Подраздел 4. Ограниченные вещные права
ГК РФ (действующая редакция) содержит следующий перечень вещных прав (ст.216):
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);
- сервитуты (статьи 274, 277);
- право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).
Проектом ГК предлагается расширить и уточнить данный перечень, исходя из сложившейся в деловом обороте практики осуществления использования одним лицом имущества, принадлежащего другому лицу.
Предлагается законодательно закрепить следующие ограниченные вещные права:
- право постоянного землевладения (глава 20);
- право застройки (глава 20_1);
- сервитут (глава 20_2);
- право личного пользовладения (глава 20_3);
- ипотеку (глава 20_4);
- право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20_5);
- право вещной выдачи (глава 20_6);
- право оперативного управления (глава 20_7);
- право ограниченного владения земельным участком (статья 297_1)
Глава 20. Право постоянного землевладения
Право постоянного землевладения проектом определено как право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис).
В основу данной конструкции положен существующий в римском праве "особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей (земельной аренды), включающий, в частности, право возводить на арендуемой земле сооружения, собирать урожай, передавать участок по наследству, право залога и, с определенными условиями, его дарения и продажи. Держатель участка обязан ежегодно платить собственнику заранее установленную арендную плату, вносить государственные налоги" (Юридический словарь, 2000, http://dic.academic.ru/dic.nsf/lower/19445).
Как правило, данная форма использовалась государством, чтобы заполнить пустующие земли путем привлечения переселенцев и гарантирования им незыблемости владения землей, при условии оплаты арендной платы.
По смыслу внесенных проектом поправок к ГК лицо, получившее право постоянного землевладения, обязано использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать ухудшения его свойств, вносить установленную плату за использование.
При этом указанное лицо вправе осуществлять строительство на земельном участке при условии предоставления ему права застройки земельного участка в соответствии с главой 20_1.
Существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения будут являться условия о земельном участке (статья 287), о целях использования земельного участка, о плате за право постоянного землевладения.
Как правило, право постоянного землевладения является бессрочным.
Договором стороны могут определить определенный срок, который не может быть менее пятидесяти лет. Условие о сроке действия права не является существенным.
Определено, что право постоянного землевладения может быть передано другому лицу на основании заключенного договора (залог, аренда и т.д.) или перейти в порядке универсального правопреемства.
Глава 20_1. Право застройки