ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 декабря 1994 года N 36


О Концепции системы управления
недвижимостью Санкт-Петербурга
     (с изменениями на 6 ноября 1997 года)

____________________________________________________________________
Утратило силу на основании
постановления Правительства Санкт-Петербурга
от 4 июня 2001 года N 30.
____________________________________________________________________

Правительство Санкт-Петербурга, рассмотрев Концепцию системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга, представленную рабочей группой, образованной во исполнение распоряжения мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.94 N 710-р

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Одобрить Концепцию системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга (далее - Концепцию) согласно приложению 1.

2. Создать Комиссию по недвижимости при Правительстве Санкт-Петербурга в составе согласно приложению 2.

3. Возложить на заместителя Председателя Правительства председателя Комитета по управлению городским имуществом организацию работ по реализации мероприятий, предусмотренных Концепцией.

4. Признать приоритетным направлением деятельности городской администрации комплекс работ по реализации мероприятий, предусмотренных Концепцией, включая внесение изменений в структуру органов, обеспечивающих управление недвижимостью Санкт-Петербурга.

5. Одобрить и внести на утверждение мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга следующие проекты распоряжений:

5.1. О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга.

5.2. О выполнении работ по Соглашению с консалтинговой фирмой "Arthur Andersen LLP".

6. Управлению юстиции совместно с Комитетом по управлению городским имуществом до 1 февраля 1995 года подготовить Положение о Регистрационной палате Санкт-Петербурга.

Комитету по управлению городским имуществом в срок до 15 февраля 1995 года представить предложения по размещению Регистрационной палаты Санкт-Петербурга.

7. Признать необходимым в целях организации содержания жилищного и нежилого фонда в условиях приватизации и привлечения внебюджетных инвестиций в строительство жилья содействовать образованию товариществ домовладельцев (кондоминиумов) в Санкт-Петербурге.

8. Комитету по управлению городским имуществом совместно с Юридическим комитетом, Комитетом по управлению городским хозяйством и Жилищным комитетом в месячный срок завершить разработку нормативных документов по созданию и деятельности товариществ домовладельцев (кондоминиумов) в Санкт-Петербурге.

9. Комитету экономики и финансов в месячный срок подготовить предложения, предусматривающие освобождение товариществ домовладельцев (кондоминиумов) в жилищной сфере от уплаты налогов, обязательных платежей и сборов в части сумм, подлежащих зачислению в городской бюджет, при условии направления (использования, либо резервирования) указанных средств на цели капитального ремонта и реконструкции жилых домов.

Мэр - Председатель Правительства

 Санкт-Петербурга

А.А.Собчак

Приложение N 1
к постановлению Правительства
Санкт-Петербурга
от 26.12.94 N 36

I. Оценка состояния управления недвижимостью
Санкт-Петербурга

Существующее управление недвижимостью города:

- не имеет системного характера;

- неэффективно с точки зрения формирования доходной части городского бюджета. Доля доходов от недвижимости в бюджете крайне незначительна (3-5% в Санкт-Петербурге, в городах развитых стран до 40% и более);

- неэффективно в плане привлечения инвестиций в развитие и сохранение недвижимости, что в результате приводит к отставанию в строительстве, капитальном ремонте, реконструкции объектов (зданий, инженерных сетей и др.);

- испытывает огромные трудности в организации эксплуатации жилищного фонда вследствие массовой приватизации в жилищной сфере.

Такое положение дел объясняется следующими причинами:

- отсутствует единая регистрационная и информационно-учетная база недвижимого имущества, что не позволяет реально представить, чем в конечном итоге владеет город;

- недвижимостью города в той или иной степени распоряжается несколько отдельных ведомств, слабая координация деятельности которых делает невозможным формирование и проведение долгосрочной общегородской политики в сфере управления и использования недвижимости, проведение экономического анализа обоснованности принимаемых решений;

- отсутствует единая система объективной оценки и взимания платежей за владение и использование недвижимости, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей;

- существующая система сбора платежей от объектов недвижимости не позволяет контролировать реальные денежные потоки, проводить анализ их эффективности, тенденций и прогнозировать поступления в городской бюджет;

- далекая от совершенства процедура записи имущественных прав на недвижимость, неопределенность и отсутствие гарантий этих прав тормозят развитие цивилизованного рынка недвижимости, препятствуют появлению на рынке недвижимости серьезных инвестиций;

- вследствие массовой приватизации - особенно в жилищной сфере - появилось множество собственников в бывших ранее муниципальных зданиях.

II. Цели создания системы управления
недвижимостью

1. Создание цивилизованного рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, обеспечение гарантий имущественных прав на недвижимость.

2. Увеличение доходов бюджета города и улучшение их структуры.

3. Привлечение инвестиций в недвижимость.

4. Улучшение обслуживания и восстановления (реставрации) объектов недвижимости.

III. Задачи, решаемые системой управления
недвижимостью

- государственная регистрация объектов недвижимости и имущественных прав на них;

- государственная оценка недвижимого имущества в целях налогообложения и сборов;

- административное и хозяйственное управление объектами недвижимости, находящимися в государственной (муниципальной) собственности;

- сбор налогов, иных платежей и сборов от владения, использования и сделок с недвижимостью;

- программно-информационная поддержка всех элементов системы управления недвижимостью на основе современных технологий.

IV. Основные принципы создания системы
управления недвижимостью

В связи с коренным изменением структуры собственности в результате приватизации в основу административно-хозяйственного управления недвижимостью города должен быть положен принцип пообъектного управления.

Переход от отраслевого (ведомственного) управления недвижимостью к пообъектному требует существенного изменения форм и методов управления, а также корректировки организационной структуры управления.

Основным объектом управления становится отдельный объект недвижимости - юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из одного земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов и/или частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Принцип пообъектного управления недвижимостью включает в себя:

- пообъектное разграничение (формирование) недвижимого имущества города, классификация и единая регистрация объектов;

- пообъектную регистрацию имущественных прав;

- пообъектную оценку недвижимости;

- учет отраслевых особенностей управления объектами недвижимости по представлению соответствующих отраслевых органов;

- координацию общегородской политики в сфере недвижимости городской Комиссией по недвижимости при Правительстве Санкт-Петербурга.

V. Основные направления создания системы управления
недвижимостью в Санкт-Петербурге

1. Законодательство

Существуют три возможности создать новое законодательство для поддержки введения предлагаемой системы управления недвижимостью:

- всеобъемлющее федеральное законодательство;

- Указ Президента, предоставляющий возможность создания в Санкт-Петербурге "пилотного" проекта системы управления городской недвижимостью;

- городское законодательство.

Основной упор в создании нового законодательства необходимо сделать на разработку законодательства Санкт-Петербурга, регулирующего рынок недвижимости. В частности, необходимо разработать следующие нормативные акты:

- Устав Санкт-Петербурга;

- Закон о порядке управления и распоряжения собственностью Санкт-Петербурга;

- Закон о регистрации объектов недвижимости;

- Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- Закон об ипотеке;

- Закон о кондоминиуме;

- Закон о налоге на сделки с недвижимостью;

- Закон о предприятиях, находящихся в собственности Санкт-Петербурга;

- Закон о местных налогах Санкт-Петербурга;

- Закон об административном устройстве Санкт-Петербурга;

- Закон о городской администрации;

- Закон о порядке учета и регистрации жителей Санкт-Петербурга;

- Земельный кодекс;

- Градостроительный Устав;

- Жилищный кодекс;

- Положение о едином банке данных по недвижимости.

Весь пакет законов в течение 1995 года должен быть внесен на рассмотрение Городского собрания. Ключевые элементы правового обеспечения предлагаемой системы управления недвижимостью до принятия решения Городским собранием могут быть введены через распоряжения мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга.

В условиях отсутствия необходимого законодательства желаемый результат может быть достигнут путем включения специфических условий в каждый договор о продаже или аренде недвижимого имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга.

2. Разрешение споров о недвижимом имуществе

Споры о недвижимом имуществе разрешаются судом, арбитражным судом или третейским судом согласно действующему Российскому законодательству.

Вместе с тем, с быстрым увеличением количества сделок с недвижимым имуществом, существует необходимость усовершенствовать действующие судебные структуры. Оптимальный вариант состоит в создании специальной судебной структуры (например, земельный суд, Палата по спорам о недвижимости Арбитражного суда), которой было бы дано право разрешать все споры, связанные с недвижимым имуществом.

К компетенции подобной судебной структуры следовало бы отнести рассмотрение следующих споров:

- обжалование решений регистратора о внесении или невнесении изменений в правоустанавливающие документы;

- судебные иски для компенсации ущерба, причиненного вследствие утраты имущественных прав на недвижимое имущество по ошибке официальных должностных лиц;

- судебные иски для компенсации ущерба, причиненного вследствие утраты имущественных прав на недвижимое имущество, произошедшей по причине законных государственных действий (например, экспроприации);

- споры о толковании договоров, по которым осуществляется передача имущественных прав на недвижимое имущество, и применение надлежащих правовых санкций для обеспечения выполнения обязательств сторонами таких договоров;

- обжалование решений об оценке недвижимого имущества, принятых государственными оценщиками в целях налогообложения;

- обжалование решений официальных должностных лиц по вопросам землепользования, принятых согласно законам о строительстве и зональном регулировании.