МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 2 декабря 1996 года N 17-152


Об утверждении "Методических указаний по расчету
ставок платы за найм и отчислений на капитальный
ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за
содержание и ремонт жилья (техническое
обслуживание), муниципального и государственного
жилищного фонда"

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 года N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг"

приказываю:

1. Утвердить "Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда", разработанные Департаментом жилищно-коммунального хозяйства, Фондом "Институт экономики города", Институтом экономики жилищно-коммунального хозяйства и согласованную с Министерством финансов Российской Федерации (Королев С.А.).

2. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства организовать издание указанных Методических указаний и довести их до предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства.

3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на начальника Департамента жилищно-коммунального хозяйства Авдеева В.В.

По заключению Министерства юстиции Российской Федерации от 31.12.96 N 07-02-1330-96 "Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда" в государственной регистрации не нуждаются.

Методические указания
по расчету ставок платы за найм и отчислений
на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых
в ставку платы за содержание и ремонт жилья
(техническое обслуживание), муниципального и
государственного жилищного фонда


Общие положения

Настоящий документ разработан с целью создания методической базы по расчету ставок платы за найм жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда, а также включения капитального ремонта в оплату населением услуг, по содержанию и ремонту жилищного фонда.

В "Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", утвержденной Указом Президента Российской Федерации 29 марта 1996 года N 431 и в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 года N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" в рамках нового этапа реформы системы оплаты жилья и коммунальных услуг предусмотрена новая структура платежей населения. Установлено, что наниматель жилья должен производить три платежа:

первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования в жилых зданиях;

второй платеж - за коммунальные услуги;

третий платеж - плата за найм жилья.

Таким образом, в структуре оплаты жилья населением должны получить отражение две новые составляющие:

1) плата за найм, производимая нанимателем в качестве отдельного платежа;

2) компенсация затрат на проведение капитального ремонта, включаемая в платеж нанимателя за содержание и ремонт жилья.

В соответствии с изменениями, внесенными в статью 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", размер оплаты жилья устанавливается дифференцировано в зависимости от качества и местоположения жилья.

Различия в потребительских качествах жилья, включая местоположение, рекомендуется учитывать путем дифференциации размера платы за найм при сохранении единой величины ставки платы за содержание и ремонт жилья (включая отчисления на капремонт).

Развитие конкуренции в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг позволит снизить стоимость данных услуг и перейти от нормативно-затратного метода их определения к рыночному. При этом, в конечном итоге, величина оплаты жилья будет отражать рыночную стоимость предоставляемых по договору найма жилищных услуг, а не покрытие "полных затрат" на их предоставление.

1. Плата за найм

1.1. Определение

Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма.

Введение платы за найм характеризует новый этап в реформировании политики оплаты жилья, когда размер оплаты определяется не величиной затрат на содержание жилищного фонда, а его потребительскими качествами и отражает рыночные тенденции в стоимости жилищных услуг. На переходном этапе сохраняется в сокращающихся объемах бюджетное дотирование жилищных услуг в муниципальном и государственном жилищном фонде, а реальный рынок найма жилья находится в начальной стадии формирования. В данных условиях величину платы за найм жилых помещений целесообразно устанавливать дифференцировано с учетом потребительских свойств жилья и необходимости в перспективе перехода на возмещение нанимателем инвестиционных затрат в течение срока службы жилищного фонда.

Средства, собранные в виде платы за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника. В переходный период реформирования системы финансирования жилищных услуг эти средства рекомендуется использовать для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

Введение платы за найм осуществляется поэтапно с учетом платежеспособности населения и развития системы социальной поддержки семей с низкими доходами путем предоставления жилищных субсидий. Определение темпов изменения платы за найм должно быть так же скоординировано с общими темпами изменения оплаты населением жилищно-коммунальных услуг в рамках перехода к их предоставлению на бездотационной основе.

Величина платы за найм учитывается при расчете жилищных субсидий. При этом применяется величина ставки платы за найм для жилищного фонда с характеристиками, признанными стандартами при расчете жилищных субсидий.

1.2. Базовая ставка платы за найм жилого помещения

Определение базовой ставки платы за найм жилого помещения производится исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании.

При расчете базовой ставки платы за найм жилого помещения рекомендуется использовать классификацию жилых зданий по группам и величины соответствующих норм амортизационных отчислений, которые приведены в "Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР", утвержденных Постановлением СМ СССР от 22 октября 1990 года N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР".

В каждой i-той группе зданий по капитальности определяется размер отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади жилого здания в месяц по формуле:

где:

Аi - средний размер ежемесячных отчислений на полное восстановление жилищного фонда по отдельным группам капитальности жилых зданий в расчете на 1 кв. м общей площади (в рублях);

Бi - балансовая восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади в каждой группе жилых зданий по капитальности в действующих ценах (в рублях);

Вi - норматив отчислений на полное восстановление по каждой группе капитальности (в %), численно равный соответствующей норме амортизационных отчислений, указанной в Постановлении СМ СССР N 1072 от 22 октября 1990 года.

Средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади муниципального и государственного жилищного фонда (А(ср)) рассчитывается по формуле:

где:

А(1), А(2), А(3) - средние размеры ежемесячных отчислений на полное восстановление жилых зданий по каждой группе капитальности;

S(1), S(2), S(3) - общая площадь жилых зданий каждой группы капитальности.

Базовая ставка платы за найм жилого помещения определяется как:

где:

Д(Н) - доля оплаты населением в необходимых отчислениях на полное восстановление 1 кв. м жилищного фонда.

Органы местного самоуправления могут устанавливать значение коэффициента Д(Н) в зависимости от конкретной социально-экономической ситуации и типа договора найма жилого помещения.

Для жилья, предоставляемого по договору социального найма возможным критерием при определении Д(Н) может служить сопоставление базовой ставки платы за найм со средневзвешенной величиной налога на недвижимое имущество собственников жилья. Такое сопоставление целесообразно в случае проведения в регионах политики поощрения населения к принятию решения о приватизации жилья.

где

Т - средневзвешенная величина налога на недвижимое имущество собственников жилья на 1 кв. м.

Рекомендуемое значение базовой ставки платы за найм жилья, предоставляемое по договору социального найма, на конец 1996 года находится в интервале 50 руб./кв.м - 150 руб./кв.м в месяц.

Для жилья, предоставляемого в государственном и муниципальном жилищном фонде на иных, кроме социального найма, основаниях величина Д(Н) может устанавливаться выше.

1.3. Подходы к классификациям жилищного фонда

Каждое жилое помещение отличается собственным набором потребительских свойств, от которых зависит объем получаемых проживающими в нем жилищных услуг. Эти свойства отражаются в рыночной стоимости этих услуг. Однако на первом этапе введения платы за найм для упрощения процедуры дифференциации ставок платы за найм целесообразно предусмотреть разбиение всего муниципального и жилищного фонда на ограниченное число групп. К каждой группе должны относиться жилые помещения с однородными потребительскими свойствами. При этом на первом этапе рекомендуется не усложнять процедуру с точки зрения учета характеристик отдельных жилых помещений, а ограничиться оценками местоположения и свойствами жилого дома в целом. В этом случае ставки платы за найм будут дифференцироваться по выделенным группам, а внутри групп будут одинаковыми.

При выделении групп жилых домов с различными потребительскими свойствами рекомендуется сначала определить примерное максимальное число устанавливаемых групп, учитывая увеличение трудозатрат на перерасчет ставок платы за найм при увеличении числа установленных групп.

Приведем пример разбиения всего жилищного фонда на группы.

Пусть дифференциация ставок платы за найм производится по двум основным потребительским свойствам:

1) потребительские свойства районов;

2) потребительские свойства домов.

Данные признаки, в свою очередь, характеризуются набором параметров, имеющих определенное значение. Например, потребительские свойства района можно дифференцировать по следующим параметрам и их значениям:

А. Потребительские свойства района:

1) экологическая ситуация:

1.1. зеленая зона или зона с благоприятной экологической ситуацией;

1.2. зона, приближенная к транспортным потокам, или промышленная зона;

2) близость к центру:

2.1. центр и срединная зона;

2.2. отдаленные районы;

3) транспортная доступность:

3.1. хорошая;

3.2. плохая.

Б. Потребительские свойства дома:

1) материал стен:

1.1. кирпичный;

1.2. блочный, крупнопанельный;

1.3. смешанный или деревянный;

2) степень износа:

2.1. относительно новый (до 30%);

2.2. средняя степень износа (30 - 60%);

2.3. аварийный или ветхий дом (более 60%);