Финансовые средства для решения проблем переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда должны формироваться в рамках федеральной подпрограммы, республиканской и городских (районных) программ и состоять в общем случае из двух главных источников: бюджетных и внебюджетных.
4.2.1. Использование бюджетных ресурсов для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда
Порядок и механизм использования бюджетных ресурсов федерального уровня устанавливается на основании рекомендаций Министерства финансов Российской Федерации.
Бюджетными ресурсами являются:
средства федерального, регионального и местного бюджетов, направленные на финансирование программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья;
средства, сэкономленные за счет сокращения бюджетного дотирования жилищно-коммунального хозяйства при реализации федеральных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Синхронизация сроков проведения мероприятий по повышению уровня оплаты населением полной стоимости жилищно-коммунальных услуг с мероприятиями по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда позволит использовать часть высвобождающихся бюджетных средств для решения проблемы ликвидации ветхого и аварийного фонда;
средства городов и районов, образующиеся как оплата права строительства жилья и пользования муниципальной инфраструктурой в виде передаваемых застройщиками городу квартир во вновь построенных домах;
поступлений из других целевых программ, направленных на решение задач переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.
При использовании бюджетных ресурсов должны быть учтены следующие особенности:
1. Бюджетные ресурсы характеризуются нестабильностью, а следовательно, большими коммерческими рисками, а также относительной незначительностью размеров; в то же время механизм их использования наиболее прост.
2. Бюджетные ресурсы являются основными финансовыми источниками на первом этапе реализации программы, в дальнейшем их доля в финансировании программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда будет сокращаться.
3. Ресурсы городов и районов образований в виде квартир образуются за счет большой разницы между продажной стоимостью жилья и его себестоимостью. Этот ресурс малоэффективен, так как искажает реальную рыночную стоимость жилья.
4.2.2. Привлечение внебюджетных ресурсов для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда
Внебюджетные ресурсы должны формироваться:
- за счет эффективного использования муниципальных земель. Платежи от конкурсной продажи в собственность (или долгосрочную аренду) престижных земельных участков, находящихся в центре города (районного центра), где расположен ветхий жилищный фонд, под коммерческое строительство являются одним из наиболее эффективных источников ресурсов для переселения граждан и ликвидации ветхого жилищного фонда, не задействованных в настоящее время;
- за счет эффективного использования жилой недвижимости городов и районов. В качестве финансового источника в этом случае рассматривается плата граждан за наем муниципального жилищного фонда, которая должна отражать качественные отличия в потребительских свойствах нанимаемого жилья, а дифференциация ее значения - в максимальной степени ориентироваться на рыночную ситуацию.
Порядок расчета, взимания и использования платы за наем определяется органами местного самоуправления в соответствии с "Методическими рекомендациями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда" (утв. приказом Минстроя РФ от 02.12.1996 г. N 17-152). В каждом муниципальном образовании, где реализуется программа переселения граждан из ветхого и аварийного фонда, рекомендуется ввести дифференцированные ставки платы за наем муниципального жилья и определить долю финансовых средств от платы за наем, которая будет расходоваться для переселения граждан;
- за счет привлечения заемных средств (кредиты банков, выпуски облигаций и т.д.);
- использование в качестве обеспечения кредитных ресурсов будущих платежей потребителей коммунальных услуг. Этот внебюджетный источник предполагает единовременное вложение инвестором средств в конкретный жилой дом (строительство, реконструкцию, модернизацию), с последующим гарантированным (под гарантию местных органов власти) возвратом кредита за счет платежей потребителей коммунальных услуг.
При использовании внебюджетных ресурсов должны быть учтены следующие особенности:
1. При подготовке конкурсной продажи земельных участков следует начинать с самых престижных участков, которые пользуются наибольшим коммерческим спросом.
2. В условиях фактического отсутствия ипотечного кредитования под залог земли инвесторы предпочитают небольшие и быстро окупаемые проекты. Инвесторы не рискуют вкладывать средства в крупные проекты, какими являются проекты детальной планировки на целые районы и микрорайоны.
3. Условия проектирования и строительства должны быть взаимовыгодными как для инвесторов, так и для муниципальных образований.
4.2.3. Консолидация финансовых ресурсов для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда
Средством реализации республиканской программы и программ городов и районов по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда должны стать целевые бюджетные фонды на республиканском и городском (районном) уровне. Цель создания данных фондов - консолидация всех финансовых ресурсов для реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, в том числе для расходования средств:
- на переселение граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде (оплата сертификатов, строительство нового жилья, либо покупка квартир на вторичном рынке);
- на проведение мероприятий, приводящих к повышению стоимости высвобождающихся земельных участков (оборудование инженерной инфраструктурой);
- на привлечение заемных средств и обслуживание долга (заемщиком должна выступать администрация города (района), однако доходы от эмиссии и средства на погашение и обслуживание долга должны поступать в/из целевого бюджетного фонда);