Год | 1998 | 1999 | 2000 | |||||||||
Квартал | I | II | III | IV | I | II | III | IV | I | II | III | IV |
Количество сделок на вторичном рынке жилья (г. Чебоксары) | купли - продажи - 2756; | купли - продажи - 2953; | ||||||||||
Средняя стоимость жилья, руб./кв. м | 2191 | 1805 | 1853 | 2984 | 3162 | 3407 | 3798 | 3578 | 3695 | 3842 | 4024 | 4622 |
Проследив динамику реальных цен на жилье, скорректированных на индекс потребительских цен, можно заметить, что после кризиса значительно сократился разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках. Реальная стоимость как нового, так и подержанного жилья существенно сократилась. Это говорит о небольшой разнице в оценке качества первичного и вторичного жилья потребителями.
Средний размер арендной платы в г. Чебоксары по состоянию на январь 2000 г. составил: за однокомнатную квартиру (предположительной средней площадью 41,3 кв. м) - 950 рублей в месяц; двухкомнатную (предположительной средней площадью 59,8 кв. м) - 1500 рублей в месяц; трехкомнатную (предположительной средней площадью 75,4 кв. м) - 1900 рублей в месяц.
Средняя площадь сдаваемых квартир составляет 58,8 кв. метра, средний размер арендной платы - 1450 рублей в месяц. На основе этих данных можно оценить уровень эффективной процентной ставки, характерной для данного сегмента вторичного рынка жилья. Для этого сопоставим два варианта:
1. Приобретение средней квартиры на вторичном рынке по средней рыночной цене 4622 рублей за 1 кв. м. возможно за 272 тыс. рублей.
2. Пожизненная аренда идентичной квартиры за фиксированную арендную плату на современном уровне составляет 1450 рублей в месяц. Если предположить месячную процентную ставку на уровне i процента, приведенная стоимость будущих расходов на проживание составит
Эффективная процентная ставка i вычисляется путем сопоставления двух вариантов:
Данная величина приемлема при соотнесении ее со ставкой по долгосрочным жилищным кредитам. Так, если последняя составляет 10 процентов годовых, разницу (10% - 6,6%), равную 3,4 процента годовых можно рассматривать как плату за определенность и возможность выбора для ипотечного заемщика, приобретающего жилье в собственность (по сравнению с квартиросъемщиком, проживающим в "чужом" жилье и выбирающим из ограниченного количества вариантов).
Следует иметь в виду, что эффективная процентная ставка рассчитана как реальная, без учета неизбежных колебаний арендной платы. Ее можно принять как минимальный порог реальной процентной ставки по ипотечным кредитам. Номинальный уровень данных ставок имеет различную природу: эффективная ставка вторичного рынка жилья в большей степени определяется конъюнктурой данного рынка, в то время как ставка по ипотечным кредитам зависит от состояния финансовых рынков. Долгосрочные тенденции на указанных рынках слабо коррелированны.