инфраструктуры, увеличение числа рабочих мест, повышение функционального и эстетического разнообразия среды. Застройщики и здесь должны иметь свободу действий в рамках заданного диапазона функций.
Внешние территории (45.6% территории города) состоят из городов и поселков агломерации, новых промышленных зон, зон отдыха и “спецтерриторий”. Градостроительная политика в этом поясе должна отвечать как интересам городского сообщества в целом, так и интересам конкретных пригородных поселений. Соотношение компетенций в области градостроительного регулирования и контроля между Санкт-Петербургом и муниципальными территориями в пригородах должно способствовать достижению приемлемого баланса интересов в рамках Закона о местном самоуправлении.
Следует подчеркнуть, что в каждом из перечисленных поясов территория и застройка используются в той или иной степени неадекватно ее потенциалу. Имеет место несбалансированность распределения на территории жилого и нежилого фонда (как по плотности, так и по качеству), которая создает существенные проблемы в социальном, экологическом, транспортном и иных аспектах развития города и снижает территориальный потенциал санкт-петербургской агломерации в целом. Содействие более рациональному использованию функциональных поясов города и сокращение размеров промышленного пояса являются важнейшими задачами градостроительной политики.
Другой важной задачей является развитие дорожно-транспортной инфраструктуры (рис 1.11, табл. 1.11). Магистральная система города в настоящее время работает в крайне напряженном режиме в связи с резким ростом количества легковых автомобилей (145 на тысячу жителей). Особенно тяжелое положение сложилось в центральных районах города. Перегружены магистрали в центральной части, практически все мосты через Неву, что вызывает недопустимые условия движения, задержки и заторы на перекрестках, резкое снижение скоростей движения (до 12-15 км в час в дневное время).