Ниже отражена динамика коэффициента доступности жилья, измеряемого как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи.
Год | 1998 | 1999 | 2000 | |||||||||
Квартал | I | II | III | IV | I | II | III | IV | I | II | III | IV |
Коэффициент доступности жилья: на первичном рынке | 32,8 | 32,8 | 34,6 | 40,7 | 26,4 | 24,9 | 22,1 | 19,5 | 25,8 | 21,9 | 20,0 | 17,9 |
на вторичном рынке | 29,4 | 24,2 | 24,9 | 40,1 | 23,4 | 20,8 | 20,0 | 15,3 | 20,6 | 17,7 | 16,4 | 16,0 |
Доступность жилья на вторичном рынке значительно упала после финансового кризиса 1998 года, но постепенно восстановилась до предкризисного уровня, ввиду сближения реальной стоимости жилья и реальных доходов. В то же время первичное жилье стало значительно более доступным по сравнению с ситуацией до кризиса, т.к. его реальная цена снизилась.
Улучшение доступности первичного жилья и сохранение стабильного уровня цен на вторичное жилье при условии стабилизации реальных доходов создает предпосылки для развития системы ИЖК в регионе по следующей схеме: при условии, когда стоимость нового жилья на 60 - 80 процентов покрывается из собственных средств населения (30 - 50% - стоимость старой квартиры, 30% - накопленные денежные средства), доля кредита составляет от 20 до 40 процентов от его стоимости.
На основании данных о стоимости жилья и доходах населения проведена оценка доступности жилья, платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты и определены перспективы развития программы ипотечного кредитования в Чувашской Республике. Ввиду отсутствия данных, позволяющих отследить структурные зависимости, для упрощения оценки в первом приближении приняты усредненные параметры.
Из расчета 18 кв. метра на человека плюс 6 кв. метра на семью из 3,5 человека средний размер приобретаемой квартиры составит 69 кв. метра, средняя по республике обеспеченность жильем - 61,9 кв. метра на семью.
Стоимость покупаемого жилья составляет 6000 рублей за 1 кв. метр, вторичного жилья - 5000 рублей. До 2/3 цены приобретаемого жилья (с учетом повышения социально приемлемой нормы обеспеченности жильем) может быть покрыто из собственных средств заемщика помимо первоначального денежного взноса.
Ставка процента по кредиту - 10 процентов годовых.
Срок кредитования - до 10 лет.
Доля ежемесячных платежей по кредиту в доходе заемщика - 35 процентов.
Ввиду падения покупательской способности населения на жилищном рынке и остроты жилищной проблемы в регионе очевидна необходимость активизации механизма кредитования населения под залог приобретаемого жилья. Стоимость нового жилья на 60 - 80 процентов покрывается из собственных средств населения (30 - 50 процентов - стоимость старой квартиры, 30 процентов - из накопленных денежных средств), при этом доля кредита может составить от 20 до 30 процентов от стоимости жилья. Размер ежемесячных выплат для погашения кредита колеблется от 1075 до 1612 рублей (в нынешнем масштабе цен). Структура распределения доходов дает приблизительную оценку кредитоспособности населения республики.
Около 21,2 процента семей из общего числа желающих улучшить жилищные условия имеют доход выше 1316 рублей на человека и могут претендовать на ипотечный кредит в размере от 30 до 70 процентов стоимости квартиры. Дополнительно около 42,7 процента семей также достаточно кредитоспособны (имеют доход выше 878 рублей на человека) и могут претендовать на ипотечный кредит в размере от 20 до 30 процентов стоимости квартиры. Соответственно до 63,9 процента семей имеют возможность вносить ежемесячно суммы из собственных доходов для погашения ипотечного кредита. Проведенный анализ наталкивает на следующие выводы относительно перспектив развития ипотечного кредитования в Чувашской Республике.
1. В условиях ограниченности ресурсов на начальном этапе Программа будет в первую очередь ориентирована на те категории населения, которые нуждаются в небольшом объеме ипотечного кредита, дабы обеспечить кредитами максимальное число заемщиков.
2. Возможность оплаты части нового жилья за счет продажи имеющегося жилья позволит заемщикам, не имеющим достаточного объема накоплений, обойтись малой суммой кредита и снизить последующие выплаты.
3. Социально - экономический анализ демонстрирует целесообразность использования бюджетных средств для субсидирования первоначальных взносов заемщиков, а также для покупки высвобождаемого вторичного жилья под социальные нужды.
Приведенные выводы соответствуют положениям Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации и могут служить в качестве стратегических ориентиров, на основе которых будут развернуты конкретные цели и задачи программы.
Очевидны преимущества, извлекаемые из данной схемы населением и государством. С одной стороны, домохозяйства получают реальную возможность улучшить жилищные условия без существенного снижения уровня текущего потребления. С другой - государство теперь может, не расширяя жилищные субсидии, существенно увеличить масштаб жилищной программы. Средства адресуются различным социальным категориям в зависимости от уровня их текущего дохода.
Главная цель программы ипотечного жилищного кредитования - создание организационных, правовых и финансовых предпосылок для решения жилищной проблемы, обеспечения большинства категорий граждан доступным жильем при условии комплексного развития территории всей республики. Программа позволит снять остроту жилищной проблемы в Чувашской Республике путем последовательного воплощения в жизнь жилищной политики, основными принципами которой являются:
постепенное создание новой жилищной системы, при которой большинство проживающих будут способны оплачивать полностью стоимость своего жилища по рыночным ценам, в то время как помощь администрации будет направляться только малоимущим группам населения;
использование высвобождающихся бюджетных средств на инвестирование в жилищное строительство;
обеспечение приемлемого соотношения стоимости жилья и доходов населения. Ориентиром в средней стоимости строительства или приобретения жилья должна служить 30-процентная доля от 10- летнего среднегодового дохода семей, что позволит оплачивать собственное жилье в рассрочку;
формирование основ механизма ипотечного кредитования, внедрение финансово - кредитных механизмов, нацеленных на стимулирование развития всех видов экономически эффективного жилищного строительства, создание условий по привлечению внебюджетных источников финансирования и средств населения в жилищную сферу, совершенствование системы финансирования строительства;
развитие конкуренции в сфере жилищного строительства.
Программа предусматривает вовлечение в жилищное строительство широкого круга лиц, как нуждающихся в жилье, так и имеющих свои сбережения, создание условий для выгодного вложения капиталов банков, страховых компаний, пенсионных фондов, предприятий и населения в строительство, использование местных материальных ресурсов.