| | | | | | | | |
N | Критерий | Уровень кредитоспособности |
п/п | | высокий | достаточный | удовлетвори-
тельный | слабый |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
1. Финансовое положение |
1.1 | Рыночные условия | Ценовые параметры проекта и прогнозные темпы продаж соответствуют рыночному уровню для сопоставимых объектов.
Высокая транспортная доступность и развитая инфраструктура создают предпосылки для сохранения высокого уровня спроса и цен.
В прилегающих к месту реализации проекта районах в стадии строительства находится незначительный объем площадей в сравнимых объектах, с учетом прогнозируемого спроса конкуренция между ними оценивается как низкая | Ценовые параметры проекта не более чем на 10% превышают рыночный уровень, а прогнозные темпы продаж незначительно превышают рыночный уровень для сопоставимых объектов.
Транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры позволяют прогнозировать стабильный спрос на рассматриваемый объект.
В прилегающих к месту реализации проекта районах в стадии строительства находится достаточный объем площадей в сравнимых объектах, с учетом прогнозируемого спроса конкуренция между ними оценивается как умеренная | Ценовые параметры проекта превышают рыночный уровень не более чем на 20%, а прогнозные темпы продаж заметно превышают рыночный уровень для сопоставимых объектов.
Транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры не позволяют прогнозировать устойчивый спрос на рассматривае-
мый объект.
В прилегающих к месту реализации проекта районах в стадии строительства находится существенный объем площадей в сравнимых объектах, с учетом прогнозируемого спроса конкуренция между ними оценивается как повышенная
| Ценовые параметры проекта превышают рыночный уровень более чем на 20%, а прогнозные темпы продаж значительно превышают рыночный уровень для сопоставимых объектов.
Объект расположен на территории с низкой транспортной доступностью или слаборазвитой инфраструктурой или имеются основания, указывающие на стабильно невысокий спрос.
В прилегающих к месту реализации проекта районах в стадии строительства находится избыточный объем площадей в сравнимых объектах, с учетом прогнозируемого спроса конкуренция между ними оценивается как высокая |
1.2 | Финансовые показатели
(в том числе покрытие обслуживания долга, отношение заемных и собственных средств и другие показатели) | Прогнозные номинальные
(посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования и иные денежные средства, гарантированно доступные для обслуживания обязательств по целевому кредиту, превышают номинальные
обязательства по кредиту (включающие обязательства по погашению основного долга и процентов по целевому кредиту) накопленным итогом за весь период кредитования не менее чем в 1,25 паза.
Участие застройщика собственным капиталом и/или иными инвестициями в реализации проекта в размере более 15% от инвестиционной стоимости,
подтвержденное к моменту выдачи первого транша по кредиту.
Права на земельный участок, изменение вида разрешенного использования (далее - ВРИ) и снятие запрета на строительство (в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ) полностью оплачены (кроме случаев, если рассрочка оплаты предусмотрена заключенными договорами об освоении территории в целях строительства стандартного жилья/ договорами о комплексном освоении территории (в том числе в целях строительства стандартного жилья)
/договорами о развитии застроенной территории/договорами о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления по итогам проведенных аукционов, а также случаев, когда сумма стоимости приобретения прав на земельный участок, изменения ВРИ и снятия запрета на строительство составляет более 15% от инвестиционной стоимости проекта) | Прогнозные номинальные
(посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования и иные денежные средства гарантированно доступные для обслуживания обязательств по целевому кредиту, превышают номинальные
обязательства по кредиту (включающие обязательства по погашению основного долга и процентов по целевому кредиту) накопленным итогом за весь период кредитования не менее чем в 1,15 раза.
Участие застройщика собственным капиталом и/или иными инвестициями в реализации проекта в размере от 10% до 15% от инвестиционной стоимости,
подтвержденное к моменту выдачи первого транша по кредиту.
Существует задолженность по оплате прав на земельный участок и/или изменению ВРИ и/или снятию запрета на строительство (в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ) (кроме случаев, если рассрочка оплаты, предусмотрена заключенными договорами об освоении территории в целях строительства стандартного жилья/
договорами о комплексном освоении территории (в том числе в целях строительства стандартного жилья) /договорами о развитии застроенной
территории/
договорами о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления по итогам проведенных аукционов, а также случаев, когда сумма стоимости приобретения прав на земельный участок, изменения ВРИ и снятия запрета на строительство составляет более 5% от инвестиционной стоимости проекта) | Прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования и иные денежные средства, гарантированно доступные для обслуживания обязательств по целевому кредиту, превышают номинальные обязательства по кредиту (включающие обязательства по погашению основного долга и процентов по целевому кредиту) накопленным итогом за весь период кредитования не менее, чем в 1,05 раза.
Участие застройщика собственным капиталом и/или иными инвестициями в реализации проекта в размере от 5% до 10% от инвестиционной стоимости, подтвержденное к моменту выдачи первого транша по кредиту.
Существует задолженность по оплате прав на земельный участок и/или изменению ВРИ и/или снятию запрета на строительство (в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ) (кроме случаев, если рассрочка оплаты, предусмотрена заключенными договорами об освоении территории в целях строительства стандартного жилья/договорами о комплексном освоении территории
(в том числе в целях строительства стандартного жилья)
/договорами о развитии застроенной
территории/
договорам и о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления по итогам проведенных аукционов, а также случаев, когда сумма стоимости приобретения прав на земельный участок, изменения ВРИ и снятия запрета на строительство составляет более 10% от инвестиционной стоимости проекта) | Прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования и иные денежные средства, гарантированно доступные для обслуживания обязательств по целевому кредиту, не превышают номинальные обязательства по кредиту (включающие обязательства по погашению основного долга и процентов по целевому кредиту) накопленным итогом за весь период кредитования либо превышают их, но не более чем в 1,05 раза.
Участие застройщика собственным капиталом и/или иными инвестициями в реализации проекта в размере менее 5% от инвестиционной стоимости, подтвержденное к моменту выдачи первого транша по кредиту.
Существует задолженность по оплате прав на земельный участок и/или изменению ВРИ и/или снятию запрета на строительство (в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ) (кроме случаев, если рассрочка оплаты, предусмотрена заключенными договорами об освоении территории в целях строительства стандартного жилья/договорами о комплексном освоении территории (в том числе в целях строительства стандартного жилья) /договорами о развитии застроенной территории/
договорами о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления по итогам проведенных аукционов приобретения прав на земельный участок, изменения ВРИ и снятия запрета на строительство составляет более 5% от инвестиционной стоимости проекта) |
(Строка в редакции, введенной в действие с 24 сентября 2019 года указанием Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У. - См. предыдущую редакцию) |
________________
Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4148; 2003, N 50, ст.4846; 2004, N 41, ст.3993; 2005, N 1, ст.17; N 25, ст.2425; 2006, N 1, ст.3, ст.17; N 17, ст.1782; N 27, ст.2881; N 52, ст.5498; 2007, N 31, ст.4009; N 43, ст.5084; N 48, ст.5812; N 49, ст.6071; 2008, N 30, ст.3597; 2009, N 1, ст.19; N 19, ст.2281, ст.2283; N 52, ст.6418, ст.6427; 2010, N 30, ст.3999; 2011, N 1, ст.47; N 13, ст.1688; N 29, ст.4300; N 30, ст.4562; N 49, ст.7027; N 51, ст.7448; 2012, N 27, ст.3587; N 53, ст.7614, ст.7615; 2013, N 14, ст.1651; N 23, ст.2866, ст.2881; N 27, ст.3477; N 30, ст.4072; 2014, N 26, ст.3377; 2015, N 1,ст. 9, ст.38, ст.72; N 10, ст.1418; N 24, ст.3369; 2016, N 22, ст.3097; N 26, ст.3890; N 27, ст.4267, ст.4287, ст.4294, ст.4306; 2017, N 25, ст.3593; N 27, ст.3938, ст.3940; N 31, ст.4766, ст.4829; 2018, N 1, ст.90; N 32, ст.5134.
|
1.3 | Стресс-анализ | Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства и обязательства по целевому кредиту могут быть выполнены при снижении цен на площади проекта относительно расчетных:
для проектов, стоимость за 1 квадратный метр жилья которых не превышает 40 тысяч рублей - на 10%;
для остальных проектов - на 20% | Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства и обязательства по целевому кредиту могут быть выполнены при снижении цен на площади проекта относительно расчетных:
для проектов, стоимость за 1 квадратный метр жилья которых не превышает 40 тысяч рублей - на 7 %; для остальных проектов - на 10%
| Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства и обязательства по целевому кредиту могут быть выполнены при снижении цен на площади проекта относительно расчетных на 5% | Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства и обязательства по целевому кредиту не могут быть выполнены при снижении цен на площади проекта относительно расчетных на 5% |
2. Финансовая структура |
2.1 | Срок до погашения кредита, по сравнению со сроком до завершения реализации площадей проекта | Доля площадей проекта, обоснованно
предполагаемых к продаже до ввода объектов в эксплуатацию, не менее 70%. | Доля площадей проекта, обоснованно
предполагаемых к продаже до ввода объектов в эксплуатацию, не менее 50%. | Доля площадей проекта, обоснованно
предполагаемых к продаже до ввода объектов в эксплуатацию, не менее 30%. | Доля площадей проекта, обоснованно предполагаемых к продаже до ввода объектов в эксплуатацию, менее 30%.
|
(Строка в редакции, введенной в действие с 24 сентября 2019 года указанием Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У; в редакции, введенной в действие с 24 мая 2021 года указанием Банка России от 11 января 2021 года N 5690-У. - См. предыдущую редакцию) |
2.2 | График погашения | Доля банка в поступлениях от реализации площадей, строительство которых предполагается в рамках проекта, начиная с даты наступления условий для перевода средств со счетов эскроу на счета застройщика (далее - дата раскрытия счетов эскроу) и до даты полного погашения целевого кредита, не менее 80% | Доля банка в поступлениях от реализации площадей, строительство которых предполагается в рамках проекта, начиная с даты раскрытия счетов эскроу и до даты полного погашения целевого кредита, не менее 60% | Погашение кредита осуществляется с учетом реализации площадей проекта.
При этом предусмотрен фиксированный график погашения кредита | Погашение кредита осуществляется без учета реализации площадей проекта |
3. Политическая и правовая среда |
3.1 | Получение необходимых разрешений в соответствии с законодатель-
ством субъектов Российской Федерации | Генеральный план поселения, правила землепользования и застройки и проект планировки территории разработаны, утверждены и соответствуют друг другу с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий | Генеральный план поселения, правила землепользования и застройки и проект планировки территории находятся в стадии разработки и внесения изменений или не представлена информация о соблюдении границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий | В судебном порядке оспаривается любой из следующих документов:
генеральный план поселения, правила землепользова-
ния и застройки и проект планировки территории или имеется правовая неопределен-
ность в части соответствия указанных документов особенностям правового режима территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий | Проект планировки территории не соответствует правилам застройки и землепользова-
ния, генеральному плану поселения или имеются ограничения, связанные с совпадением с границами территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий |
4. Строка утратила силу с 24 сентября 2019 года - указание Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У. - См. предыдущую редакцию.
|
4.1 | Строка утратила силу с 24 сентября 2019 года - указание Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У. - См. предыдущую редакцию. |
5. Риск строительства |
5.1 | Получение исходно-
разрешитель-
ных документов для строительства | Права на земельный участок надлежащим образом оформлены, актуализация правоустанавливающих документов не требуется в течение срока строительства или кредитным договором предусмотрена обязанность заемщика по их своевременному продлению.
В отношении проектной документации получено положительное заключение экспертизы.
Имеется полный пакет актуальных по времени и соответствующих техническим характеристикам проекта технических условий подключения к системам
ресурсоснабжающих организаций.
Срок действия разрешения на строительство превышает расчетный срок ввода соответствующих объектов в эксплуатацию не менее чем на 3 месяца.
Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, получено | Права на земельный участок надлежащим образом оформлены, актуализация правоустанавливающих документов не требуется в течение срока строительства или кредитным договором предусмотрена обязанность заемщика по их своевременному продлению.
В отношении проектной документации получено положительное заключение экспертизы.
Не более одного технического условия подключения к системам
ресурсоснабжающих организаций отсутствует либо неактуально по времени, либо не соответствует техническим характеристикам проекта.
Срок действия разрешения на строительство превышает расчетный срок ввода соответствующих объектов в эксплуатацию не менее чем на 1 месяц.
Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, получено | Права на земельный участок надлежащим образом оформлены, в течение срока строительства потребуется актуализация правоустанавливающей документации.
В отношении проектной документации получено положительное заключение экспертизы.
В отношении проектной документации получено положительное заключение экспертизы.
Срок действия разрешения на строительство превышает расчетный срок ввода соответствующего объекта в эксплуатацию менее чем на 1 месяц.
Застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, однако заключение
уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, не получено | Права на земельный участок надлежащим образом оформлены, в течение срока строительства потребуется актуализация правоустанавливающей документации.
В отношении проектной документации отсутствует положительное заключение экспертизы.
Отсутствуют актуальные по времени и соответствующие техническим характеристикам проекта технические условия подключения к системам ресурсоснабжающих организаций.
Отсутствуют актуальные по времени и соответствующие техническим характеристикам проекта технические условия подключения к системам ресурсоснабжающих организаций.
Разрешение на строительство не выдано или застройщик и проектная декларация не соответствуют требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ |
(Строка в редакции, введенной в действие с 24 сентября 2019 года указанием Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У; в редакции, введенной в действие с 22 апреля 2022 года указанием Банка России от 15 февраля 2022 года N 6068-У. - См. предыдущую редакцию) |
5.2 | Тип контракта на строительство | Застройщиком при строительстве подрядным способом заключен с генеральным подрядчиком договор генерального подряда, стоимость которого не менее 70% от общей стоимости строительно-монтажных работ, на следующих условиях:
установленная договором цена включает цену всех выполняемых работ, все возможные расходы генерального подрядчика, связанные с исполнением условий договора, является твердой, изменению в сторону повышения не подлежит; при этом возможно увеличение стоимости договора в случае выявления дополнительных работ для завершения проекта;
срок выполнения
работ по договору
является
фиксированным.
Предельный объем оплаченных, но не выполненных работ не может превышать 20% от неоплаченной стоимости договора генерального подряда.
У застройщика при строительстве подрядным способом есть положительный опыт привлечения генерального подрядчика в аналогичном качестве на предыдущих проектах или генеральный подрядчик имеет опыт реализации аналогичных проектов (подтверждается строительным экспертом или независимой инжиниринговой компанией), а также отсутствуют и отсутствовали существенные претензии со стороны заказчиков по аналогичным проектам.
У застройщика при строительстве хозяйственным способом есть положительный опыт не менее 5 лет строительства предыдущих проектов (подтверждается строительным экспертом или независимой инжиниринговой компанией), а также отсутствуют и отсутствовали существенные претензии со стороны участников долевого строительства | Застройщиком при строительстве подрядным способом заключен договор генерального подряда с генеральным подрядчиком, стоимость которого не менее 60% от общей стоимости строительно-
монтажных работ на следующих условиях:
установленная договором цена включает цену всех выполняемых работ, все возможные расходы генерального подрядчика, связанные с исполнением условий договора, является твердой, изменению в сторону повышения не подлежит; при этом возможно увеличение стоимости договора в случае выявления дополнительных работ для завершения проекта;
срок выполнения
работ по договору
является
фиксированным.
Предельный объем оплаченных, но не выполненных работ не может превышать 30% от неоплаченной стоимости договора генерального подряда.
У застройщика при строительстве подрядным способом есть положительный опыт привлечения генерального подрядчика в аналогичном качестве на предыдущих проектах или генеральный подрядчик имеет опыт реализации аналогичных проектов (что подтверждается строительным экспертом или независимой инжиниринговой компанией), а также отсутствуют и отсутствовали существенные претензии со стороны заказчиков по аналогичным проектам.
У застройщика при строительстве хозяйственным способом есть положительный опыт не менее 3 лет строительства предыдущих проектов (подтверждается строительным экспертом или независимой инжиниринговой компанией), а также отсутствуют и отсутствовали существенные претензии со стороны участников долевого строительства | Застройщиком при строительстве подрядным способом заключен договор генерального подряда с генеральным
подрядчиком, стоимость которого не менее 50% от общей стоимости строительно-
монтажных работ на следующих условиях:
установленная договором цена включает цену всех выполняемых работ, все возможные расходы генеральных подрядчиков, связанные с исполнением условий договора, является твердой, изменению в сторону повышения не подлежит;
при этом возможно увеличение стоимости договора в случае выявления дополнительных работ для завершения проекта;
срок выполнения работ по договору является фиксированным | Сумма договоров на строительство, заключенных застройщиком с одним или несколькими генеральными подрядчиками, менее 70% от общей стоимости строительно-
монтажных работ либо стоимость строительства определяется на основании фактически понесенных затрат при этом размер маржи подрядчика фиксируется в процентах от стоимости строительства |
(Строка в редакции, введенной в действие с 24 сентября 2019 года указанием Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У; в редакции, введенной в действие с 24 мая 2021 года указанием Банка России от 11 января 2021 года N 5690-У. - См. предыдущую редакцию)
|
5.3 | Гарантии завершения | Сметная стоимость строительства подтверждена строительным экспертом банка или независимой инжиниринговой компанией.
Бюджет проекта включает резерв средств на непредвиденные работы (включая затраты на удорожание) в размере не менее 7% планируемой стоимости строительства.
Договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 5% на срок не менее 2 лет с даты ввода объектов в эксплуатацию или содержит условие предоставления исполнителем работ безотзывной банковской гарантии исполнения обязательств по договору генерального подряда с идентичной суммой и сроком действия.
Обеспечение возврата авансовых платежей в размере превышения суммы незакрытых авансов предельного размера, установленного банковской гарантией, предоставленной банком соответствующим требованиям, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации
от 18 июня 2018 года N 697 "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов зскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве" .
Заключен договор страхования строительно-
монтажных рисков на весь срок строительства на сумму не менее кредитного лимита | Сметная стоимость строительства подтверждена строительным экспертом банка или независимой инжиниринговой компанией.
Бюджет проекта включает резерв средств на непредвиденные работы (включая затраты на удорожание) в размере не менее 5% планируемой стоимости строительства.
Договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 3% на срок не менее 1 года с даты ввода объектов в эксплуатацию или содержит условие предоставления исполнителем работ безотзывной банковской гарантии исполнения обязательств по договору генерального подряда с идентичной суммой и сроком действия.
Обеспечение возврата авансовых платежей в размере превышения суммы незакрытых авансов предельного размера, установленного банковской гарантией, предоставленной банком, соответствующим требованиям, установленным пунктом 3 статьи 74_1 части первой Налогового кодекса Российской Федерации .
Заключен договор страхования
строительно-
монтажных рисков на весь срок строительства на сумму не менее 75% от кредитного лимита | Сметная стоимость строительства подтверждена строительным экспертом банка или независимой инжиниринговой компанией.
Бюджет проекта включает резерв средств на непредвиденные работы (включая затраты на удорожание) менее 3%.
Договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 1% на срок не менее 1 года с даты ввода объектов в эксплуатацию или содержит условие предоставления исполнителем работ безотзывной банковской гарантии исполнения обязательств по договору генерального подряда с идентичной суммой и сроком действия.
Заключен договор страхования строительно-
монтажных рисков на весь срок строительства на сумму не менее 50% от кредитного лимита
| Сметная стоимость строительства не подтверждена строительным экспертом банка или независимой инжиниринговой компанией.
Бюджет проекта не включает резерв средств на непредвиденные работы (включая затраты на удорожание).
Договор с генеральным подрядчиком не предусматривает ни гарантий возврата авансов, ни гарантийного удержания.
Договор страхования строительно-
монтажных рисков на весь срок строительства либо не заключен, либо заключен на сумму, не превышающую 50% от кредитного лимита |
(Строка в редакции, введенной в действие с 24 сентября 2019 года указанием Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У. - См. предыдущую редакцию) |
________________
Собрание законодательства Российский Федерации, 2018, N 27, ст.4066.
Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3824; 2013, N 30, ст.4081; 2015, N 1, ст.15; 2016, N 15, ст.2063; N 18, ст.2506; N 27, ст.4176; 2018, N 1, ст.50.
|
5.4 | Опыт работы и финансовое положение на примере реализации аналогичных проектов | Застройщик / генеральный подрядчик / группа, в которую входит заемщик-застройщик, имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 5 лет.
Общая площадь реализованных проектов, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, не менее чем в 2 раза превышает площадь реализуемого проекта. Генеральный подрядчик имеет устойчивое финансовое положение, оцениваемое не хуже, чем "среднее" в соответствии с требованиями настоящего Положения.
Технический заказчик (при наличии), с которым застройщиком заключен договор на выполнение функций технического заказчика, имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 5 лет, при этом их общая площадь, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, превышает общую площадь многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено в рамках проекта, не менее чем в 2 раза.
Строительство многоквартирных жилых домов является в высшей степени стратегически важным видом деятельности заемщика-застройщика / группы, в которую входит заемщик-застройщик. Доля от строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости в качестве застройщика в совокупной выручке группы, в которую входит заемщик-застройщик, за последние 5 лет превышает 75% | Застройщик / генеральный подрядчик / группа, в которую входит заемщик-застройщик, имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 3 лет.
Общая площадь реализованных проектов, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, не менее, чем в 1,5 раза превышает площадь реализуемого проекта. Генеральный подрядчик имеет устойчивое финансовое положение, оцениваемое не хуже чем "среднее" в соответствии с требованиями настоящего Положения.
Технический заказчик (при наличии), с которым застройщиком заключен договор на выполнение функций технического заказчика, имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 3 лет, при этом их общая площадь, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, превышает общую площадь
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено в рамках проекта, не менее чем в 1,5 раза.
Строительство многоквартирных жилых домов является стратегически важным видом деятельности заемщика-застройщика / группы, в которую входит заемщик-застройщик. Доля от строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости в качестве застройщика в совокупной выручке группы, в которую входит заемщик-застройщик, за последние 5 лет превышает 50% | Застройщик / генеральный подрядчик / группа, в которую входит заемщик-застройщик, имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 2 лет.
Общая площадь реализованных проектов, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, не менее площади реализуемого проекта.
Технический заказчик (при наличии), с которым застройщиком заключен договор на выполнение функций технического заказчика, имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 2 лет, при этом их общая площадь, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию,
не менее общей площади многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено в рамках проекта.
Строительство многоквартирных жилых домов является важным видом деятельности заемщика-застройщика / группы, в которую входит заемщик-застройщик. Доля от строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости в качестве застройщика в совокупной выручке группы, в которую входит заемщик-застройщик, за последние 5 лет превышает 25%. | Опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов застройщика / генерального подрядчика / группы, в которую входит заемщик-застройщик, и (или) технического заказчика недостаточен или отсутствует.
Проект не является ключевым для долгосрочной стратегии или основного бизнеса заемщика-застройщика / группы, в которую входит заемщик-застройщик. Доля от строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости в качестве застройщика в совокупной выручке группы, в которую входит заемщик-застройщик, за последние 5 лет не превышает 25%
|
(Строка в редакции, введенной в действие с 24 сентября 2019 года указанием Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У. - См. предыдущую редакцию) |
6. Качество инвестора |
6.1 | Опыт работы инвестора, финансовое положение, опыт в данной стране или отрасли | Заемщик-застройщик/
группа заемщика, имеет опыт не менее 5 лет участия в строительстве (создании)
многоквартирных домов при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.
Общая площадь объектов, введенных за последние 3 года в качестве застройщика, и подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, превышает общую площадь многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено в рамках проекта, не менее чем в 2 раза | Заемщик-застройщик/ группа заемщика имеет опыт не менее 4 лет участия в строительстве (создании)
многоквартирных домов, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.
Общая площадь объектов, введенных за последние 3 года в качестве застройщика, и подтвержденная актам и ввода в эксплуатацию, превышает общую площадь многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено в рамках проекта, не менее чем в 1,5 раза | Заемщик-застройщик/
группа заемщика имеет опыт не менее 3 лет участия в строительстве (создании)
многоквартирных домов, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.
Общая площадь объектов, введенных за последние 3 года в качестве застройщика, и подтвержденная актам и ввода в эксплуатацию, не меньше общей площади многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено в рамках проекта
| Заемщик-застройщик/
группа заемщика имеет опыт участия в строительстве (создании) многоквартирных домов менее 2 лет |
6.2 | Строка утратила силу с 24 сентября 2019 года - указание Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У. - См. предыдущую редакцию. |
7. Обеспечение |
7.1 | Залог активов с учетом их качества, стоимости и ликвидности | Целевой кредит одновременно обеспечен залогом:
земельных участков (прав аренды земельных участков),
на которых осуществляется строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную или общедолевую собственность;
площадей жилых и нежилых помещений, принадлежащих застройщику (после государственной регистрации права собственности застройщика на них);
акций либо долей застройщика, позволяющих осуществлять контроль либо оказывать значительное влияние.
Имеется поручительство генерального подрядчика и/или технического заказчика при условии их аффилированности с застройщиком | Целевой кредит дновременно обеспечен залогом:
земельных участков (прав аренды земельных участков),
на которых осуществляется строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную или общедолевую собственность;
площадей жилых и нежилых помещений, принадлежащих застройщику (после государственной регистрации права собственности застройщика на них);
акций либо долей застройщика, позволяющих осуществлять контроль либо оказывать значительное влияние | Целевой кредит одновременно обеспечен залогом:
земельных участков (прав аренды/
субаренды земельных участков), на которых осуществляется строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную или общедолевую собственность;
площадей жилых и нежилых помещений, принадлежащих застройщику (после государственной регистрации права собственности застройщика на них) | Целевой кредит не обеспечен залогом |
(Строка в редакции, введенной в действие с 24 сентября 2019 года указанием Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У. - См. предыдущую редакцию) |
7.2 | Контроль банка-
кредитора за денежными потоками (например, получение денежных средств, счета эскроу) | Застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик и все аффилированные субподрядчики открывают расчетные счета в банке-кредиторе и осуществляют расчеты между собой только через них. Перед каждой выдачей кредитных средств происходит согласование реестра платежей с банком-кредитором с обязательным подтверждением выполненных работ и обоснованности авансовых платежей строительными экспертами банка-
кредитора с выездом на место строительства. Целевые займы допускаются только от учредителей (участников) застройщика.
Действующие целевые займы от основного общества и иные кредиты
субординированы кредиту.
При этом:
выплаты по целевым займам (основной долг и проценты)
гарантированно не производятся в течение срока, превышающего срок до погашения кредитной линии не менее чем на 6 месяцев;
выплаты по иным кредитам в части погашения основного долга гарантированно не производятся в течение срока, превышающего срок до погашения кредитной линии не менее чем на 6 месяцев, а уплата процентов за указанный период производится в размере, минимально
достаточном для признания качества обслуживания долга по ссуде "хорошим" в соответствии с настоящим Положением.
Оформление соглашений о списании денежных средств с расчетных счетов застройщика во всех банках без распоряжения (согласия) застройщика (инкассовые поручения, заранее данный акцепт), за исключением случаев, когда имеется письменный отказ кредитной организации - кредитора в оформлении таких соглашений | Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик открывают расчетные счета в банке-кредиторе и осуществляют расчеты между собой только через них. Перед каждой выдачей кредитных средств происходит согласование реестра платежей с банком-кредитором с обязательным подтверждением выполненных работ и обоснованности авансовых платежей независимыми строительными экспертами с выездом на место строительства.
Действующие целевые займы и иные кредиты субординированы кредиту.
При этом:
выплаты по целевым займам (основной долг и проценты)
гарантированно не производятся в течение срока, превышающего срок до погашения кредитной линии не менее чем на 6 месяцев;
выплаты по иным кредитам в части погашения основного долга гарантированно не производятся в течение срока, превышающего срок до погашения кредитной линии не менее чем на 6 месяцев, а уплата процентов за указанный период производится в размере, минимально
достаточном для признания качества обслуживания долга по ссуде "хорошим" в соответствии с настоящим Положением.
Оформление соглашений о списании денежных средств с расчетных счетов в финансирующем застройщика банке-кредиторе без распоряжения (согласия) застройщика (инкассовые поручения, заранее данный акцепт), за исключением случаев, когда имеется письменный отказ кредитной организации - кредитора в оформлении таких соглашений | Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик открывают расчетные счета в банке-
кредиторе и осуществляют расчеты между собой только через них.
Перед каждой выдачей кредитных средств происходит согласование реестра платежей с банком-
кредитором | У банка-кредитора нет контроля
за денежными потоками |
(Строка в редакции, введенной в действие с 24 сентября 2019 года указанием Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У. - См. предыдущую редакцию)
|
7.3 | Ковенанты по договору (обязательные предваритель-
ные платежи, отсрочки платежей,
последова-
тельность платежей, ограничения на дивиденды) | Договором целевого кредита предусмотрены ограничения деятельности застройщика на следующие действия без согласования с банком-кредитором:
дополнительные обязательства и обременения;
финансовые операции.
Также предусматриваются следующие требования:
согласовывать с банком-кредитором основные условия договора долевого участия (далее - ДДУ) в том числе:
минимальный уровень цены продажи площадей;
обеспечить своевременную регистрацию права собственности застройщика на построенные и нереализованные площади проекта и права ипотеки на них в пользу банка;
в течение срока действия кредитного договора осуществлять предварительное письменное
согласование с банком любых изменений в проект, в том числе изменения проектной и разрешительной документации, сроков строительства, изменения размера площадей проекта, изменение целей использования площадей, а также изменения состава участников проекта;
осуществлять дополнительное финансирование за счет собственных средств на сумму, не менее суммы удорожания проекта по сравнению с бюджетом проекта;
не допускать задержки ввода в эксплуатацию более чем на 3 месяца | Договором целевого кредита предусмотрены ограничения деятельности застройщика на следующие действия без согласования с банком-кредитором:
дополнительные обязательства и обременения;
финансовые операции.
Также предусматриваются следующие требования:
согласовывать с банком основные условия ДДУ в том числе:
минимальный уровень цены продажи площадей;
обеспечить
своевременную
регистрацию права
собственности
застройщика на
построенные объекты и
права залога;
не допускать задержки ввода в эксплуатацию более чем на 3 месяца | Договором целевого кредита предусмотрены ограничения деятельности застройщика на следующие действия без согласования с банком-
кредитором:
выдача займов, ссуд.
дополнительные обязательства и обременения;
финансовые операции. | Ковенанты по кредитному договору недостаточны для контроля банка в отношении рисков, связанных с:
иными обязательствами застройщика помимо целевого кредита;
финансовыми операциями застройщика;
ключевыми условиями ДДУ;
значительными отклонениями хода реализации проекта от плана;
несвоевременной регистрацией права собственности на построенные площади объектов;
иными существенными рисками проекта |
(Строка в редакции, введенной в действие с 24 сентября 2019 года указанием Банка России от 18 июля 2019 года N 5211-У. - См. предыдущую редакцию) |
7.4 | Наличие средств, зарезервиро-
ванных на установленные нужды (например, на обслуживание долга, продление и замещение, непредвиден-
ные события и так далее) | Кредитным договором предусмотрена либо полная капитализация процентов до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу, либо размещение средств на уплату процентов за период до
предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу на залоговом счете в банке, либо приобретение векселей банка на сумму процентов, предполагаемых к уплате за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу, с залогом таких векселей в банк
| Капитализация процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу кредитным договором не предусмотрена или предусмотрена частично.
Подтверждены источники уплаты процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу | Капитализация процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу кредитным договором не предусмотрена или предусмотрена частично.
Источники уплаты процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу подтверждены более чем на 50% | Капитализация процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу кредитным договором не предусмотрена.
Источники уплаты процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу не подтверждены или подтверждены менее чем на 50% |
7.5 | Наличие поручительства юридического лица, входящего в группу, в которую входит заемщик-
застройщик | Поручительство покрывает обязательство по проекту в полном объеме | Поручительство покрывает обязательство по проекту в размере не менее 50% | Поручительство покрывает обязательство по проекту в размере не менее 25% | Поручительство
по проекту отсутствует |