1. Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. В п.1 коммент. ст. содержатся общие правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы. Если договором порядок, условия и сроки внесения арендной платы не определены, считается, что они установлены, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Поэтому нельзя согласиться с встречающимся иногда в литературе утверждением, что стороны должны согласовать сроки внесения платежей. При этом следует отметить, что срок давности по искам о взыскании просроченных повременных арендных платежей исчисляется отдельно по каждому такому платежу (п.24 постановления Пленума ВС от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Гражданский кодекс по общему правилу не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п.3 ст.424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения - см. коммент. к ст.654 ГК).
Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату (п.13 Письма ВАС N 66). Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества (п.37 Письма ВАС N 66).
Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время, но не лишает арендодателя права требовать от арендатора уплаты образовавшихся до момента расторжения договора сумм основного долга по арендной плате и имущественных санкций, если иное не вытекает из договора (п.1 информационного письма Президиума ВАС от 21 декабря 2005 г. N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств"; постановление Президиума ВАС от 12 ноября 2013 г. N 8171/13). В частности, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи арендованной вещи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст.407 ГК РФ). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы. Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с вышеуказанного момента, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися (п.5-8 постановления Пленума ВАС N 73).
Как быть с внесенной арендной платой, если договор аренды был заключен неуправомоченным лицом? В таком случае собственник арендованной вещи при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст.303 ГК предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду. Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. Если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают перед собственником солидарно (п.1 ст.322 ГК). Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит (п.12 постановления Пленума ВАС N 73; постановление Президиума ВАС от 7 июня 2011 г. N 1744/11).
При пользовании вещью без правовых оснований с арендатора может быть взыскана сумма неосновательного обогащения, рассчитанная исходя из рыночной стоимости аренды этой вещи (постановления Президиума ВАС от 13 октября 2010 г. N 9460/09, от 29 ноября 2011 г. N 9256/11, от 4 декабря 2012 г. N 9443/12).
2. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе иногда указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п.3 ст.424 ГК. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (ст.135 ГК). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п.3 ст.424 ГК.
В силу абз.2 п.1 ст.424 ГК в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Высшие судебный инстанции выработали ряд разъяснений по этому вопросу.
Так, если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (например, ст.73 ЛК), вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу указанного закона, только если стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу закона, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление было им сделано и получено арендатором.
Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой. Также если размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам проведения торгов, то он не является регулируемым. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Наконец, если закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы, то указанные правила применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (п.16-20 постановления Пленума ВАС N 73). В то же время обращение с иском о взыскании долга по арендной плате, исчисленного на основании нормативного акта, который признан незаконным решением того же суда по другому делу, в судебной практике расценивается как злоупотребление правом (постановление Президиума ВАС от 15 декабря 2009 г. N 9330/09).
3. Пункт 2 коммент. ст. раскрывает различные формы оплаты аренды: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст.630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.
В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п.3 ст.421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды). В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги. Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих платежей, будет считаться незаключенным (п.12 Письма ВАС N 66).
Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Условие о форме арендной платы не является существенным для договора аренды.
Условия договора о периодической арендной плате и об оплате права на заключение договора квалифицируются как условие об арендной плате, состоящей из двух частей - единовременного платежа и периодической платы (постановление Президиума ВАС от 18 сентября 2012 г. N 5081/120. При этом допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом (п.18 постановления Пленума ВАС N 73).
4. Пункт 3 коммент. ст. посвящен порядку изменения размера арендной платы. Эта норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует (п.21 постановления Пленума ВАС N 73). Сделанное ранее противоположное разъяснение - об императивности данной нормы (определение ВС от 12 мая 2000 г. N 58Г00-8) не должно применяться. В то же время важно подчеркнуть, что условие договора, согласно которому арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является обязательством по заключению в будущем указанного соглашения. Если арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо (постановление Президиума ВАС от 13 апреля 2010 г. N 1074/10).
Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст.310 ГК), то такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п.21 постановления Пленума ВАС N 73). Правило п.3 коммент. ст. в этой части с учетом его смысла представляется императивным. Иное мнение см.: Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах" (Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2014. N 9. Коммент. к ст.614 ГК).
Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п.22 постановления Пленума ВАС N 73).
Когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (например, путем индексации с учетом инфляции), то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.п.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п.3 коммент. ст. (п.11 Письма ВАС N 66; постановления Президиума ВАС от 26 января 2010 г. N 11487/09 и от 11 мая 2010 г. N 2015/10).
При этом в судебной практике совершенно обоснованно признается, что если в договоре аренды отсутствует возможность индексации размера арендной платы с учетом инфляции, колебания курсов валют и т.д., то сами по себе указанные обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств и не могут служить основанием для изменения действующих ставок арендной платы (постановление Президиума ВАС от 13 апреля 2010 г. N 1074/10; постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2016 г. N 09АП-8243/2016-ГК).
В то же время судебная практика негативно относится к случаям, когда арендатор создает условия явной несоразмерности имущественного положения сторон. Так, по одному из дел арендатор, пользуясь оздоровительным комплексом на протяжении ряда лет, арендную плату не вносил (по договору она составляла 40 процентов стоимости востребованных путевок, но не менее 160 путевок для отдыха детей работников арендодателя), от изменения условий договора по требованию арендодателя (в связи с отпадением необходимости в приобретении 160 путевок) уклонялся, в то время как арендодатель, не получая никаких доходов от сданного в аренду имущества, имел убытки в связи с необходимостью уплачивать налоги и нести расходы по содержанию имущества. Суд признал, что арендатором нарушен принцип соблюдения баланса законных интересов участников правоотношений и допущено злоупотребление правом, поэтому договор аренды был расторгнут (постановление Президиума ВАС от 30 ноября 2010 г. N 9600/10). Определенные основания для подобной квалификации в настоящее время заложены в п.9 постановления Пленума ВАС от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", однако очевидно, что применение п.3 коммент. ст. в контексте баланса интересов сторон требует известной осторожности и должно сопровождаться со временем разъяснениями высших судебных инстанций.
5. В п.4 коммент. ст. устанавливается право арендатора потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если же вещь не передавалась арендатору в принципе, то применению подлежит не п.4, а п.1 коммент. ст., предполагающий встречность обязательств арендодателя и арендатора. В силу этого арендатор не обязан вообще вносить какую-либо арендную плату за период, когда у него отсутствовал предмет аренды. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств (п.10 Письма N 66; постановления Президиума ВАС от 5 июля 2011 г. N 2123/11 и от 9 апреля 2013 г. N 13689/12; п.4 Обзора судебной практики ВС N 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС 26 июня 2015 г.).
В то же время с учетом постановления Пленума ВАС от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" есть основания считать норму п.4 коммент. ст. диспозитивной, поскольку фактически она посвящена распределению рисков невозможности или затруднительности использования арендованного имущества. Эти риски лежат в плоскости интересов исключительно сторон по договору аренды и, стало быть, могут быть перераспределены по соглашению между ними, только если указанное перераспределение не будет квалифицировано судом как несправедливое договорное условие.
6. Пункт 5 коммент. ст. диспозитивно установил право арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. По всей видимости, следует исходить из того, что диспозитивным является не только правило, закрепленное в первом предложении, но и норма, содержащаяся во втором предложении п.5. Вряд ли пострадают интересы третьих лиц или публичный интерес от соглашения сторон о том, что арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Вопрос же о справедливости подобного условия в случае его постановки по заявлению заинтересованной стороны должен рассматриваться судом с учетом конкретных обстоятельств дела и не колеблет сделанного выше вывода о диспозитивности коммент. нормы.
В заключение отметим, что кроме возможности, предоставленной п.5 коммент. ст., арендодатель в качестве меры оперативного воздействия вправе также удерживать оставшееся у него после прекращения договора аренды, но принадлежащее арендатору имущество в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы (п.14 Письма ВАС N 66).