Подпрограмма "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Амурской области" (далее - подпрограмма) разработана в соответствии с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р, Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", федеральной целевой программой "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050, Стратегией социально-экономического развития Амурской области на период до 2025 года, утвержденной постановлением Правительства Амурской области от 13 июля 2012 г. N 380.
Подпрограмма определяет цели, задачи и направления стимулирования развития инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования на территории области и формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень доходов, а также предусматривает финансовое обеспечение мероприятий и показатели их результативности.
Ежегодно на территории области наращиваются объемы жилищного строительства, за последние пять лет объем ввода жилья увеличился более чем в 1,5 раза, с 185 тыс. кв. метров в 2008 году до 317 тыс. кв. метров в 2012 году. Но несмотря на рост жилищного строительства, рост цен на жилье за последние пять лет увеличился в среднем на 30%. Средняя цена 1 кв. метра жилья в Амурской области на конец 2012 года составляла 57,6 тыс. рублей на первичном рынке и 39,8 тыс. рублей на вторичном рынке. Это говорит о том, что на рынке жилья области отмечается структурный дисбаланс спроса и предложения. До 2009 года это выражалось в общем превышении платежеспособного спроса населения над предложением жилья, что привело к существенному росту цен на жилье. В 2012 году с учетом реализации мероприятий, направленных на обеспечение жильем граждан, увеличились предложения, но при этом цена на жилье осталась на прежнем уровне. Для решения данного вопроса Правительством области были разработаны мероприятия, направленные на ускоренное развитие ипотечного жилищного кредитования.
По данным Управления Центрального банка Российской Федерации по Амурской области, за 2012 год на территории области выдан 4471 ипотечный жилищный кредит, что в 2 раза больше, чем в 2010 году (2010 год - 2102 кредита). Объем выданных кредитов составил 7,2 млрд. рублей. В 2010 году этот показатель составлял 2,3 млрд. рублей. В среднем объем одного выданного кредита в 2012 году составил 1 млн. 597 тыс. рублей (для сравнения в 2010 году эта сумма составляла 1,0 млн. рублей). Средневзвешенная процентная ставка по предоставленным жилищным кредитам населению области за 2012 год составила 12,6% (2010 год - 14%). Средневзвешенный срок кредитования - 15 лет (2010 год - 18 лет).
При положительной динамике снижения уровня процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам в области еще не достигнут запланированный показатель превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен (не более 2,2 процентного пункта).
Кроме того, несмотря на рост объемов ипотечного жилищного кредитования, ориентация на ипотечные механизмы приобретения жилья в собственность не позволила максимально повысить доступность жилья. На сегодняшний день только 25% населения области имеют возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. В соответствии с постановлением Правительства Амурской области от 18 марта 2011 г. N 154 "Об утверждении комплексной программы "Развитие жилищного строительства в Амурской области в 2011 - 2015 годах" к 2015 году 30% семей Амурской области должны иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств.
Ипотека доступна немногим по следующим причинам:
значительный размер первоначального взноса;
высокая ставка процента по негосударственным ипотечным программам;
при постоянной ставке кредита на весь срок кредита и при наличии снижения инфляции в будущем процентная нагрузка на заемщиков увеличивается;
существующая практика учета инфляции при кредитовании приводит к переносу значительной части долговой нагрузки в начало периода кредитования.
Все перечисленные проблемы приводят к тому, что механизмом ипотечного кредитования не могут воспользоваться большинство граждан, имеющих потребность в жилье. У большинства граждан области с умеренными доходами (т.е. доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) материальные возможности для решения индивидуально инициативной жилищной проблемы отсутствуют. Доходы граждан невысоки, уровень инфляции превышает рост реальных располагаемых денежных доходов населения.
В Амурской области есть категория граждан, которые не могут или даже не планируют взять ипотечный кредит, но имеют возможность снимать квартиру за невысокую плату. Их доля в области согласно статистическим данным по итогам 2012 года составила порядка 25% и более (со среднедушевыми доходами в месяц от 7 до 14 тыс. рублей). Одним из способов повышения доступности жилья для таких категорий граждан являются разработка и внедрение механизмов найма жилья. Следует отметить, что согласно зарубежному опыту решения жилищного вопроса населения, доля жилья, задействованного на рынке жилищного найма, является весьма значительной - от 35 до 55%. При этом ипотека остается и работает как отдельный механизм реализации жилищной политики. Это дает возможность гражданам иметь выбор: или купить квартиру, или арендовать.
Арендные дома рассчитаны в основном на граждан с умеренными доходами. Коммерческий найм является альтернативой государственным механизмам жилищной политики. Граждане, очередь на улучшение жилищных условий которых еще не подошла или не имеющие достаточных накоплений и доходов для участия в ипотечных программах, вынуждены снимать жилье у частных владельцев или нанимателей социального жилья. При этом индивидуальный коммерческий найм несколько компенсирует недееспособность действующих механизмов жилищной политики, но эта система не обеспечивает стабильного развития жилищного сектора.