ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Комплексная целевая программа «Разработка инвестиционных проектов по реконструкции и застройке жилых массивов города» на 2004 - 2020 годы (далее именуется - Программа) направлена на продолжение преобразований в жилищной сфере, начатых в рамках реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренной постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431.
В результате осуществления намеченных мероприятий были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены её приоритетные направления и отработаны механизмы их реализации.
Сформирована нормативно-правовая база, которая является основой для дальнейших преобразований в этой сфере. За период реализации указанных программных документов было принято более 230 законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ), обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений. а также реконструкцией и модернизацией существующего жилищного фонда.
Проведённые реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации. Право собственности на жильё, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.
Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда города Новосибирска по формам собственности, сформирован новый слой собственников как социальная база проводимой жилищной реформы.
В результате принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» доля частного жилищного фонда на начало 2003 года составила 62,10%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда - 36,02% (остаток - 1,89% - приходится на общественную и смешанную формы собственности).
Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики.
Приоритетной формой участия федерального бюджета в обеспечении жильём населения была признана поддержка отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет определённые обязательства в решении их жилищных проблем, через предоставление им субсидий на приобретение жилья.
С использованием бюджетных источников продолжалось строительство и предоставление жилья на льготных условиях наиболее нуждающимся категориям населения, хотя и более медленными темпами. Число семей, состоящих на учёте на получение жилья и улучшение жилищных условий на конец 2002 года составило 38 514 семей, при этом средняя обеспеченность жильём (по результатам последней переписи населения) достигла отметки в 18,3 м(2) общей площади на одного человека.
На местном уровне принят ряд территориальных строительных норм, связанных с технологическим процессом, влияющим на качество и эксплуатацию жилья.
С целью ускорения подготовки разрешительных документов создан единый центр по отработке технических условий. В него вошли представители согласующих организаций, таких как «Новосибирскэнерго», «Горводоканал» и других. Создание такой структуры ускорит выдачу технических условий.
Впервые за многие годы мэрией Новосибирска взят курс на комплексное освоение крупных земельных участков с привлечением инвестиционного капитала. Выделены площадки под комплексную застройку жилых микрорайонов «Береговой», «Ключ-Камышенское плато», улицы Петухова. Подготовлено 20 перспективных площадок под застройку, из них 60% предстоит освободить от ветхого жилья.
Планируется изменить заявочный характер выделения земельных участков.
Застройщикам будут предлагаться земельные участки, сформированные в соответствии с генпланом развития города.
Продолжается работа по корректировке основного градостроительного документа - генерального плана города.
Вместе с тем наряду с указанными положительными результатами преобразований в жилищной сфере ряд поставленных задач не удалось осуществить в полном объёме. Кроме того, в ходе проведения государственной жилищной политики выявились новые проблемы, требующие их обязательного решения.
Не хватает канализационных коллекторов для дальнейшей застройки Первомайского и Советского районов, тепловых и электрических мощностей, перегружены дюкер через р. Обь и городские очистные сооружения, требуется расширение магистральных водоводов.
Для решения первоочередных задач по развитию сетей необходимо около 2,5 млрд рублей, пока же удалось консолидировать лишь 700 млн рублей.
По этим направлениям подготовлены и переданы в правительство Российской Федерации документы для включения этих проектов в федеральные программы.
Остается нерешённой проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.
Сокращение объёмов строительства государственного и муниципального жилья и соответственно уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам, приватизация большей части жилищного фонда и переход к рыночным принципам реализации прав граждан на жилище оказались не обеспечены необходимыми правовыми условиями, а также финансовыми и организационными мерами.
Ранее принятые решения во многом не соответствуют бюджетным возможностям, что снижает не только уровень обеспечения социальных гарантий, но и степень доверия граждан к ним.
Необходимо также решить проблему снижения объёмов жилищного строительства и несоответствия стоимости жилья платежеспособному спросу населения.
Объём жилищного строительства за последний период составляет ежегодно 230 - 370 тыс. м(2) или 33 - 54 % от объёма, достигнутого в 1989 году, когда на территории города Новосибирска был обеспечен ввод в эксплуатацию 686,0 тыс. м(2) общей площади жилья.
Основной причиной снижения объёмов ввода в эксплуатацию жилья являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций и недоступность кредитных ресурсов.
В частности, до сих пор не создан эффективный механизм ипотечного кредитования. Не решена поставленная в федеральной целевой программе «Свой дом», утверждённой постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, задача снизить за счёт использования более эффективных строительных технологий и материалов стоимость 1 м(2) общей площади жилья, которая не должна превышать 2-месячного среднего денежного дохода на душу населения.
Существующая в настоящее время система градорегулирования и землепользования не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.