Основные решения по развитию территории приняты с учетом установленных Правилами землепользования и застройки ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, а именно техногенных факторов - зона воздушных подходов аэродромов.
Согласно письму ОАО "ВАСО" N 136 от 10.04.2012:
- в квартале, ограниченном улицами Димитрова, Обручева, Окружной, Уточкина, строительство жилых зданий запрещено, а высота нежилых не должна превышать 4 метра от уровня земли;
- в квартале, ограниченном улицами Димитрова, Уточкина, Окружной, Клинской, высота жилых и нежилых зданий не должна превышать 6 - 12 метров в зависимости от оси удаления посадочного курса;
- в квартале, ограниченном улицами Димитрова, Клинской, Окружной, Ржевской, высота жилых и нежилых зданий не должна превышать 12 - 36 метров в зависимости от оси удаления посадочного курса;
- в квартале, ограниченном улицами Димитрова, Витебской, Калачеевской, высота жилых и нежилых зданий не должна превышать 50 метров от уровня земли.
Развитие планируемой территории возможно за счет реконструкции (сноса) устаревшего жилого фонда, повышения плотности застройки и строительства современной застройки с полным инженерным обеспечением. Частично данная жилая застройка вошла в муниципальную адресную программу "Снос и реконструкция ветхого многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж", утвержденную решением Воронежской городской Думы от 14 июля 2010 года N 150-III. Планируемый срок начала реализации данной программы - 2011 - 2012 годы. В данную программу вошел жилой квартал ограниченный улицами Димитрова, Витебской, Калачеевской. В квартале сносятся 2-этажные жилые дома по ул. Димитрова, 145, ул. Витебской, 2, ул. Калачеевской, 1 и ул. Калачеевской, 3. Остальные 2-этажные дома, не вошедшие в программу, также являются ветхим жилым фондом и подлежат сносу и расселению.
Общая площадь реконструируемых территорий под жилищное строительство составит 6,6 га. Снос малоэтажной многоквартирной жилой застройки, находящейся в частной собственности, осуществляется путем выкупа земельных участков и объектов недвижимости, предоставленных в собственность и заключении договоров о предоставлении жилья взамен сносимого. Убыль существующего жилищного фонда на реконструируемых территориях предполагается в объеме 16275 кв. м общей жилой площади. В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более чем на 30% при соблюдении санитарно-гигиенических и противопожарных норм.
Структуру территории жилых кварталов составят:
- зона размещения жилой застройки средней этажности (застроенная территория);
- зона размещения многоэтажной жилой застройки (застроенная территория);
- зона размещения зеленых насаждений общего пользования (существующая территория);
- зона размещения объектов среднего (полного) общего образования (застроенная территория);
- зона размещения объектов административно-делового и общественного назначения (застроенная территория);
- зона коммунально-бытовая (застроенная территория);
- зона планируемого размещения объектов культурно-бытового и общественного назначения;
- зона планируемого размещения мало- и среднеэтажной застройки;
- зона планируемого размещения многоэтажной застройки;
- зона планируемого размещения крытых физкультурно-спортивных сооружений;
- зона планируемого размещения озелененных территорий общего пользования и спортивных сооружений;
- зона планируемого размещения детских дошкольных учреждений.
Проект планировки территории представлен шестью элементами планировочной структуры - жилыми кварталами: 1-й элемент квартал площадью 3,65 га, ограниченный улицами Обручева, Окружной, Уточкина, Димитрова; 2-й элемент - квартал площадью 3,01 га, ограниченный улицами Окружной, Уточкина, Димитрова, Клинской; 3-й элемент - квартал, площадью 6,45 га, ограниченный улицами Димитрова, Клинской, Уточкина, Ржевской; 4-й элемент - квартал площадью 1,68 га, ограниченный улицами Димитрова, Ржевской, пер. Чаплыгина, Витебской; 5-й элемент - квартал площадью 1,67 га, ограниченный улицами Димитрова, Витебская, пер. Челябинский, ул. Калачеевская; 6-й элемент планировочной структуры площадью 5,08 га включает в себя земельные участки, фактически занимаемые пятью многоквартирными 2-этажными домами по ул. Окружной и в парке Мостостроителей.
На реконструируемой территории площадью 6,6 га под многоквартирную застройку (2, 3, 5-й элементы) планируется строительство мало-, средне- и многоэтажной многоквартирной застройки этажностью 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 12 - 16 этажей, площадью застройки 17740 кв. м (26,8% застроенности территории участка). Общая площадь жилой застройки (фонд) нового строительства составит 91340 кв. м, общая площадь квартир составит 68506 кв. м, с учетом жилищной обеспеченности 30 кв. м/чел. население нового жилого фонда составит 2284 человека, количество квартир - 1106. Плотность нового жилого фонда на реконструируемых территориях - 13,839 тыс. кв. м/га.
Проектом планировки определена очередность строительства:
1-я очередь - 5-й элемент планировочной структуры - квартал, ограниченный улицами Димитрова, Витебской, пер. Челябинским, ул. Калачеевской;
2-я очередь строительства - 3-й элемент планировочной структуры - квартал, ограниченный улицами Димитрова, Клинской, Уточкина, Ржевской;
3-я очередь строительства - 2-й элемент планировочной структуры - квартал, ограниченный улицами Окружной, Уточкина, Димитрова, Клинской;
4-я очередь строительства - 2-й и 6-й элементы планировочной структуры - кварталы, ограниченные улицами Обручева, Окружной, Уточкина, Димитрова.