1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации, которая осуществляется путем внесения записей в ЕГРП. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан провести регистрацию, если отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации или приостановления государственной регистрации.
Пример из судебной практики. Арбитражным судом признан неправомерным отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в государственной регистрации права собственности заявителя, поскольку в соответствии с п.1 ст.12 Закона право собственности и другие вещные права подлежат государственной регистрации (см. подробнее постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 по делу N А06-3879/08).
2. В случае приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации никакие сведения в ЕГРП не вносятся.
Таким образом, ЕГРП содержит информацию только о:
- о существующих правах на объекты недвижимого имущества;
- о прекращенных правах на объекты недвижимого имущества;
- данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
ЕГРП ведется на бумажном и электронном носителях. При этом бумажный вариант представляет собой листы реестра.
Кроме листов реестра в ЕГРП входят дела правоустанавливающих документов, представляющие собой подшивку копий всех поступивших на государственную регистрацию прав документов, а также документов, составляемых государственными регистраторами (уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщение об отказе в государственной регистрации и т.д.). На каждый объект недвижимости открывается отдельное дело. С принятием "дачной амнистии" "кануло в лету" открытие одного дела на домовладение, состоящее из нескольких объектов. Теперь на каждый объект недвижимого имущества в составе домовладения, открывается свое дело.
В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект, следовательно, заявитель вправе подать вместе с заявлением о государственной регистрации прав любые документы, которые, по его мнению, могут подтвердить его права на недвижимое имущество. Кроме того, в дело помещаются ответы на запросы органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах, выданных свидетельствах, выписках и справках также являются составной частью ЕГРП. Такие книги формируются автоматически при приеме документов на государственную регистрацию прав и затем распечатываются на бумаге и сдаются на хранение вместе с делами правоустанавливающих документов. Все три вышеуказанных вида книг ведутся и сдаются в архив отдельно.
Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 года N 343 утверждены Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с указанными Правилами книги учета документов содержат сведения о:
- принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
- выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
- выписках и справках из ЕГРП;
- иных документах.
Необходимо отметить, что с 1 октября 2013 года нормы, установившие, что дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества и в дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект, утратили силу. При этом вышеуказанный приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 года N 343 остается в силе. Поэтому данные изменения сокращают объем Закона, исключают дублирование норм в Законе и подзаконном акте.
3. До вступления в силу ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при приеме документов на государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, права на который ранее не были зарегистрированы в соответствии с Законом, идентифицировался по кадастровому номеру, если объектом недвижимого имущества являлся земельный участок, и по условному номеру - если здание, строение, сооружение, квартира и иные объекты недвижимого имущества, за исключением земельного участка. С вступлением в силу вышеуказанного закона все вновь возникшие объекты недвижимости подлежат кадастровому учету и получают кадастровые номера, поэтому и идентификация объектов в ЕГРП тоже осуществляется по кадастровым номерам (кадастровый номер берется из кадастрового паспорта). Исключение составляют объекты, которым кадастровые номера не присваивались. Им условный номер присваивается исходя из входящего номера заявления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Условный номер присваивается в порядке, утвержденном приказом Минюста РФ от 8 декабря 2004 года N 192.
4. Абзац первый п.4 комментируемой статьи, посвященный хранению документов, входящих в состав ЕГРП, с 1 октября 2013 года утратил силу. Аналогичная норма переходит в п.5 комментируемой статьи. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов ЕГРП, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определены органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, а именно приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 года N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данные правила не утрачивают силу и продолжают действовать.
В соответствии с п.54 Правил все дела правоустанавливающих документов, в том числе закрытые дела, сдаются на хранение в архив органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (обособленного подразделения территориального органа Службы), и вносятся в каталог архива. Таким образом, положения Правил не соответствовали Закону, который предполагал передачу документов на хранение не в архив органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, а в государственные архивы. Теперь это противоречие устранено.
Отличительной чертой хранения ЕГРП на бумажных носителях является бессрочность хранения, то есть срок хранения - постоянно. Бумажные носители не подлежат уничтожению и изъятию.
Исключение составляют случаи, когда разделы ЕГРП, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаются вещественными доказательствами по уголовному делу. В этом случае их выемка осуществляется на основании постановления следователя в соответствии со ст.182, 183 УПК РФ.
При этом примечательно, что аналогичная норма отсутствует в отношении гражданских дел. Таким образом, по гражданским делам суд сможет запросить только копии необходимых документов без их изъятия.
5. Комментируемый пункт с 1 октября 2013 года претерпел изменения, уточняющие, что органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав определяются не только правила ведения ЕГРП и состав номера регистрации, но и порядок и сроки хранения разделов ЕГРП. Данные правила утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219. Правила ведения ЕГРП, основываясь на положениях Закона, более детально регламентируют вопросы заполнения разделов и подразделов ЕГРП.
Также вышеуказанными Правилами предусмотрен порядок формирования номера регистрации, по которому идентифицируются листы подразделов II и III, и который проставляется в свидетельстве о государственной регистрации того или иного права. Так в соответствии с п.12 Правил Номер регистрации формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта РФ - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.
Номер регистрации для предприятия как имущественного комплекса формируется иным способом: номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.