Приложение N 28
к приказу
Министерства финансов
Российской Федерации
от 25 ноября 2011 года N 160н

     Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 "Инвестиционное имущество"

(с изменениями на 11 июня 2015 года)
____________________________________________________________________
Утратил силу с 9 февраля 2016 года на основании
приказа Минфина России от 28 декабря 2015 года N 217н
____________________________________________________________________

Цель

1. Цель настоящего стандарта состоит в предписании порядка учета инвестиционного имущества и соответствующих требований к раскрытию информации.

Сфера применения

2. Настоящий стандарт применяется при признании, оценке и раскрытии информации об инвестиционном имуществе.

3. Помимо прочего, настоящий стандарт применяется к оценке в финансовой отчетности арендатора долей в инвестиционном имуществе по договору аренды, учитываемой как финансовая аренда, и к оценке в финансовой отчетности арендодателя инвестиционного имущества, переданного арендатору по договору операционной аренды. В настоящем стандарте не рассматриваются вопросы, регулируемые МСФО (IAS) 17 "Аренда", в том числе:

(a) классификация аренды как финансовой или операционной;

(b) признание доходов от сдачи объектов инвестиционного имущества в аренду (см. также МСФО (IAS) 18 "Выручка");

(c) оценка в финансовой отчетности арендатора недвижимости, находящейся в его владении по договору аренды, учитываемой как операционная аренда;

(d) оценка в финансовой отчетности арендодателя его чистых инвестиций в финансовую аренду;

(e) учет операций продажи с обратной арендой; и

(f) раскрытие информации о финансовой и операционной аренде.

4. Настоящий стандарт не применяется:

(a) к биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности (см. МСФО (IAS) 41 "Сельское хозяйство" и МСФО (IAS) 16 "Основные средства"); и

(Подпункт в редакции, введенной в действие с 6 июля 2015 года МСФО "Сельское хозяйство: плодовые культуры (Поправки к МСФО (IAS) 16 и МСФО (IAS) 41)" от 11 июня 2015 года. - См. предыдущую редакцию)

(b) правам на полезные ископаемые и запасам полезных ископаемых, таких, как нефть, природный газ и аналогичные невосстанавливаемые ресурсы.

Определения

5. В настоящем стандарте используются следующие термины в указанных значениях:

Балансовая стоимость - сумма, по которой актив признается в отчете о финансовом положении.

Себестоимость - сумма уплаченных денежных средств или эквивалентов денежных средств или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в целях приобретения актива на момент его приобретения или сооружения, или, когда это применимо, сумма, отнесенная на данный актив при первоначальном признании в соответствии с конкретными требованиями других МСФО (IFRS), например, МСФО (IFRS) 2 "Платеж, основанный на акциях".
     

Справедливая стоимость - это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки (см. МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости").

(Абзац в редакции, введенной в действие с 27 августа 2012 года МСФО (IFRS) от 18 июля 2012 года N 13. - См. предыдущую редакцию)

Инвестиционное имущество - недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

(a) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также

(b) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Недвижимость, занимаемая владельцем, - недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

Классификация недвижимости как инвестиционного имущества либо недвижимости, занимаемой владельцем

(Заголовок дополнительно включен с 26 января 2015 года МСФО "Ежегодные усовершенствования МСФО, период 2011-2013 годов" от 17 декабря 2014 года)

6. Недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды, может быть классифицирована и отражена в учете как инвестиционное имущество только при условии, что такая недвижимость во всем остальном соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор использует для признанного актива модель учета по справедливой стоимости, изложенную в пунктах 33-55. Такой вариант классификации возможен на пообъектной основе. Однако когда выбран этот вариант классификации для одного подобного объекта недвижимости, находящегося во владении арендатора согласно договору операционной аренды, вся недвижимость, классифицируемая как инвестиционное имущество, должна учитываться с использованием модели учета по справедливой стоимости. Если выбран этот вариант классификации, то по недвижимости, классифицированной таким образом, раскрывается информация, требуемая пунктами 74-78.

7. Инвестиционное имущество предназначено для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, или того и другого. Следовательно, инвестиционное имущество генерирует потоки денежных средств в значительной степени независимо от других активов, которыми владеет предприятие. Это отличает инвестиционное имущество от недвижимости, занимаемой владельцем. Производство или поставка товаров или услуг (или использование имущества в административных целях) генерируют денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. МСФО (IAS) 16 применяется для отражения недвижимости, занимаемой владельцем.

(Пункт в редакции, введенной в действие с 6 июля 2015 года МСФО "Сельское хозяйство: плодовые культуры (Поправки к МСФО (IAS) 16 и МСФО (IAS) 41)" от 11 июня 2015 года. - См. предыдущую редакцию)

8. Ниже приведены примеры инвестиционного имущества:

(a) земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

(b) земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. (В случае, если предприятие не определило, будет ли оно использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала);

(c) здание, принадлежащее предприятию (или находящееся во владении предприятия по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

(d) здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

(e) недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.

9. Далее приведены примеры статей, не являющихся инвестиционным имуществом, поэтому находящихся вне сферы применения настоящего стандарта:

(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в процессе строительства или реконструкции с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 "Запасы"); например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей продажи в краткосрочной перспективе или для реконструкции и перепродажи;

(b) недвижимость, строящаяся или реконструируемая по поручению третьих лиц (см. МСФО (IAS) 11 "Договоры на строительство");

(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16), в том числе (помимо прочего) недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, предназначенная для будущей реконструкции и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая сотрудниками предприятия (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;

(d) [удален]

(e) недвижимость, сданная в аренду другому предприятию по договору финансовой аренды.

10. В отдельных случаях часть объекта недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть - для производства или поставки товаров, оказания услуг или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или независимо друг от друга сданы в финансовую аренду), то предприятие учитывает эти части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, то объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества только тогда, когда лишь незначительная часть этого объекта предназначена для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

11. В некоторых случаях предприятие предоставляет дополнительные услуги арендаторам принадлежащей ему недвижимости. Предприятие рассматривает такую недвижимость как инвестиционное имущество, если эти услуги составляют незначительную часть соглашения в целом. Примером является случай, когда собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущей эксплуатации.

12. В некоторых случаях предоставляемые услуги являются более значительными. Например, если предприятие имеет в собственности гостиницу и управляет ею, то услуги, предоставляемые постояльцам, являются существенными для соглашения в целом. Следовательно, гостиница, управляемая владельцем, представляет собой не инвестиционное имущество, а недвижимость, занимаемую владельцем.

13. Иногда трудно определить, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, что недвижимость не может быть классифицирована как инвестиционное имущество. Например, собственник гостиницы иногда передает выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров бывают самыми различными. С одной стороны, собственник может, по существу, занимать положение пассивного инвестора. С другой стороны, собственник может просто передать сторонней организации ежедневные функции, при этом сохраняя подверженность риску изменений потоков денежных средств от деятельности гостиницы.

14. Для определения того, соответствует ли объект определению инвестиционного имущества, необходимо опираться на профессиональное суждение. Предприятие разрабатывает критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционного имущества и соответствующими указаниями, изложенными в пунктах 7-13. Пункт 75(с) требует, чтобы предприятие раскрывало такие критерии в случаях, когда классификация затруднительна.

14A. Суждение также необходимо для того, чтобы определить, является ли приобретение инвестиционного имущества приобретением актива или группы активов либо объединением бизнеса, входящим в сферу применения МСФО (IFRS) 3 "Объединения бизнеса". Чтобы определить, является ли такое приобретение объединением бизнеса, необходимо обратиться к МСФО (IFRS) 3. Положения пунктов 7-14 настоящего стандарта касаются вопроса о том, следует ли считать объект недвижимости недвижимостью, занимаемой владельцем, или же инвестиционном имуществом, а не о том, является ли приобретение недвижимости объединением бизнеса, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3. Для решения вопроса о том, отвечает ли конкретная сделка определению объединения бизнеса, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 3, и включает ли она объект инвестиционного имущества, как этот термин определен в настоящем стандарте, требует раздельного применения обоих стандартов.

(Пункт дополнительно включен с 26 января 2015 года МСФО "Ежегодные усовершенствования МСФО, период 2011-2013 годов" от 17 декабря 2014 года)

15. В некоторых случаях предприятие имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает его материнское предприятие или другое дочернее предприятие. Такая недвижимость не отражается как инвестиционное имущество в консолидированной финансовой отчетности, поскольку с точки зрения всей группы данный объект является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения предприятия-собственника объект является инвестиционным имуществом, если он соответствует определению, приведенному в пункте 5. Следовательно, в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает эту недвижимость как инвестиционное имущество.

Признание

16. Инвестиционное имущество следует признавать как актив тогда и только тогда:

(a) когда существует вероятность поступления в предприятие будущих экономических выгод, связанных с инвестиционным имуществом; и

(b) можно надежно оценить стоимость инвестиционного имущества.

17. В соответствии с этим принципом признания предприятие оценивает все затраты на инвестиционное имущество на момент их возникновения. Такие затраты включают затраты, первоначально понесенные при приобретении объекта инвестиционного имущества, и затраты, понесенные впоследствии на дооборудование объекта, замену части или обслуживание объекта недвижимости.

18. В соответствии с принципом признания, изложенным в пункте 16, предприятие не признает затраты на повседневное обслуживание объекта такой недвижимости в балансовой стоимости инвестиционного имущества. Эти затраты признаются в составе прибыли или убытка по мере их возникновения. Затраты на повседневное обслуживание - это, в основном, стоимость труда и расходных материалов; кроме того, они могут включать стоимость мелких частей. Назначение данных расходов часто определяется как "расходы на ремонт и текущее обслуживание" недвижимости.

19. Части инвестиционного имущества могли быть приобретены путем замещения. Например, внутренние стены могут быть построены вместо существовавших первоначально стен. В соответствии с принципом признания предприятие признает затраты на заменяющую часть существующего объекта в балансовой стоимости объекта инвестиционного имущества в момент возникновения таких затрат, если соблюдаются критерии признания. Признание балансовой стоимости замененных частей прекращается в соответствии с положениями настоящего стандарта о прекращении признания.

Оценка при признании

20. Инвестиционное имущество первоначально должно оцениваться по фактическим затратам. В первоначальную оценку следует включать затраты по операции.

21. В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по операции.

22. [Удален]

23. В стоимость инвестиционного имущества не включаются:

(a) начальные затраты (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения недвижимости в состояние, которое необходимо для того, чтобы она могла функционировать таким образом, как запланировано руководством предприятия);

(b) операционные убытки, возникающие до того, как объект инвестиционного имущества достигнет запланированного уровня использования; или

(c) сверхнормативные потери сырья, труда или прочих ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции недвижимости.

24. При отсрочке оплаты за инвестиционное имущество фактические затраты определяются как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве расходов по процентам в течение срока отсрочки.

25. Первоначальная стоимость доли недвижимости, находящейся во владении предприятия по договору аренды и классифицируемой как инвестиционное имущество, определяется так же, как для финансовой аренды в соответствии с пунктом 20 МСФО (IAS) 17, т.е. актив должен признаваться по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости недвижимости и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма должна признаваться как обязательство в соответствии с указанным пунктом.

26. Премии, уплаченные за аренду, для этих целей учитываются как часть минимальных арендных платежей и поэтому включаются в стоимость актива, но исключаются из суммы обязательства. Если доля недвижимости, находящаяся во владении предприятия по договору аренды, классифицируется как инвестиционное имущество, то объект, учтенный по справедливой стоимости, является такой долей, а не лежащая в ее основе недвижимость. Руководство по измерению справедливой стоимости доли недвижимости изложено для модели учета по справедливой стоимости в пунктах 33-35, 40, 41, 48, 50 и 52 и в МСФО (IFRS) 13. Данное руководство также применяется при измерении справедливой стоимости, когда эта стоимость используется в качестве фактических затрат для целей первоначального признания.