1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 коммент. ст.).
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам п.2 ст.223 ГК. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Однако если предметом договора аренды является земельный участок, покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязан в соответствии с п.1 ст.1102 ГК возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. В этом случае стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (п.7 и 8 постановления Пленума ВАС N 73).
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п.2 коммент. ст., норма которого диспозитивна).
Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т.е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например, постановление Президиума ВАС от 1 марта 2005 г. N 12102/04). При этом аргументация строится на смешанном характере данного договора (см. также: определение ВС от 14 октября 2014 г. N 307-ЭС14-22) и необходимости применения к нему ст.555 ГК о цене как существенном условии договора продажи недвижимости. Однако договор аренды с правом выкупа арендованного имущества вряд ли можно отнести к смешанным (ст.421 ГК). О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная правовая конструкция; для рассматриваемого случая коммент. ст. прямо предусматривает юридическое регулирование (см. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1). Существенность данного условия, на наш взгляд, может быть обнаружена в самой формулировке ст.624 ГК: "...Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены".
В то же время условие о зачете (незачете) выкупной цены в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 2005. С.271 (автор комментария - А.А.Иванов)).
3. По одному из дел Верховный Суд РФ признал возможность заключения договора аренды, предполагающего отчуждение в будущем чужого имущества; сам факт отсутствия у арендодателя, обладавшего на момент заключения договора аренды с правом выкупа лишь правом постоянного пользования на вещь и не имевшего правомочия распоряжения, не порочит указанный договор; главное, чтобы право собственности имелось у арендодателя к моменту выкупа (определение Коллегии по экономическим спорам ВС от 31 марта 2016 г. N 303-ЭС15-13807).
4. Ранее выкуп арендованного имущества по сути являлся одной из основных форм разгосударствления экономики. Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе так называемое арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Однако действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего использования инструментария договора аренды в этих целях (п.1 ст.13). Им предусмотрено завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на выкуп будет признано утратившим силу (п.12, 13 ст.43).
Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи (см. коммент. к ст.501 ГК), предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю.
5. В п.3 коммент. ст. содержится указание на принципиальную возможность запрещения законом выкупа арендованного имущества. В этом случае соответствующие законодательные запреты будут иметь императивный характер (абз.2 п.3 ст.212 ГК; п.3 ст.5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст.4137).