МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 20 августа 1996 года N 17-113


Об утверждении положения о формировании
договорных отношений в жилищно-коммунальном
хозяйстве

(с изменениями на 11 декабря 1997 года)

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" и поручения Правительства Российской Федерации от 10.04.96 N ОС-П20-11720

1. Утвердить разработанное Департаментом ЖКХ совместно с Институтом экономики ЖКХ Положение о формировании договорных отношений в жилищно - коммунальном хозяйстве.

2. Департаменту ЖКХ (В.В. Авдеев), Главной государственной жилищной инспекции (Э.Б. Рощупкин) оказывать помощь органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, местного самоуправления и предприятиям ЖКХ в вопросах применения Положения о формировании договорных отношений в жилищно - коммунальном хозяйстве.

3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на начальника Департамента жилищно - коммунального хозяйства В.В. Авдеева.

Положение о формировании договорных отношений
в жилищно-коммунальном хозяйстве

(с изменениями на 11 декабря 1997 года)

1. Общие положения

1.1. В основу системы управления жилищно - коммунальным хозяйством должно быть положено рациональное разделение функций и организация договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения и субъектами хозяйствования - организациями жилищно - коммунального хозяйства различных организационно - правовых форм с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.

Собственники жилищного фонда и объектов коммунального назначения (органы местного самоуправления, предприятия и организации, в чьем хозяйственном ведении находятся объекты государственного жилищного фонда, юридические или физические лица) непосредственно или через уполномоченные им органы - службы заказчика, управляющие компании выступают заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно коммунального хозяйства, находящихся в их собственности, а также на предоставление услуг потребителям.

Организации жилищно - коммунального хозяйства различных организационно - правовых форм выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов жилищно - коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.

Подрядчиками по реконструкции и строительству объектов жилищно - коммунального назначения являются ремонтно - строительные организации различных форм собственности, финансово - строительные или финансово - строительно - эксплуатационные компании.

1.2. Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие <*> объектов жилищно - коммунального хозяйства должны заключаться службой заказчика или управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением организаций - подрядчиков различных организационно - правовых форм.

* В дальнейшем "договоры на обслуживание".

1.3. Система договорных отношений включает в себя следующие основные группы договоров:

- договоры на обслуживание между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими компаниями) и организациями жилищно - коммунального хозяйства различных форм собственности;

- договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и организациями различных форм собственности;

- договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений;

- договоры между организациями жилищно - коммунального хозяйства различных форм собственности и организациями потребителями услуг;

- договоры между организациями различных видов деятельности жилищно - коммунального хозяйства.

1.4. Вне зависимости от того, между какими конкретными заказчиками и исполнителями заключается договор, он должен содержать следующие примерные условия:

- гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ:

- объем работ (услуг);

- обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;

- экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;

- порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;

- порядок изменения условий договора;

- порядок прекращения действия договора.

Таким образом, договор представляет собой экономическую и правовую основу взаимоотношений органов местного самоуправления и других собственников объектов жилищно - коммунального хозяйства, выступающих в роли "заказчика' на жилищно - коммунальное обслуживание и организациями жилищно - коммунального хозяйства, выполняющими функции "подрядчика", и позволяет увязать интересы собственника, организации жилищно - коммунального хозяйства и потребителя услуг.

1.5. Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно - коммунального назначения предусматривает следующую защиту прав потребителей путем:

- включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;

- ответственностью исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.

Вопросы защиты прав потребителей жилищно - коммунальных услуг регламентируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации.

1.6. Договорные отношения в жилищно - коммунальном хозяйстве строились до последнего времени на основе "Положения о порядке формирования договорных взаимоотношений в муниципальном хозяйстве", разработанного Институтом экономики ЖКХ и утвержденного Комитетом Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 мая 1993 года N 1-1.

Однако за годы, прошедшие со времени введения в действие упомянутого положения, изменились условия функционирования жилищно коммунального хозяйства, в частности, возросла доля негосударственного сектора как в самой отрасли, так и в других отраслях народного хозяйства, активно идет процесс передачи жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность, существенно изменилась законодательная база, в частности принят Гражданский кодекс Российской Федерации (1 и 2 части). Законы Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", "О защите прав потребителей", "О товариществах собственников жилья", Указы Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище" и N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" и Постановления Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 года N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг".

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года N 1086 создана Государственная жилищная инспекция, одной из функций которой является осуществление контроля за наличием и правильностью заключения договоров на жилищно - коммунальное обслуживание, реализацией прав и обязанностей сторон, их направленности на защиту прав потребителей услуг, а также осуществление контроля за выполнением обязательств по обеспечению качества обслуживания жилищного фонда и объектов коммунального назначения.

На уровне субъекта Российской Федерации органами государственной власти устанавливается минимальный уровень требований к содержанию и использованию объектов жилищно коммунального хозяйства (минимальные требования качества), учитывающих состав, состояние и износ основных фондов, природно климатические и другие региональные особенности и являющихся основой при заключении договоров.

1.7. Настоящая работа является рекомендательной для практического использования в различных вариантах реально складывающихся взаимоотношений собственников объектов жилищно коммунального хозяйства с организациями различных форм собственности, осуществляющих жилищно - коммунальное обслуживание, потребителями услуг, а также между организациями жилищно коммунального хозяйства.

2. Организация договорных отношений между органами
местного самоуправления и организациями жилищно  -
коммунального  хозяйства различных форм собственности

(пункт 2 утратил силу в части функций службы заказчика -
приказ Госстроя России от 11 декабря 1997 года N 17-132)

2.1. Органы местного самоуправления непосредственно или через службы заказчика, управляющие компании выступают заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно коммунального хозяйства, находящихся в муниципальной собственности, заключая, как правило, на конкурсной основе договоры на указанные виды работ с организациями различных форм собственности, осуществляющими жилищно - коммунальное обслуживание.

Таким образом, основные функции службы заказчика, управляющей компании сводятся к следующему:

- заключать на конкурсной основе договоры на жилищно коммунальное обслуживание с организациями различных форм собственности;

- формировать муниципальный заказ;

- контролировать качество работ и услуг, выполняемых и оказываемых организациями жилищно - коммунального хозяйства в соответствии с договором;

- предъявлять санкции организациям, осуществляющим жилищно коммунальное обслуживание, за невыполнение договорных обязательств;

- обеспечивать оплату жилищно - коммунальных услуг в соответствии с договорными обязательствами;

- участвовать в отборе объектов жилищно - коммунального хозяйства для капитального ремонта и реконструкции, а также в приемке работ по их завершению;

- рассматривать предложения, заявления и жалобы потребителей по качеству жилищно - коммунального обслуживания и принимать по ним меры в пределах представленных полномочий;

- аккумулировать средства населения, организаций - потребителей в виде оплаты жилищно - коммунальных услуг, а также ассигнования из местного бюджета в виде дотаций на услуги жилищно - коммунального хозяйства (если не предусмотрены прямые расчеты с организациями, осуществляющими жилищно - коммунальное обслуживание).

В тех случаях, когда служба заказчика или управляющая компания являются юридическим лицом, ей могут быть переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление основные фонды объектов жилищно коммунального хозяйства, обеспечивающих жизнедеятельность населенных пунктов.

Органы местного самоуправления передают организациям жилищно коммунального хозяйства в хозяйственное ведение основные фонды (производственные базы, мастерские, гаражи, склады, транспортные средства, иное оборудование), предназначенные для обслуживания, содержания и ремонта объектов жилищно - коммунального назначения. С учетом экономической целесообразности и местных условий данным организациям могут быть переданы на обслуживание или в хозяйственное ведение и основные фонды объектов жилищно - коммунального назначения.

2.2. Организации жилищно - коммунального хозяйства различных форм собственности выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию, ремонту и развитию объектов жилищно-коммунального назначения, а также предоставлению услуг.

Для обеспечения выполнения договорных обязательств организации жилищно - коммунального хозяйства:

- непосредственно осуществляют деятельность по оказанию услуг потребителям;

- обслуживают, содержат и ремонтируют объекты жилищно коммунального назначения, обеспечивая необходимую надежность, устойчивость и экологическую безопасность их функционирования;

- обеспечивают сбор, передачу, накопление и анализ оперативной и достоверной информации о ходе технологических процессов и состоянии основных фондов;

- организуют работы по ликвидации аварий и повреждений на обслуживаемых объектах;

- участвуют в подготовке и реализации процессов развития, реконструкции и технического перевооружения объектов жилищно коммунального хозяйства.

Муниципальные предприятия по обслуживанию жилья как самостоятельные хозяйствующие субъекты не должны быть жестко закреплены за какой-либо территориальной единицей. Это позволит при организации конкурсов на обслуживание жилых домов стимулировать конкуренцию не только между муниципальными и частными компаниями, но и между муниципальными предприятиями. При этом необходимо создать равные условия для работы как частных, так и муниципальных предприятий (предоставление нежилых помещений для выполнения функций обслуживания, условия предоставления служебной жилой площади и т.п.). Таким образом, на основе конкурсного отбора подрядчиков заключаются договоры подряда на обслуживание жилых домов с организациями любых форм собственности, имеющими лицензию на выполнение соответствующих работ, независимо от их территориального расположения.

2.3. Договоры на обслуживание объектов жилищно - коммунального хозяйства, а также на предоставление услуг потребителям должны содержать обязательные для сторон правила, установленные законодательством, действующим на момент заключения договора.

В договорах на обслуживание должны быть отражены следующие взаимные обязательства сторон:

- организация-подрядчик (исполнитель услуги) гарантирует уровень качества, надежности и экологической безопасности обслуживания и объемы предоставляемых услуг, соответствующие объективным возможностям, созданным собственником объектов жилищно коммунального хозяйства (составу и состоянию основных фондов, объемам финансирования);

- собственник или служба заказчика, управляющая компания гарантирует оплату услуг в соответствии с реально достигнутым качеством обслуживания, контролирует выполнение договорных обязательств и определяет размер санкций за нарушение показателей качества. При этом гарантируемые организацией показатели качества не должны быть ниже минимального уровня качества, утвержденного органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

2.4. Собственник или служба заказчика, управляющая компания при размещении и реализации муниципального заказа заключают с организациями, осуществляющими жилищно - коммунальное обслуживание, договоры на выполнение следующих видов работ и оказание услуг:

- жилищно -коммунальное обслуживание потребителей (обслуживание муниципального жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства, водоснабжение и водоотведение, тепло-, электро -и газоснабжение и др.);

- в необходимых случаях на капитальный ремонт и реконструкцию действующих объектов жилищно-коммунального хозяйства.

2.5. Договоры на жилищно - коммунальное обслуживание заключаются собственником или службой заказчика, управляющей компанией с каждой самостоятельной подотраслевой организацией (ремонтно - эксплуатационной, водопроводно - канализационного хозяйства, тепло-, электро- и газоснабжения, санитарной очистки городов и др.). При этом в таких договорах должен учитываться полный объем жилищно - коммунальных услуг, оказываемых населению и другим потребителям, которые произведены с использованием объектов, находящихся в муниципальной собственности.

2.6. В случае наличия в населенном пункте многоотраслевого предприятия жилищно - коммунального хозяйства органы местного самоуправления могут заключать с указанным предприятием Генеральный договор на весь комплекс жилищно - коммунального обслуживания, доверяя ему заключение субподрядных договоров на все виды работ и услуг, в т.ч. выполняемые организациями, не входящими в состав многоотраслевого предприятия.

2.7. Договор заключается на весь технологический цикл работ, обеспечивающий конечный результат-реализацию услуги непосредственно потребителю, независимо от существующей организации и распределения работ по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов жилищно коммунального хозяйства: все виды работ могут выполняться одной организацией; отдельные виды работ могут поручаться другим организациям как субподрядчикам. Организации, которым поручается в соответствии с договором выполнение отдельных видов работ, являются субподрядчиками и отвечают за качество выполненных работ перед организациями - подрядчиками, которые, в свою очередь, несут ответственность перед заказчиком и потребителем за качество обслуживания и реализацию услуги в целом. Например, заказчик заключает договор на оказание услуги по водоснабжению населения, проживающего в муниципальном фонде, с организацией водопроводно канализационного хозяйства, которая, в свою очередь, заключает договор субподряда с жилищно - эксплуатационной организацией на выполнение работ по эксплуатации и ремонту внутридомовых сетей.