55. Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.
56. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.
Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).
Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены к одной группе с объектами недвижимости, строительство которых завершено.
Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).
56.1. Коды для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, позволяющие для целей Указаний разделить объекты на основные группы (подгруппы), приведены в приложении N 2 к Указаниям.
Приведенные для целей Указаний в приложении N 2 к Указаниям коды групп (подгрупп) добавляются самостоятельно с обязательным указанием присвоенной группы (подгруппы) и расшифровки вида использования.
Код объекта присваивается согласно следующему правилу:
XX:YYY:ZZZZ...TT, где:
XX:YYY - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию код расчета вида использования для целей Указаний, который определяется на основе вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположены сооружения, ОНС, здания или расположенные в них помещения, машино-места, в соответствии с приложением N 1 к Указаниям;
ZZZZ - обязательный номер подгруппы, назначаемый для целей Указаний в соответствии с приложением N 2 к Указаниям;
TT - номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.
При проведении группировки зданий, сооружений, ОНС, помещений и машино-мест следует разделять в отдельные подгруппы объекты недвижимости, строительство которых завершено, и ОНС, а также объекты, точное место нахождения которых установлено, и объекты, точное место нахождения которых невозможно установить.
К подгруппе объектов, точное место нахождения которых установлено, относятся объекты, место нахождения которых:
установлено до уровня номера здания (дома), сооружения;
установлено до уровня элемента улично-дорожной сети (улицы, проспекта, шоссе);
установлено до уровня кадастрового квартала.
При этом для объектов, расположенных в населенных пунктах численностью до 1 тыс. человек, отнесенных к подгруппе объектов, точное места нахождения которых установлено, допустимым является установление места нахождения до уровня населенного пункта.
К подгруппе объектов, точное место нахождения которых невозможно установить, относятся объекты, место нахождения которых:
установлено только до уровня населенного пункта, за исключением населенных пунктов численностью до 1 тыс. человек;
установлено только до уровня муниципального образования;
установлено только до уровня субъекта Российской Федерации.
При этом объекты, расположенные в сельских населенных пунктах, относить к подгруппе объектов, точное место нахождения которых невозможно установить, недопустимо в случае, когда место нахождения установлено до уровня населенного пункта.
При наличии объектов, точное место нахождения которых установить невозможно, такая группировка является обязательной.
В зависимости от субъекта Российской Федерации (муниципального образования) разделение на группы (подгруппы) производится по принципу:
объекты, расположенные в административном центре субъекта Российской Федерации;
объекты, расположенные в городских населенных пунктах численностью от 100 тыс. человек;