Особенностью нового этапа реформ жилищно-коммунального хозяйства является изменение тактики ценообразования, переход для устранения разрыва между ценами в других отраслях экономики в результате инфляции от простого повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги к более условному изменению этих тарифов, учитывающему рост реальных доходов граждан. Это позволит обеспечить наиболее безболезненный для населения переход жилищно-коммунального хозяйства к рыночной системе хозяйствования. Повышение оплачиваемой населением доли затрат на содержание жилья и предоставления коммунальных услуг может быть достигнуто за счет относительного снижения самих затрат. При этом должны создаваться стимулы снижения этих затрат путем:
- повсеместного внедрения индивидуальных приборов регулирования и учета воды, газа и других энергоресурсов;
- заключение договоров между управляющей организацией (службой заказчика) и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги на конкурсной основе;
-согласование тарифов при отсутствии альтернативных конкурирующих организаций, а также при заключении договоров между службой заказчика и организациями естественными монополиями. Тарифы согласовываются на основе анализа соответствия деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства нормативам и стандартам, характеризующим эффективную и ресурсосберегающую работу хозяйствующих организаций (численность работающих в процентах к численности населения, затраты на единицу услуги в сравнении с аналогичными организациями, структуры затрат в процентах: ремонтно-эксплуатационные издержки, издержки управления, амортизация и другие). Вместе с тем необходимо регулярно пересматривать ставки оплаты жилья и тарифы на коммунальные услуги, не допуская уменьшения доли платежей населения в общем объеме финансирования затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг. С учетом роста реальных доходов населения продолжить увеличение доли платежей населения на покрытие издержек на эксплуатацию и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Плата за наем жилья, которая является доходом собственника муниципального жилья, в рыночных условиях должна определяться соответствующим спросом и предложением на конкретное жилье. В переходный период базовая величина платы за наем должна отражать амортизационные отчисления на реновацию (полное восстановление жилищного фонда в среднем по населенному пункту, которая должна быть дифференцирована в зависимости от качества и местоположения жилья. В указанный период население оплачивает часть отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление жилья, которая должна определяться исходя из местных условий, динамики реальных доходов населения и других факторов. В дальнейшем в ставку оплаты жилья в качестве отдельной составляющей, следует включать отчисления на страхование жилищного фонда, а также переходить на полное возмещение затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Среди других мер, направленных на упорядочение оплаты жилья коммунальных услуг, необходимо выделить следующее:
- для определение соответствующих условиям конкретного населенного пункта ставок оплаты жилья могут использоваться наиболее характерные для этого населенного пункта тип дома и его местоположения, принятые за базисный уровень. Критерием для определения соотношения уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг в домах различного качества и местоположения относительно базисного уровня может являться соотношение ставок аренды жилья или стоимости приобретения его на свободном рынке.
Дифференциацию оплаты жилья следует проводить поэтапно, не допуская развития неуправляемых сегрегационных процессов, формирования "бедных" и "богатых" районов в населенных пунктах. Рациональное использование существующего жилищного фонда является основной целью дифференциаций указанных ставок, которая практически не приведет к увеличению текущих доходов собственника, однако в перспективе даст существенную экономию в виде сокращения потребности в новом строительстве (реконструкции) жилья и коммунальных сооружений:
- основным инструментом муниципальной политики ценообразования с учетом качества и местоположения жилища является изменение платы за его наем, поскольку только этот вид платежа может быть дифференцирован в зависимости от параметров качества жилища и его местоположения. В первую очередь следует изменить ситуацию, когда худшее по качеству и местоположению жилье оплачивается также, как и лучшее, или дороже.
Наниматели и собственники жилищных помещений, имеющие второе жилье, отвечающее всем требованиям социальной нормы, качества и благоустройства, должны оплачивать его содержание и предоставление коммунальных услуг в полном размере.
Для этого целесообразно установить повышение ставки оплаты жилья, превышающего по площади социальную норму, а также тариф на сверхнормативное потребление коммунальных услуг. При этом процессы перераспределения жилья, связанные со стимулированием проживания в жилом помещении в пределах социальной нормы, не должны приобретать неуправляемых характер и вести к ухудшению положения малообеспеченных групп населения. Поэтому органам местного самоуправления на новом этапе реформы необходимо ввести повышенную оплату лишь для семей, занимающих жилье, значительно превышающее (например, не менее чем 10 кв.м. на члена семьи) по площади социальную норму, организовав одновременно систему помощи семьям в купле - продажи или обмене жилья при переезде в жилье меньшей площади.
В целях защиты прав потребителей в договорах найма и договорах на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг собственникам жилых помещений должны содержаться права и обязанности сторон, гарантирующих оплату услуг в соответствии с их реально достигнутым объемом и качеством.