Углубление реформ на рынке недвижимости явится важным этапом институциональных преобразований в 1997-2000 годах.
Основополагающим моментом при формировании рынка недвижимости станет выкуп по минимальным ценам земельных участков под приватизированными предприятиями. Право собственности даст возможность предприятиям эффективно распоряжаться земельным участком, а практическая реализация принципа "предприятие - единый имущественный комплекс", в который входит и земельный участок, обеспечит предприятиям действительную полноту хозяйственной свободы.
Приватизация земли под предприятиями также обеспечит многочисленные выгоды городу, области: возрастает приток инвестиций, с увеличением производства снижаются цены на товары и услуги; более эффективно используются территории городов, предприятия выносят свое производство из их центров; создаются условия для замены всех поимущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе станет основой местных бюджетов.
Однако рынок недвижимости с его важнейшей частью - рынком земельных участков в России еще не создан. Первичный рынок объектов недвижимости, начало которому положила массовая приватизация, так и не сформировался из-за трудностей выкупа участков под предприятиями и строениями. Слабо развита практика конкурсной продажи участков, в том числе участков со строениями, которая могла бы активно создавать первичный рынок недвижимости.
Нет между отдельными сегментами рынка недвижимости взаимосвязи: новое строительство не связано с улучшением существующей застройки, с повышением эффективности управления недвижимостью, замещением старых строений. Относительно быстро развивается рынок квартир, значительно отстает развитие сектора коммерческой недвижимости, где из-за недостатка предложения поддерживаются высокие цены; единичны случаи рыночных операций с промышленной недвижимостью.
До 1995 года в основном были приватизированы земельные участки под односемейными домами и садовые участки. Однако земля под многоквартирными жилыми домами, зданиями коммерческого и промышленного назначения до настоящего времени остается в основном неприватизированной. К 1996 году лишь 1264 предприятия выкупили земельные участки и 2295 предприятий подали заявки на выкуп. Площадь выкупленных участков составила 8662 га, а их общая стоимость - 61254 млн. рублей. При сохранении действующих тенденций к концу 1997 года смогут стать собственниками своих земельных участков всего 4,5 тысяч приватизированных предприятий.
По-прежнему расплывчаты права на недвижимость, не определены четкие юридические процедуры установления прав и оформления сделок с недвижимостью. Сохраняются неконкурсное предоставление земельных участков, административно устанавливаемый налог на землю, дополнительные местные налоги на содержание недвижимости и инфраструктуры.
Отсутствие рынка земли в городах приводит к высокой капиталоемкости в них. Плотность населения в городах имеет тенденцию возрастать по мере удаления от центра, что увеличивает затраты на транспорт, инфраструктуру и сопровождается вынужденным занижением цен на электро- и теплоснабжение. Отсутствие стимулов к наилучшему использованию городских участков приводит к нерациональной структуре землепользования: неэффективные заводы на лучших участках городских земель, огромные территории под промышленной застройкой (свыше 30% площади против 5-7% в развитых странах), недостаток недвижимости для коммерческого использования.
В этих условиях становится очевидной необходимость углубления реформ на рынке недвижимости.
В 1997-1998 годах основными направлениями государственной политики в сфере рынка недвижимости будут являться следующие:
- создание нормативно-правовой базы рынка путем содействия скорейшему принятию таких основополагающих для рынка недвижимости законов, как Земельный кодекс, Земельный кадастр, "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об оценочной деятельности", "О государственной программе приватизации в Российской Федерации";
- обеспечение передачи (продажи) собственникам любых строений, предприятий прав на соответствующие земельные участки; совершенствование процедуры закрепления прав на занимаемый строением участок; обеспечение прав собственников недвижимости свободно продавать участки со строением;
- обеспечение конкурсной продажи государственной недвижимости (вместе с земельными участками), включая незастроенные участки;
- создание государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; регистрация имеющихся прав на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- создание нормативной базы для системы страхования прав собственности на недвижимость, включая институт страхования титулов собственности;
- разработка механизма налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости, изменение действующего законодательства для снижения затрат при совершении сделок с недвижимостью;
- повышение ответственности профессиональных участников рынка недвижимости; усиление государственного контроля за соблюдением условий лицензирования при осуществлении профессиональной деятельности на рынке недвижимости, повышение требований к лицензированию деятельности профессиональных участников рынка, обеспечивающих высокий уровень квалификации; введение административной и уголовной ответственности за правонарушения на рынке недвижимости и совершенствование частноправовых способов защиты прав и интересов профессиональных участников рынка недвижимости;
В рамках основных направлений государственной политики в сфере рынка недвижимости Правительством Российской Федерации в 1997-1998 годах будет принят ряд мер, обеспечивающих:
- всем собственникам объектов недвижимости возможность получения в собственность земельных участков, занимаемых этими объектами, их судебную защиту;
- снижение верхней границы нормативной цены земли, по которой предприятия могут выкупать земельные участки, на которых они расположены;
- включение земельных участков в уставный капитал приватизируемых предприятий, расширение выкупа объектов недвижимости, в том числе земельных участков, что требует инвентаризации и оценки государственного недвижимого имущества;
- введение режима рассрочки платежей за выкупаемый земельный участок;
- создание правовой базы для предоставления свободных участков под застройку и для коммерческого использования недвижимости;
- стимулирование выкупа арендованных зданий, строений, сооружений по их рыночной цене;
- законодательное установление принципа разрешенного использования недвижимости взамен целевого и процедур правового зонирования территорий населенных пунктов, определяющего права и ограничения по способам использования земельных участков и иной недвижимости, а также по строительным ограничениям в каждом районе города.
В последующие годы дальнейшего развития рынка недвижимости должны быть предусмотрены следующие мероприятия.
1. Внесение изменений в налоговое законодательство при совершении сделок с недвижимостью, включая:
- изменение формы взимания государственной пошлины за регистрацию сделок - переход от процентного сбора к фиксированному, основанному на реальных затратах по регистрации;
- возможность балансового учета недвижимости по ее рыночной стоимости.